Off-Plan vs Wiederverkauf in Hanoi

Der Immobilienmarkt in Hanoi bietet europäischen Käufern ein überzeugendes Umfeld, geprägt von schneller Urbanisierung und Infrastrukturverbesserungen. Bei der Analyse des Immobilienmarkt-Ausblicks für Hanoi ist die grundlegende Entscheidung für jeden ausländischen Investor, ob er eine Off-Plan-Einheit direkt vom Entwickler oder eine Wiederverkaufsimmobilie auf dem Sekundärmarkt erwerben möchte. Beide Wege unterliegen strikt dem vietnamesischen Rechtsrahmen.

Nach dem Wohnungsgesetz 2023 dürfen Ausländer kein Land in Vietnam besitzen; sie sind auf den Kauf von Wohnungen innerhalb genehmigter kommerzieller Projekte beschränkt. Zudem gilt eine strikte 30%-Quote, was bedeutet, dass Ausländer maximal 30% der Gesamteinheiten in einem einzelnen Eigentumswohngebäude besitzen dürfen. Diese Quote ist der entscheidende Faktor, der die Debatte zwischen Off-Plan und Wiederverkauf prägt.

Für Käufer, die den EUR-VND-Wechselkurs beobachten, ist das Timing der Kapitalbereitstellung entscheidend. Off-Plan-Immobilien ermöglichen gestaffelte Zahlungen über mehrere Jahre, wodurch Währungsrisiken gemindert werden. Im Gegensatz dazu erfordern Wiederverkaufstransaktionen eine sofortige, einmalige Kapitalbereitstellung, oft über €250.000 (ca. 6,8 Milliarden VND) für Premium-Einheiten in Expat-Enklaven wie Tây Hồ oder Ba Đình. Das Verständnis dieser strukturellen Unterschiede ist vor Einleitung des Kaufprozesses unerlässlich.

Der Kauf Off-Plan (programme neuf) bleibt der effizienteste und beliebteste Weg für ausländische Käufer in Vietnam. Wenn Sie direkt vom Entwickler kaufen, ist die Ausländerquotenzuteilung zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Reservierungsvertrags garantiert. Sobald das Projekt die erforderlichen Bauabschnitte erreicht, schließen die Käufer den formellen Kaufvertrag (SPA) ab.

Ein großer Vorteil der Off-Plan-Investition ist die Zahlungsstruktur. Da die Aufnahme einer Hypothek für Ausländer bei lokalen vietnamesischen Banken für Nichtansässige in der Regel nicht möglich ist, fungiert der gestaffelte Zahlungsplan des Entwicklers – typischerweise über 18 bis 36 Monate verteilt – als zinsfreie Finanzierung.

Off-Plan-Investitionen bergen jedoch Bau- und Lieferungsrisiken. Zum Schutz der Käufer schreibt das Gesetz über Immobiliengeschäfte 2023 vor, dass Entwickler vor dem Verkauf von Off-Plan-Einheiten eine Bankgarantie sichern müssen. Dies stellt sicher, dass im Falle einer Nichterfüllung des Projekts durch den Entwickler die garantierende Bank die Anzahlungen der Käufer zurückerstattet. Käufer sollten eine gründliche Due Diligence durchführen, um diese Garantie zu überprüfen und die Erfolgsbilanz des Entwicklers zu prüfen, indem sie Branchenführer in unserem Leitfaden der besten Entwickler Vietnams vergleichen.

Bei der Übergabe müssen Käufer eine 2%ige Instandhaltungsgebühr (kinh phí bảo trì) sowie die üblichen Steuern und Gebühren zahlen. Die 50-jährige Eigentumsdauer beginnt offiziell mit dem Ausstellen des Pink Book (Sổ hồng).

Für Investoren, die eine sofortige Mietrendite suchen, oder Expats, die sofort einziehen möchten, bietet der Wiederverkaufsmarkt greifbare Vermögenswerte ohne Bauverzögerungen. Sie können die Immobilie physisch besichtigen, die Qualität der Verwaltung beurteilen und das bestehende Nutzungsrecht-Zertifikat überprüfen.

Der Wiederverkaufsmarkt stellt jedoch erhebliche administrative Hürden für Ausländer aufgrund der 30%-Quote dar. Ist die Ausländerquote eines Gebäudes vollständig ausgeschöpft, kann ein ausländischer Käufer rechtlich keine Wohnung von einem vietnamesischen Staatsbürger erwerben. Daher sind ausländische Käufer praktisch darauf beschränkt, Wiederverkaufseinheiten von anderen Ausländern zu kaufen.

Beim Verkauf als Ausländer an einen anderen Ausländer erbt der Käufer die verbleibende Laufzeit des ursprünglichen 50-Jahres-Zeitraums. Wenn der Verkäufer die Immobilie beispielsweise 5 Jahre besessen hat, erhält der neue ausländische Käufer eine Restlaufzeit von 45 Jahren. Diese Laufzeit kann einmalig um weitere 50 Jahre verlängert werden, vorbehaltlich der Genehmigung durch die Regierung.

Transaktionen auf dem Sekundärmarkt erfordern sorgfältige Koordination. Käufer müssen sicherstellen, dass der Name des Verkäufers mit dem Eigentümer übereinstimmt und alle vorherigen Steuern, einschließlich der 2%igen Einkommensteuer (PIT), die üblicherweise vom Verkäufer getragen wird, beglichen sind. Der Käufer trägt die 0,5%ige Registrierungsgebühr. Die Beauftragung spezialisierter Anwaltskanzleien wird dringend empfohlen, um diese Komplexitäten sicher zu navigieren.

Unabhängig davon, ob Off-Plan oder Wiederverkauf gewählt wird, müssen ausländische Käufer strikt die vietnamesischen Einwanderungs- und Immobiliengesetze einhalten. Entscheidend ist, dass der Kauf von Immobilien in Vietnam keine Form von Aufenthalts- oder Visarechten gewährt. Um einen SPA oder Übertragungsvertrag legal zu unterzeichnen, muss ein Ausländer legal mit einem gültigen Vietnam-Visum eingereist sein und einen Einreisestempel im Reisepass besitzen.

Darüber hinaus müssen alle Transaktionen über standardisierte Bankkanäle abgewickelt werden, um die Einhaltung der Geldwäschevorschriften sicherzustellen und die zukünftige Rückführung von Mitteln zu erleichtern. Käufer sollten unseren Leitfaden zum Währungstransfer nach Vietnam konsultieren, um die von lokalen Banken geforderten Dokumente zu verstehen.

Quellen

• Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15) – Regelt Ausländerquoten und 50-jährige Eigentumsfristen.
• Gesetz über Immobiliengeschäfte 2023 (Gesetz Nr. 29/2023/QH15) – Verlangt Bankgarantien für Off-Plan-Verkäufe.
• Landgesetz 2024 (Gesetz Nr. 31/2024/QH15) – Bestätigt, dass Ausländer keine privaten Landnutzungsrechte halten dürfen.