Cuota de propiedad extranjera: estado actual

Desde la apertura histórica del mercado inmobiliario vietnamita a compradores internacionales en 2015, el marco regulatorio que rige las adquisiciones extranjeras ha sido un punto focal para inversores transfronterizos. El mecanismo central que regula esto es la cuota del 30%. Como reafirma la Ley de Vivienda 2023, que entró en vigor en 2024 junto con la revisada Ley de Tierras 2024, las personas y entidades extranjeras pueden poseer un máximo del 30% del total de unidades en cualquier edificio de apartamentos.

Es crucial entender el principio fundamental de la ley de propiedad vietnamita: no existe la propiedad privada de la tierra en Vietnam. El Estado administra toda la tierra en nombre del pueblo. En consecuencia, comprar propiedad en Vietnam como extranjero significa adquirir derechos de uso de la tierra y la propiedad de la estructura física construida sobre esa tierra, no el título de propiedad plena sobre la tierra misma. Para los compradores extranjeros, este derecho está codificado mediante un certificado de 50 años, conocido coloquialmente como el Libro Rosa. Esta tenencia es renovable una vez por otros 50 años, proporcionando un siglo de tenencia segura.

Al evaluar las últimas actualizaciones de la ley de vivienda en Vietnam, el límite del 30% se mantiene estrictamente a nivel de edificio, no a nivel de proyecto. Por ejemplo, en un desarrollo de múltiples torres, un desarrollador no puede asignar el 50% de la Torre A a extranjeros y el 10% de la Torre B; cada torre individual está estrictamente limitada al 30%. Esta aplicación granular asegura una distribución demográfica equilibrada dentro de los nuevos desarrollos en toda la ciudad.

Mientras que el mercado de condominios es el principal objetivo para inversores expatriados, quienes preguntan sobre qué propiedad pueden comprar los extranjeros en Vietnam a menudo se inclinan hacia propiedades con terreno. La ley permite la propiedad extranjera de casas con terreno (casas adosadas y villas) dentro de proyectos de vivienda comercial aprobados, pero con una limitación estricta: un máximo de 250 casas por barrio administrativo (un barrio típicamente abarca alrededor de 10,000 residentes). Además, está absolutamente prohibido que los extranjeros compren propiedades ubicadas en áreas consideradas vitales para la defensa y seguridad nacional.

El Ministerio de Defensa Nacional y el Ministerio de Seguridad Pública tienen la autoridad para designar estas zonas restringidas. En consecuencia, el Departamento de Construcción (DoC) local en Hanoi publica y actualiza periódicamente una lista definitiva de proyectos de vivienda comercial que están legalmente autorizados para vender a organizaciones e individuos extranjeros. Antes de firmar cualquier acuerdo de reserva, es imperativo verificar que el proyecto esté en esta lista aprobada.

Además, la capacidad legal para comprar está vinculada al estatus migratorio. Comprar propiedad no otorga ninguna forma de residencia con visa en Vietnam. Por el contrario, para ser elegible para comprar, un individuo extranjero debe haber ingresado legalmente al país, evidenciado por un sello de entrada en su pasaporte, y no debe tener derecho a inmunidades diplomáticas o consulares. La compra remota sin haber entrado nunca a Vietnam es legalmente imposible para un comprador individual.

La estricta aplicación de la cuota extranjera ha creado microdinámicas distintas dentro del panorama del mercado inmobiliario de Hanoi. En enclaves expatriados muy demandados como Tây Hồ o los centros administrativos en rápido desarrollo en Nam Từ Liêm, la asignación del 30% para extranjeros en proyectos premium suele agotarse en días tras el lanzamiento inicial. Esta escasez impacta directamente en los precios y en los cálculos de rendimiento de alquiler.

Al analizar venta sobre plano vs reventa en Hanoi, los compradores notarán que las unidades propiedad de extranjeros en el mercado secundario frecuentemente tienen una prima de precio del 3% al 7% sobre unidades idénticas propiedad de locales. Debido a que un comprador extranjero solo puede adquirir una unidad de reventa de otro extranjero (para heredar el plazo restante del Libro Rosa de 50 años), el inventario disponible está muy restringido, elevando las valoraciones en el mercado secundario para el stock elegible para extranjeros.

Durante la fase de depósito de una compra sobre plano, se requiere una diligencia debida meticulosa. Los compradores deben asegurarse de que el desarrollador no haya excedido su cuota antes de firmar el Contrato de Compraventa (SPA). Si la cuota está completa, algunos desarrolladores pueden ofrecer un Contrato de Arrendamiento a Largo Plazo (LTLA) en lugar de un SPA. Aunque un LTLA otorga el derecho a usar la propiedad, no confiere derechos de propiedad, no puede emitirse un Libro Rosa y limita severamente las opciones de reventa y herencia. Maison Hanoi recomienda encarecidamente contratar firmas legales especializadas para auditar el libro de cuotas del desarrollador antes de comprometer fondos.

Financieramente, los compradores extranjeros también deben prepararse para costos estándar de adquisición, idénticos a los pagados por locales: un 2% de fondo de mantenimiento (fondo de amortización) pagado al momento de la entrega, y un 0.5% de tarifa de registro pagada al solicitar el título. Sin embargo, tenga en cuenta que el financiamiento bancario local generalmente no está disponible para extranjeros no residentes, lo que significa que las compras deben financiarse típicamente mediante remesas directas.

Un cambio transformador en el panorama regulatorio ocurrió con la implementación de la Ley de Tierras 2024, que redefinió fundamentalmente los derechos de propiedad de los vietnamitas en el extranjero (Việt Kiều). Históricamente, muchos Viet Kieu que habían renunciado a su ciudadanía vietnamita eran tratados de manera similar a los extranjeros, sujetos a la cuota del 30% y a la limitación del arrendamiento de 50 años.

Bajo el nuevo marco legal, las personas de origen vietnamita que residen en el extranjero y pueden probar legalmente su linaje ahora reciben derechos de propiedad cuasi-equivalentes a los de los ciudadanos nacionales. Esto significa que los Viet Kieu elegibles pueden ahora comprar propiedades en propiedad plena fuera de la cuota extranjera del 30%, incluyendo propiedades independientes con terreno sin la restricción de 250 por barrio.

Se espera que esta actualización legislativa inyecte un capital significativo en el mercado inmobiliario de Hanoi. Para los inversores extranjeros puros, esto es una espada de doble filo. Por un lado, puede liberar espacio dentro de la cuota extranjera del 30%, ya que los compradores Viet Kieu ya no consumirán esos cupos limitados. Por otro lado, aumenta la competencia general del mercado por unidades premium. Para quienes poseen títulos estándar de 50 años, las reglas sobre la renovación de propiedad de 50 años en Vietnam permanecen sin cambios: el título puede extenderse una vez, sujeto a las regulaciones vigentes al momento del vencimiento.

El análisis regulatorio proporcionado en este asesoramiento se basa estrictamente en la legislación vigente de la República Socialista de Vietnam. Confiamos exclusivamente en los siguientes instrumentos legales para verificar los límites de cuota, reglas de tenencia y elegibilidad extranjera:

• Ley de Vivienda 2023 (Ley No. 27/2023/QH15) – Define la cuota del 30% para condominios y el límite de 250 propiedades con terreno.
• Ley de Tierras 2024 (Ley No. 31/2024/QH15) – Establece el marco de derecho de uso de tierra por 50 años y los derechos ampliados para vietnamitas en el extranjero.
• Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 (Ley No. 29/2023/QH15) – Regula la mecánica de transacciones entre desarrolladores y compradores extranjeros.
• Decreto 95/2024/ND-CP – Proporciona directrices detalladas para la implementación de la Ley de Vivienda, incluyendo restricciones en zonas de seguridad.