Ausländeranteil: aktueller Stand

Seit der bahnbrechenden Öffnung des vietnamesischen Immobilienmarktes für internationale Käufer im Jahr 2015 steht der regulatorische Rahmen für Auslandsakquisitionen im Fokus grenzüberschreitender Investoren. Der Kernmechanismus hierfür ist die 30%-Quote. Wie durch das Wohnungsgesetz 2023 bestätigt, das 2024 zusammen mit dem überarbeiteten Landgesetz 2024 in Kraft trat, können ausländische Einzelpersonen und Unternehmen maximal 30 % der Gesamteinheiten in einem einzelnen Wohngebäude besitzen.

Es ist wichtig, das grundlegende Prinzip des vietnamesischen Immobilienrechts zu verstehen: In Vietnam gibt es kein privates Grundeigentum. Der Staat verwaltet sämtliches Land im Namen des Volkes. Folglich bedeutet Immobilienkauf in Vietnam als Ausländer den Erwerb von Nutzungsrechten am Land und Eigentum an der darauf errichteten physischen Struktur, nicht jedoch ein Eigentum am Boden selbst. Für ausländische Käufer ist dieses Recht durch ein 50-jähriges Zertifikat kodifiziert, das umgangssprachlich als Pink Book bezeichnet wird. Diese Nutzungsdauer ist einmalig um weitere 50 Jahre verlängerbar, was eine hundertjährige sichere Nutzungsdauer ermöglicht.

Bei der Bewertung der neueren Entwicklungen im vietnamesischen Wohnungsgesetz bleibt die 30%-Grenze strikt auf Gebäudeebene durchgesetzt, nicht auf Projektebene. Beispielsweise kann ein Entwickler in einem Mehrturmprojekt nicht 50 % von Turm A an Ausländer vergeben und 10 % von Turm B; jeder einzelne Turm ist streng auf 30 % begrenzt. Diese detaillierte Durchsetzung gewährleistet eine ausgewogene demografische Verteilung in neuen Entwicklungen in der ganzen Stadt.

Während der Eigentumswohnungsmarkt das Hauptziel für ausländische Investoren ist, richten sich Anfragen zu welche Immobilien Ausländer in Vietnam kaufen können oft auf Grundstückshäuser. Das Gesetz erlaubt ausländisches Eigentum an Grundstückshäusern (Reihenhäuser und Villen) innerhalb genehmigter kommerzieller Wohnprojekte, jedoch mit einer strengen Begrenzung: maximal 250 Häuser pro Verwaltungsbezirk (ein Bezirk umfasst typischerweise etwa 10.000 Einwohner). Darüber hinaus ist Ausländern der Kauf von Immobilien in als nationalverteidigungs- und sicherheitsrelevant eingestuften Gebieten absolut untersagt.

Das Ministerium für Nationale Verteidigung und das Ministerium für Öffentliche Sicherheit haben die Befugnis, diese Sperrzonen zu bestimmen. Folglich veröffentlicht und aktualisiert die lokale Bauabteilung (DoC) in Hanoi regelmäßig eine definitive Liste kommerzieller Wohnprojekte, die rechtlich zum Verkauf an ausländische Organisationen und Einzelpersonen berechtigt sind. Vor Unterzeichnung eines Reservierungsvertrags ist es zwingend erforderlich zu überprüfen, ob das Projekt auf dieser genehmigten Liste steht.

Zusätzlich ist die rechtliche Kaufberechtigung an den Einwanderungsstatus gebunden. Der Immobilienkauf gewährt keine Form von Visum oder Aufenthaltsrecht in Vietnam. Umgekehrt muss ein ausländischer Käufer legal ins Land eingereist sein, was durch einen Einreisestempel im Reisepass nachgewiesen wird, und darf keine diplomatischen oder konsularischen Immunitäten besitzen. Ein Fernkauf ohne je nach Vietnam einzureisen ist für einen Einzelkäufer rechtlich unmöglich.

Die strikte Durchsetzung der Ausländerquote hat innerhalb des Hanoi Immobilienmarkt-Ausblicks deutliche Mikrodynamiken geschaffen. In begehrten Expatriate-Enklaven wie Tây Hồ oder den sich schnell entwickelnden Verwaltungszentren in Nam Từ Liêm ist die 30%-Ausländerquote für Premiumprojekte oft innerhalb von Tagen nach dem Erstverkauf ausverkauft. Diese Knappheit wirkt sich direkt auf die Preisgestaltung und Mietrendite-Berechnungen aus.

Bei der Analyse von Off-Plan vs. Wiederverkauf in Hanoi stellen Käufer fest, dass ausländisch gehaltene Einheiten auf dem Sekundärmarkt häufig einen Preisaufschlag von 3 % bis 7 % gegenüber identischen Einheiten in einheimischem Besitz erzielen. Da ein ausländischer Käufer eine Wiederverkaufseinheit nur von einem anderen Ausländer erwerben kann (um die verbleibende Laufzeit des 50-jährigen Pink Books zu übernehmen), ist das verfügbare Inventar stark eingeschränkt, was die Bewertungen auf dem Sekundärmarkt für ausländerberechtigte Bestände erhöht.

Während der Anzahlungsphase eines Off-Plan-Kaufs ist sorgfältige Due Diligence erforderlich. Käufer müssen sicherstellen, dass der Entwickler seine Quote vor Unterzeichnung des Kaufvertrags (SPA) nicht überschritten hat. Ist die Quote voll, bieten einige Entwickler stattdessen einen Langzeitmietvertrag (LTLA) an. Während ein LTLA das Nutzungsrecht an der Immobilie gewährt, verleiht er keine Eigentumsrechte, kann nicht mit einem Pink Book versehen werden und schränkt Wiederverkauf und Vererbung stark ein. Maison Hanoi empfiehlt dringend, spezialisierte Kanzleien zu beauftragen, um das Quotenregister des Entwicklers vor der Mittelbindung zu prüfen.

Finanziell sollten ausländische Käufer auch mit den üblichen Erwerbskosten rechnen, die mit denen der Einheimischen identisch sind: eine 2%ige Instandhaltungsrücklage (Sinking Fund), die bei Übergabe fällig wird, und eine 0,5%ige Registrierungsgebühr, die bei Antrag auf Eigentumstitel zu zahlen ist. Beachten Sie jedoch, dass lokale Bankfinanzierungen für nicht ansässige Ausländer in der Regel nicht zugänglich sind, sodass Käufe meist über direkte Überweisungen finanziert werden müssen.

Mit der Einführung des Landgesetzes 2024 kam es zu einem transformativen Wandel im regulatorischen Umfeld, der die Eigentumsrechte der Überseevietnamesen (Việt Kiều) grundlegend neu definierte. Historisch wurden viele Viet Kieu, die ihre vietnamesische Staatsbürgerschaft aufgegeben hatten, ähnlich wie Ausländer behandelt, unterlagen der 30%-Quote und der 50-jährigen Leasingbegrenzung.

Im neuen Rechtsrahmen erhalten Personen vietnamesischer Herkunft mit Wohnsitz im Ausland, die ihre Abstammung legal nachweisen können, nun Eigentumsrechte, die denen inländischer Bürger nahezu gleichgestellt sind. Das bedeutet, dass berechtigte Viet Kieu jetzt Eigentum außerhalb der 30%-Ausländerquote erwerben können, einschließlich eigenständiger Grundstückshäuser ohne die 250-Häuser-pro-Bezirk-Beschränkung.

Diese gesetzliche Aktualisierung wird voraussichtlich erhebliches Kapital in den Immobilienmarkt von Hanoi bringen. Für reine Auslandsinvestoren ist dies ein zweischneidiges Schwert. Einerseits könnte dies innerhalb der 30%-Ausländerquote Platz schaffen, da Viet Kieu-Käufer diese begrenzten Plätze nicht mehr beanspruchen. Andererseits erhöht es den Gesamtwettbewerb um Premiumeinheiten. Für Inhaber der standardmäßigen 50-jährigen Titel bleiben die Regeln bezüglich der Verlängerung des 50-jährigen Eigentums in Vietnam unverändert: Der Titel kann einmal verlängert werden, vorbehaltlich der zum Ablaufzeitpunkt geltenden Vorschriften.

Die in dieser Beratung bereitgestellte regulatorische Analyse basiert strikt auf der geltenden Gesetzgebung der Sozialistischen Republik Vietnam. Wir stützen uns ausschließlich auf folgende gesetzliche Instrumente zur Überprüfung von Quotenlimits, Nutzungsrechten und Ausländerberechtigungen:

• Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15) – Definiert die 30%-Quote für Eigentumswohnungen und die Begrenzung von 250 Grundstückshäusern.
• Landgesetz 2024 (Gesetz Nr. 31/2024/QH15) – Etabliert den 50-jährigen Rahmen für Landnutzungsrechte und die erweiterten Rechte für Überseevietnamesen.
• Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (Gesetz Nr. 29/2023/QH15) – Regelt die Transaktionsmechanismen zwischen Entwicklern und ausländischen Käufern.
• Verordnung 95/2024/ND-CP – Bietet detaillierte Umsetzungsrichtlinien für das Wohnungsgesetz, einschließlich Beschränkungen in Sicherheitszonen.