Due Diligence in Vietnam: Überprüfung des Entwicklers, des Titels und des Projekts

Bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten

• Überprüfen Sie die Geschäftsanmeldung des EntwicklersBitten Sie Ihren Anwalt, die Registrierungsnummer mit dem Nationalen Unternehmensregisterportal und dem örtlichen Amt für Planung und Investitionen abzugleichenRed flagKeine überprüfbare Registrierungsnummer oder ein Unternehmen, das erst kürzlich den Namen geändert hat
• Bestätigen Sie die eigene Genehmigung und die Landnutzungsrechte des ProjektsFordern Sie die Investitionsentscheidung und die Baugenehmigung an, die das spezifische Gebäude oder die Phase abdecken, in die Sie investieren möchtenRed flagDer Entwickler kann keine eigene Landnutzungsbescheinigung oder Genehmigungsentscheidung für das Projekt vorlegen
• Prüfen Sie eine gültige Bankgarantie (bảo lãnh) für Off-Plan-EinheitenFragen Sie, welche Geschäftsbank auf der von der Staatsbank von Vietnam genehmigten Liste die Garantie ausgestellt hat, und fordern Sie eine Kopie des Garantiebriefs anRed flagKeine Garantie oder eine Bank, die nicht auf der von der SBV genehmigten Liste bestätigt werden kann
• Überprüfen Sie die Steuer- und Streitgeschichte des Verkäufers bezüglich der EinheitFordern Sie eine schriftliche Bestätigung, dass keine ausstehenden Steuerschulden oder Rechtsstreitigkeiten mit der Immobilie verbunden sindRed flagZurückhaltung bei der Offenlegung oder ein Verkäufer, der die Bestätigung nicht schriftlich geben will

Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben

• Bestätigen Sie, dass die Identität des Titelinhabers mit dem Verkäufer übereinstimmtVergleichen Sie den Namen im Pink Book (Sổ hồng) mit dem Reisepass oder Ausweis des Verkäufers beim BezirksgrundbuchamtRed flagDer Name des Verkäufers weicht vom auf der Urkunde eingetragenen Namen ab
• Lesen Sie die Felder zur Laufzeit und zum Zweck der LandnutzungPrüfen Sie die auf der Urkunde gedruckten Felder „Thời hạn sử dụng“ (Laufzeit) und „Mục đích sử dụng“ (Nutzungszweck)Red flagEine bereits abgelaufene Laufzeit oder ein angegebener Zweck, der mit Wohneigentum nicht vereinbar ist
• Bestätigen Sie, dass die Ausländerquote des Gebäudes noch Kapazität hatFordern Sie eine schriftliche Bestätigung vom Entwickler oder der Hausverwaltung über die aktuelle Anzahl der Ausländer im Gebäude anRed flagNur eine mündliche Zusicherung, dass „noch Platz ist“
• Bestätigen Sie, dass das Grundstück außerhalb einer Militär- oder nationalen Sicherheitszone liegtLassen Sie Ihren Anwalt die Zoneneinteilung bei der örtlichen Planungsbehörde prüfenRed flagUnklare oder ungewöhnlich eingeschränkte Zoneneinteilung, die niemand erklären kann

Die Prüfungen, die eine Titelsuche immer abdecken sollte

• Suchen Sie nach anhängigen Rechtsstreitigkeiten bezüglich des TitelsBeauftragen Sie einen lokalen Anwalt, eine Streitigkeitssuche beim zuständigen Bezirksgericht und Grundbuchamt durchzuführenRed flagJegliche anhängige Forderung auf die Immobilie, egal wie gering sie angeblich ist
• Prüfen Sie, ob eine bestehende Hypothek oder Pfandrecht auf der Urkunde eingetragen istFordern Sie einen aktuellen Auszug vom Grundbuchamt an, der alle eingetragenen Rechte zeigtRed flagEine noch nicht abgelöste Bankhypothek, die noch auf dem Titel eingetragen ist
• Fragen Sie nach Grenz- oder NachbarschaftsstreitigkeitenFordern Sie die Grenzkarte des Vermessers an und sprechen Sie direkt mit der HausverwaltungRed flagUngeklärte Grenzbeschwerden, die bereits registriert sind

Fertige Einheiten oder ein Besuch der Baustelle bei Off-Plan

• Klopfen Sie Fliesen und Wände mit einer Münze abEin hohler Klang signalisiert schlechte Haftung und wahrscheinlich zukünftige RisseRed flagAusgedehnte hohle Stellen an Böden oder Wänden
• Gießen Sie Wasser auf Badezimmer- und BalkonbödenEs sollte innerhalb weniger Sekunden sauber zum Abfluss fließenRed flagStehendes Wasser, das auf ein Gefälle- oder Abdichtungsproblem hinweist
• Testen Sie jeden Schalter, jede Steckdose und den WasserdruckBringen Sie ein Handy-Ladegerät mit und testen Sie jede Steckdose Raum für RaumRed flagTotale Stromkreise oder zu schwacher Druck, um nutzbar zu sein
• Bei Off-Plan: Besuchen Sie die physische BaustelleVergleichen Sie den sichtbaren Fortschritt mit dem Zahlungsplan, dem Sie folgen sollenRed flagEine Baustelle, die trotz bereits in Rechnung gestellter Zahlungsmeilensteine inaktiv aussieht