Vietnamesische Immobilien verstehen
Der Kaufprozess in Vietnam: jeder Schritt von der Reservierung bis zum Pink Book
Wie läuft der Immobilienkaufprozess in Vietnam für Ausländer ab?
Die fünf Schritte, von der Reservierung bis zum Pink Book
⏱ 3–6 Monate (länger bei Off-Plan)
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Bestätigen Sie Ihre Berechtigung und das Ausländer-Kontingent
⏱ 1–2 Wochen◈ Keine direkten Kosten
Bevor Sie etwas besichtigen, bestätigen Sie, dass Sie legal kaufen dürfen. Sie müssen mit einem abgestempelten, gültigen Reisepass nach Vietnam eingereist sein — der Kauf selbst verleiht kein Aufenthaltsrecht. Ausländer dürfen Wohnungen und Häuser nur innerhalb genehmigter Gewerbeprojekte besitzen; Sie können niemals das Land besitzen, nur Nutzungsrechte am Land, die im Pink Book eingetragen sind, für eine Laufzeit von 50 Jahren, einmal verlängerbar, gemäß dem Wohnungsgesetz 2023. Jedes Gebäude ist auf 30% ausländisch besessene Wohnungen begrenzt (und ein Stadtbezirk auf 250 ausländisch besessene Häuser), und Militär- oder Sicherheitszonen sind tabu. Fragen Sie schriftlich nach, ob das Kontingent in Ihrem Zielgebäude noch offen ist. Unser Leitfaden zum vietnamesischen Immobilienrecht und dem 30%-Ausländer-Kontingent behandelt die Regeln vollständig.
DocumentsGültiger Reisepass mit vietnamesischem Einreisestempel
⚠Die Annahme, dass der Kauf ein Visum bringt, oder dass Land auf Ihren Namen angeboten wird — beides ist für Ausländer nicht möglich.
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Überprüfen Sie das Projekt und unterschreiben Sie die Reservierung
⏱ 1–3 Wochen◈ €2.000–5.000 Anzahlung (≈ VND 54–135 Millionen)
Sobald Sie eine Immobilie gewählt haben, prüfen Sie die Unterlagen des Entwicklers sorgfältig, bevor Sie sich verpflichten: die Baugenehmigung, die Nutzungsrechte am Grundstück, die offizielle Verkaufsgenehmigung und – bei einer Off-Plan-Einheit – eine gültige Bankgarantie (bảo lãnh), die Ihre Raten schützt. Überprüfen Sie erneut, dass das Ausländer-Kontingent des Gebäudes seit Ihrer ersten Anfrage nicht erschöpft ist. Dann unterschreiben Sie einen Buchungs- oder Reservierungsvertrag und zahlen eine Reservierungsanzahlung, um die Einheit vom Markt zu nehmen. Lesen Sie unsere Checkliste zur Due Diligence für die Überprüfung des Entwicklers und des Titels und sehen Sie, welche Projekte für ausländische Käufer in unseren genehmigten Hanoi-Entwicklungen freigegeben sind.
DocumentsReisepass · Reservierungs- / Buchungsvertrag · Rechtliche Unterlagen des Entwicklers
⚠Reservierungsanzahlungen sind oft nicht erstattungsfähig – zahlen Sie niemals, bevor Sie das Kontingent und bei Off-Plan die Bankgarantie überprüft haben.
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Unterschreiben Sie den notariell beglaubigten, zweisprachigen Kaufvertrag
⏱ 2–4 Wochen◈ Gestaffelt: typischerweise 30–70% des Preises bei Unterzeichnung
Der Kaufvertrag (hợp đồng mua bán) ist der Vertrag, der das Geschäft bindet. Er muss den Preis in vietnamesischen Đồng, sowohl in Worten als auch in Zahlen, zusammen mit dem Zahlungsplan, den Lieferbedingungen und dem genauen Käufernamen, wie er in Ihrem Reisepass erscheint, angeben. Bestehen Sie auf einem zweisprachigen vietnamesisch-englischen Text – Vietnamesisch ist maßgeblich, aber Sie müssen lesen können, was Sie unterschreiben – und lassen Sie ihn notariell beglaubigen, was dem Vertrag Rechtskraft verleiht. Beachten Sie, dass Việt Kiều (überseeische Vietnamesen) seit dem Landgesetz 2024 nahezu lokale Rechte besitzen, sodass ein Kauf mit gemischter Nationalität einen anderen Weg nehmen kann.
DocumentsKaufvertrag (zweisprachig) · Notarielle Reisepassübersetzung · Reisepass
⚠Unterzeichnung eines nur vietnamesischen oder nicht notariellen Vertrags oder eines Vertrags, bei dem der Name nicht genau mit Ihrem Reisepass übereinstimmt.
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Zahlung arrangieren und Gebühren begleichen
⏱ 1–4 Wochen (je nach Plan)◈ Registrierung 0,5% + Instandhaltungsfonds 2%
Finanzieren Sie den Kauf über eine vietnamesische Bank gemäß dem Zahlungsplan des Kaufvertrags. Eine lokale Hypothek ist für nicht ansässige Ausländer in der Regel nicht zugänglich, planen Sie daher, bar oder über die gestaffelten Raten des Entwicklers zu zahlen und Gelder aus dem Ausland auf ein lokales Konto zu überweisen. Bewahren Sie jeden Eingangsbeleg für Überweisungen auf: Dieser Nachweis ausländischen Kapitals ermöglicht es Ihnen, Erlöse bei einem späteren Verkauf zurückzuführen. Zu diesem Zeitpunkt begleichen Sie auch die gesetzlichen Kosten – die 0,5% Registrierungsgebühr und bei Neubauten den 2% Instandhaltungsfonds. Wie Sie Geld transferieren, erfahren Sie in unserem Leitfaden zur Finanzierung und Bezahlung Ihres Kaufs, die vollständige Aufschlüsselung in Steuern und Gebühren beim Kauf und den EUR/VND-Kurs, den Käufer beobachten sollten.
DocumentsBanküberweisungsbelege · Nachweis eingehenden ausländischen Kapitals · Steuer- und Gebührenbelege
⚠Zahlung ohne sauberen Banknachweis – erschwert späteren Wiederverkauf und Rückführung von Geldern.
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Eigentum registrieren und Pink Book erhalten
⏱ 1–6 Monate◈ Registrierungsgebühr 0,5%
Der letzte Schritt ist die Registrierung der Bescheinigung über Landnutzungsrechte und Hauseigentum – das Pink Book (sổ hồng). Der Verkäufer oder Entwickler stellt den Antrag, Sie zahlen die 0,5% Registrierungsgebühr, und die Bescheinigung wird auf Ihren Namen mit Ihrer 50-jährigen Laufzeit ausgestellt. Bei einem Wiederverkauf kann dies Wochen dauern; bei einer Off-Plan-Einheit erfolgt es nach der Übergabe und kann mehrere Monate dauern. Akzeptieren Sie keine Übergabe ohne schriftliche Zusage zum Pink-Book-Zeitplan und prüfen Sie, ob Ihre verbleibende Laufzeit korrekt eingetragen ist. Bewahren Sie die Registrierungsbelege zusammen mit Ihren Steuer- und Gebührenunterlagen für den späteren Wiederverkauf auf.
DocumentsUnterzeichneter Kaufvertrag · Übergabeprotokoll · Steuerbelege · Reisepass
⚠Übergabe ohne klaren Pink-Book-Zeitplan oder Ignorieren, dass die 50-jährige Laufzeit bereits läuft.
Was der Kauf in Hanoi tatsächlich kostet
Die unten genannten Prozentsätze sind die gesetzlichen Sätze aus den Rechtsgrundlagen; das Beispiel basiert auf dem Median in Tây Hồ aus aktuellen Angeboten und Marktupdates. Die vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem <a href="/guides/taxes-fees">Leitfaden zu Steuern und Gebühren</a>.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Registrierungsgebühr | 0.5% | 0.5% | % des deklarierten PreisesKäufer, bei Pink-Book-Registrierung |
| Instandhaltungs- / RücklagefondsEinmalige Zahlung in den Betrieb des Gebäudes | 2% | 2% | % des PreisesKäufer, Neubauten |
| Notar & beglaubigte Übersetzung≈ VND 5–16 Millionen; variiert mit Vertragswert | €200 | €600 | einmalig |
| Unabhängige Rechts- / Due-Diligence-BeratungUnabhängiger Anwalt oder Kaufberater | 0.5% | 1% | % des Preises (optional)Käufer, dringend empfohlen |
| Total | ≈3% | ≈4% |
Beispiel: eine Wohnung für €530.000 (≈ VND 14,3 Milliarden, Tây Hồ Median)
- Registrierungsgebühr 0,5%
- €2,650 · ≈ VND 72M
- Instandhaltungsfonds 2%
- €10,600 · ≈ VND 286M
- Notar & Übersetzung
- €400 · ≈ VND 11M
- Σ
- €13.650 · ≈ VND 369M
Decree 10/2022/ND-CP (registration fee) · Housing Law 2023 (maintenance fund) · Land Law 2024 · Decree 95/2024
Überprüfen Sie in jeder Phase, bevor Sie sich verpflichten
Bevor Sie reservieren
3 ✓Berechtigung und Projekt
- Bestätigen Sie, dass Ihr Reisepass einen gültigen vietnamesischen Einreisestempel trägtSie müssen legal eingereist sein, um berechtigt zu sein, zu kaufenRed flagDie Aussage, Sie könnten völlig aus der Ferne kaufen, ohne Vietnam je zu betreten
- Überprüfen Sie, ob das 30%-Ausländer-Kontingent des Gebäudes noch verfügbar istFordern Sie den Entwickler schriftlich zur aktuellen Ausländerbesitzanzahl anRed flagNur vage oder mündliche Zusicherung, dass „noch Platz ist“
- Überprüfen Sie, ob das Projekt ein genehmigtes Gewerbeprojekt istAusländer dürfen nur in genehmigten Projekten kaufen – niemals unbebautes LandRed flagEin Angebot, Land oder einen Grundstückstitel auf Ihren Namen zu registrieren
Bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben
3 ✓Vertrag und Preis
- Bestätigen Sie die vollständigen rechtlichen Unterlagen des EntwicklersBaugenehmigung, Landnutzungsrechte, Verkaufsgenehmigung und – bei Off-Plan – die BankgarantieRed flagFehlende Verkaufsgenehmigung oder keine Bankgarantie für einen Off-Plan-Turm
- Überprüfen Sie, ob der Preis in VND, in Worten und Zahlen angegeben istDer Kaufvertrag muss den Betrag eindeutig ausdrückenRed flagEin Preis, der nur in Fremdwährung oder nur in Zahlen angegeben ist
- Stellen Sie sicher, dass der Vertrag zweisprachig ist und notariell beglaubigt wirdVietnamesisch ist maßgeblich, aber eine englische Version muss exakt übereinstimmenRed flagEin nur vietnamesischer Vertrag, den Sie nicht lesen können, oder keine Beglaubigung
Vor Übergabe und Registrierung
2 ✓Zahlungsnachweis und Eigentumstitel
- Vereinbaren Sie einen schriftlichen Pink-Book-ZeitplanDer Kaufvertrag oder ein Anhang sollte den Verkäufer zu den Registrierungsschritten verpflichtenRed flagKeine Zusage, wann das sổ hồng ausgestellt wird
- Bewahren Sie den Nachweis jeder eingehenden Überweisung aufBankbelege belegen Ihr ausländisches Kapital für einen späteren Verkauf oder RückführungRed flagBarzahlung ohne Banknachweis
Häufig gestellte Fragen
Kann ein Ausländer in Vietnam Immobilien kaufen?
Ja. Ausländer dürfen Wohnungen und Häuser innerhalb genehmigter Gewerbeprojekte besitzen, begrenzt auf 30% der Einheiten eines Gebäudes gemäß dem Wohnungsgesetz 2023. Sie können das Land selbst nicht besitzen – nur Landnutzungsrechte – und müssen legal nach Vietnam eingereist sein, um zu kaufen.
Wie lange dauert der Kaufprozess?
Typischerweise drei bis sechs Monate, von der Reservierungsanzahlung bis zum Erhalt des Pink Books. Wiederverkaufswohnungen gehen schneller; Off-Plan-Käufe dauern länger, da die Bescheinigung erst nach Fertigstellung und formeller Übergabe ausgestellt wird.
Kann ich Immobilien in Vietnam aus den USA oder dem Ausland kaufen, ohne zu besuchen?
In der Praxis nein. Sie müssen eine abgestempelte legale Einreise haben, um berechtigt zu sein, und der notariell beglaubigte Kaufvertrag wird in Vietnam unterschrieben. Einige Schritte können durch eine notariell beglaubigte Vollmacht delegiert werden, aber planen Sie mindestens eine Reise ein.
Wie lange besitzen Ausländer die Immobilie tatsächlich?
Ausländische Käufer haben eine 50-jährige Laufzeit, einmal verlängerbar. Sie besitzen das Gebäude, nicht das darunterliegende Land. Der Verkauf an einen vietnamesischen Staatsbürger kann die Laufzeit umwandeln, und die Bescheinigung (sổ hồng) gibt immer Ihre verbleibende Laufzeit an.
Können Ausländer in Vietnam eine Hypothek bekommen?
Lokale Bankkredite sind für nicht ansässige Ausländer in der Regel nicht zugänglich. Die meisten Käufer zahlen bar oder nutzen den gestaffelten Plan des Entwicklers und überweisen Gelder aus dem Ausland. Unser Finanzierungsleitfaden erklärt die Optionen; bewahren Sie jeden Überweisungsbeleg auf.
Welche Steuern und Gebühren fallen beim Kauf an?
Planen Sie etwa 3–4% zusätzlich zum Preis ein: eine 0,5% Registrierungsgebühr und bei Neubauten einen 2% Instandhaltungsfonds sowie Notar- und optionale Rechtskosten. Der Verkäufer – nicht der Käufer – zahlt die 2% Einkommensteuer auf einen Verkauf. Siehe Steuern und Gebühren.
Ist der Immobilienkauf in Vietnam für Ausländer sicher?
Er kann sicher sein, vorausgesetzt, Sie überprüfen die Genehmigungen des Entwicklers, das Ausländer-Kontingent des Gebäudes und – bei Off-Plan – die Bankgarantie und nutzen einen unabhängigen Anwalt für ordentliche Due Diligence. Das Risiko ist prozedural, nicht politisch; die meisten Probleme resultieren aus ausgelassenen Prüfungen.
Quellen
- Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15) — Berechtigung zum Ausländerbesitz, 30%-Gebäudekontingent und 50-jährige verlängerbare Laufzeit.
- Landgesetz 2024 (Luật Đất đai, Nr. 31/2024/QH15) — Landnutzungsrechte und Pink Book.
- Gesetz über Immobiliengeschäfte 2023 (Luật Kinh doanh Bất động sản, Nr. 29/2023/QH15) — Entwicklergenehmigungen und Verkaufsbedingungen.
- Dekret 96/2024/ND-CP — Durchführungsbestimmungen zum Gesetz über Immobiliengeschäfte, einschließlich Bankgarantien bei Off-Plan-Verkäufen.
- Dekret 95/2024/ND-CP — Durchführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz (zum Zeitpunkt der Erstellung kein verifizierter offizieller englischer Link).
- Dekret 10/2022/ND-CP — legt die 0,5% Registrierungsgebühr bei Immobilienübertragungen fest (zum Zeitpunkt der Erstellung kein verifizierter offizieller englischer Link).
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