Vietnam Wohnrecht: Neueste Updates

Für europäische und ausländische Investoren, die nach Südostasien blicken, bleibt Vietnam ein hochattraktiver, wenn auch streng regulierter Markt. Das regulatorische Umfeld hat kürzlich bedeutende Updates mit der Einführung des Wohnrechts 2023 und des Landrechts 2024 erfahren, die beide im August 2024 vollständig in Kraft traten und die aktuelle Landschaft 2026 prägen.

Diese umfassenden Gesetzesreformen wurden entwickelt, um die Markttransparenz zu erhöhen, Genehmigungsverfahren zu vereinfachen und die Rechte verschiedener Käufergruppen zu klären. Für Ausländer bleiben die grundlegenden Säulen des ausländischen Eigentums, die 2015 etabliert wurden, fest bestehen. Der Staat balanciert weiterhin den Zufluss ausländischen Kapitals mit strengen Maßnahmen zur nationalen Sicherheit und zur Erschwinglichkeit von Wohnraum im Inland.

Wesentlich bleibt das grundlegende Prinzip des vietnamesischen Immobilienrechts unverändert: Es gibt kein Privateigentum an Land. Das Land gehört dem Volk und wird vom Staat verwaltet. Einzelpersonen und Unternehmen, sowohl lokal als auch ausländisch, können nur Nutzungsrechte an Land erwerben. Für Ausländer bedeutet dies, dass sie die physischen Gebäude – speziell Wohnungen oder Häuser innerhalb genehmigter kommerzieller Entwicklungsprojekte – kaufen können, jedoch niemals das zugrundeliegende Land selbst. Dieses Verständnis ist der erste entscheidende Schritt auf Ihrer Kaufreise.

Die neuen Gesetze, ergänzt durch detaillierte Durchführungsrichtlinien wie das Dekret 95/2024/ND-CP, bieten klarere Mechanismen für die Immobilienregistrierung und die Ausstellung des Pink Book (das offizielle Eigentumszertifikat). Während die Kernbeschränkungen bestehen bleiben, bietet der aktualisierte Rechtsrahmen ein robusteres und transparenteres Umfeld für ausländische Käufer, die einen Kaufvertrag mit großen Entwicklern in Hanoi abschließen.

Einer der am häufigsten missverstandenen Aspekte beim Immobilienkauf in Vietnam ist die Eigentumsdauer. Anders als bei unbefristetem Eigentum in Europa erhalten Ausländer eine 50-jährige Eigentumsdauer. Dies ist kein klassisches Mietverhältnis, sondern ein zeitlich begrenztes Eigentumsrecht, das offiziell auf Ihrem Eigentumszertifikat vermerkt ist.

Die jüngsten Rechtsänderungen haben bestätigt, dass diese 50-jährige Laufzeit kein absolutes Enddatum darstellt. Nach dem aktuellen Rahmen haben ausländische Eigentümer Anspruch auf eine 50-jährige Eigentumsverlängerung in Vietnam, die eine einmalige Verlängerung um weitere 50 Jahre ermöglicht. Dies bietet effektiv ein Jahrhundert gesicherten Eigentums, was für die meisten langfristigen Investitionshorizonte und Generationenvermögensplanung mehr als ausreichend ist.

Es ist auch wichtig zu verstehen, wie diese Laufzeit mit dem Sekundärmarkt interagiert. Wenn ein ausländischer Eigentümer seine Immobilie an einen vietnamesischen Staatsbürger verkauft, wandelt sich der Titel automatisch von einer 50-jährigen Laufzeit in einen dauerhaften, unbefristeten Eigentumsstatus um. Dieser Umwandlungsmechanismus stellt sicher, dass die Immobilie ihren maximalen Marktwert und ihre Liquidität behält, da lokale Käufer nicht für den Kauf einer zuvor von Ausländern gehaltenen Einheit benachteiligt werden. Verkaufen Sie hingegen an einen anderen Ausländer, erbt der Käufer die verbleibende Restlaufzeit der ursprünglichen 50 Jahre.

Um einen reibungslosen Eigentumsübergang zu gewährleisten, müssen ausländische Käufer sorgfältig prüfen, ob der Entwickler über die korrekten Gewerbelizenzen verfügt und ob das Projekt für ausländisches Eigentum zugelassen ist, bevor sie einen Reservierungsvertrag unterschreiben. Das genaue Startdatum der 50-jährigen Laufzeit entspricht in der Regel der Ausstellung des Eigentumszertifikats, doch Käufer sollten ihren Rechtsbeistand konsultieren, um die spezifischen Klauseln in ihren Verträgen zu überprüfen.

Zum Schutz des inländischen Wohnungsangebots setzt die vietnamesische Regierung strenge numerische Beschränkungen für ausländisches Eigentum durch. Die prominenteste Einschränkung ist die 30%-Quote. Ausländer können maximal 30% der gesamten Wohneinheiten innerhalb eines einzelnen Wohngebäudes besitzen. Für Grundstücksimmobilien (freistehende Häuser oder Villen innerhalb kommerzieller Projekte) ist die Obergrenze auf 250 Einheiten pro Verwaltungsbezirk (etwa ein Viertel mit 10.000 Einwohnern) begrenzt.

Diese Quoten werden streng vom örtlichen Bauamt überwacht. Sobald ein Gebäude die 30%-Schwelle erreicht, können ausländische Käufer keine Einheiten mehr direkt vom Entwickler unter einem Standard-Eigentumsvertrag erwerben. In solchen Fällen können Entwickler einen Langzeitmietvertrag (LTLA) für 50 Jahre anbieten, der jedoch nicht denselben rechtlichen Status oder die Möglichkeit zur Erlangung eines Pink Book gewährt. Daher ist die Überprüfung der Quotenverfügbarkeit ein obligatorischer Schritt in Ihrem Due-Diligence-Prozess.

Darüber hinaus sind nicht alle Immobilienprojekte für ausländische Investitionen offen. Immobilien in als sensibel für nationale Verteidigung und Sicherheit eingestuften Gebieten sind strikt tabu. Das Verteidigungsministerium und das Ministerium für öffentliche Sicherheit aktualisieren regelmäßig die Liste der Sperrzonen. Folglich muss ein Projekt ausdrücklich von den Provinz- oder Stadtbehörden für ausländisches Eigentum genehmigt sein.

Das Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 hat auch die Vorschriften für Entwickler verschärft, die vor dem Verkauf von Einheiten im Bau eine Bankgarantie sichern müssen. Dies stellt sicher, dass die Bank die Anzahlungen der Käufer zurückerstattet, falls der Entwickler das Projekt nicht rechtzeitig fertigstellt. Ausländische Investoren sollten niemals Gelder überweisen, ohne diese Garantie zu überprüfen und die Aufnahme des Projekts auf der genehmigten Liste für ausländische Käufer zu bestätigen.

Die Navigation im finanziellen Umfeld ist oft der komplexeste Teil beim Immobilienkauf in Hanoi. Die Steuerstruktur ist einfach, aber streng durchgesetzt. Beim Erwerb einer Immobilie sind Käufer für eine Registrierungsgebühr von 0,5% des Immobilienwerts verantwortlich. Für Neubauwohnungen müssen Käufer zudem einen 2%igen Instandhaltungsfonds beitragen, der zur langfristigen Pflege der Gemeinschaftsflächen des Gebäudes verwendet wird.

Beispielsweise würden Sie bei einer Luxuswohnung im Wert von €300.000 (ca. 8,1 Milliarden VND) €1.500 für die Registrierungsgebühr und €6.000 für den Instandhaltungsfonds zahlen. Die Mehrwertsteuer (MwSt) beträgt 10%, ist aber fast immer im vom Entwickler beworbenen Bruttopreis enthalten.

Wenn Sie Erträge aus Ihrer Investition erzielen möchten, müssen Sie verstehen, wie Sie Ihre Immobilie legal vermieten. Mieteinnahmen von Privatpersonen unterliegen einer kombinierten Steuer von 10% (bestehend aus 5% MwSt und 5% Einkommensteuer). Beim Verkauf fällt eine Einkommensteuer von 2% auf den gesamten Übertragungswert der Immobilie an, unabhängig davon, ob der Verkauf einen Nettogewinn erzielt hat.

Bankbeschränkungen stellen für viele europäische Käufer eine erhebliche Hürde dar. Die Aufnahme eines Hypothekendarlehens in Vietnam für Ausländer ist für Nichtansässige praktisch unmöglich. Lokale Banken verlangen, dass Kreditnehmer eine langfristige Aufenthaltserlaubnis besitzen und ausreichendes lokales Einkommen nachweisen. Folglich kaufen die überwiegende Mehrheit der ausländischen Käufer bar. Dies erfordert sorgfältige Einhaltung der Devisentransfer nach Vietnam-Vorschriften. Gelder müssen direkt vom Auslandskonto des Käufers auf das registrierte Projektkonto des Entwicklers in Vietnam überwiesen werden, um eine legale Dokumentation sicherzustellen, die für die Rückführung Ihres Kapitals und Ihrer Gewinne in der Zukunft zwingend erforderlich ist.

Ein hartnäckiger Mythos in der internationalen Immobiliengemeinschaft ist die Existenz eines Golden Visa Vietnam. Es ist entscheidend, unmissverständlich klarzustellen: Der Kauf von Immobilien in Vietnam gewährt keine Form von Aufenthalt, noch berechtigt er zum Erhalt einer vorübergehenden Aufenthaltserlaubnis (TRC). Eigentum an Immobilien und Einwanderungsstatus sind völlig getrennte Rechtsbereiche.

Um einen Immobilienkaufvertrag legal zu unterzeichnen, muss ein Ausländer legal nach Vietnam eingereist sein. Das bedeutet, Sie müssen einen gültigen Reisepass mit einem entsprechenden Einreisestempel besitzen, wie z.B. ein Standard-Vietnam-Visum (E-Visum oder Geschäftsvisum). Während Sie erste Besichtigungen durchführen und sogar einen Reservierungsvertrag per Vollmacht aus der Ferne unterschreiben können, erfordert die endgültige Ausführung des Kaufvertrags oft Ihre persönliche Anwesenheit oder hochspezifische notariell beglaubigte und legalisierte Dokumente aus Ihrem Heimatland.

Eine bedeutende Neuerung im Landrecht 2024 betrifft Übersee-Vietnamesen (Việt Kiều). Die neue Gesetzgebung gewährt vietnamesischen Staatsbürgern im Ausland sowie Personen vietnamesischer Herkunft Landnutzungsrechte, die denen inländischer Bürger nahezu identisch sind. Das bedeutet, dass berechtigte Việt Kiều nicht mehr der strengen 50-jährigen Laufzeit oder der 30%-Ausländerquote unterliegen und somit am breiteren Immobilienmarkt teilnehmen können, einschließlich des Kaufs von Grundstücksimmobilien außerhalb kommerzieller Projekte.

Die in dieser Analyse bereitgestellten rechtlichen und verfahrensbezogenen Einblicke stammen ausschließlich aus den folgenden offiziellen Regierungsrahmen. Für die Überprüfung der Primärquellen konsultieren Sie bitte die Texte direkt:

• Wohnrecht 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15)
• Landrecht 2024 (Gesetz Nr. 31/2024/QH15)
• Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 (Gesetz Nr. 29/2023/QH15)
• Dekret 95/2024/ND-CP (Detaillierte Umsetzung des Wohnrechts)
• Dekret 96/2024/ND-CP (Detaillierte Umsetzung des Gesetzes über das Immobiliengeschäft)