Off-plan vs reventa en Hanoi

El mercado inmobiliario de Hanoi presenta un panorama atractivo para compradores europeos, impulsado por la rápida urbanización y mejoras en infraestructura. Al analizar la perspectiva del mercado inmobiliario de Hanoi, la decisión fundamental para cualquier inversor extranjero es si comprar una unidad off-plan directamente de un desarrollador o adquirir una propiedad de reventa en el mercado secundario. Ambas vías están estrictamente reguladas por el marco legal de Vietnam.

Bajo la Ley de Vivienda 2023, los extranjeros no pueden poseer tierras en Vietnam; están limitados a comprar apartamentos dentro de proyectos comerciales aprobados. Además, se aplica una estricta cuota del 30%, lo que significa que los extranjeros pueden poseer un máximo del 30% del total de unidades en cualquier edificio de condominios. Esta cuota es el factor más crítico que define el debate entre off-plan y reventa.

Para los compradores que monitorean el eur vnd qué deben vigilar los compradores, el momento de la inversión de capital es crucial. Las propiedades off-plan permiten pagos escalonados durante varios años, mitigando riesgos de fluctuación cambiaria. Por el contrario, las transacciones de reventa requieren un desembolso inmediato y en suma global, a menudo superior a €250,000 (aprox. 6.8 mil millones VND) para unidades premium en enclaves de expatriados como Tây Hồ o Ba Đình. Entender estas diferencias estructurales es esencial antes de iniciar el proceso de compra.

Comprar off-plan (programme neuf) sigue siendo la vía más ágil y popular para compradores extranjeros en Vietnam. Al comprar directamente de un desarrollador, la asignación de cuota para extranjeros está garantizada al momento de firmar el contrato de reserva. Una vez que el proyecto alcanza los hitos de construcción requeridos, los compradores ejecutan el formal Contrato de Compraventa (SPA).

Una gran ventaja de invertir off-plan es la estructura de pagos. Debido a que obtener una hipoteca para extranjeros en bancos locales vietnamitas es generalmente inaccesible para no residentes, el plan de pagos escalonado del desarrollador —típicamente distribuido en 18 a 36 meses— actúa como un mecanismo de financiamiento sin intereses.

Sin embargo, las inversiones off-plan conllevan riesgos de construcción y entrega. Para proteger a los compradores, la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 exige que los desarrolladores aseguren una garantía bancaria antes de vender unidades off-plan. Esto garantiza que si el desarrollador no entrega el proyecto, el banco garante reembolsará los depósitos de los compradores. Los compradores deben realizar una exhaustiva diligencia debida para verificar esta garantía y revisar el historial del desarrollador, comparando líderes del sector en nuestra guía de mejores desarrolladores en Vietnam.

Al momento de la entrega, los compradores deben pagar un 2% de fondo de mantenimiento (kinh phí bảo trì) y los impuestos y tasas estándar. El plazo de propiedad de 50 años comienza oficialmente desde la fecha de emisión del Libro Rosa (Sổ hồng).

Para inversores que buscan un rendimiento por alquiler inmediato o expatriados que desean mudarse de inmediato, el mercado de reventa ofrece activos tangibles sin demoras en construcción. Puede inspeccionar físicamente la propiedad, evaluar la calidad de la administración y verificar el certificado de derecho de uso de la tierra existente.

Sin embargo, el mercado de reventa presenta importantes obstáculos administrativos para extranjeros debido al límite de cuota del 30%. Si la cuota extranjera de un edificio está completamente saturada, un comprador extranjero no puede legalmente comprar un apartamento a un nacional vietnamita. Por lo tanto, los compradores extranjeros están prácticamente restringidos a adquirir unidades de reventa de otros extranjeros.

Al vender como extranjero a otro extranjero, el comprador hereda la duración restante del término original de 50 años. Por ejemplo, si el vendedor tuvo la propiedad por 5 años, el nuevo comprador extranjero recibe un término de 45 años. Este término es renovable una vez por otros 50 años, sujeto a aprobación gubernamental.

Las transacciones en el mercado secundario requieren una cuidadosa coordinación. Los compradores deben asegurarse de que el nombre del vendedor coincida con el titular del título y que todos los impuestos previos, incluido el 2% de Impuesto sobre la Renta Personal (PIT) que generalmente paga el vendedor, estén liquidados. El comprador es responsable de la tasa de registro del 0.5%. Se recomienda encarecidamente contratar bufetes de abogados especializados para navegar estas complejidades de forma segura.

Ya sea optando por off-plan o reventa, los compradores extranjeros deben cumplir estrictamente con las leyes de inmigración y propiedad de Vietnam. Es crucial que la compra de bienes raíces en Vietnam no otorga ningún tipo de residencia o derechos de visa. Para firmar legalmente un SPA o contrato de transferencia, un extranjero debe haber ingresado legalmente al país con una visa de Vietnam válida y poseer un sello de entrada en su pasaporte.

Además, todas las transacciones deben realizarse a través de canales bancarios estándar para asegurar el cumplimiento con regulaciones anti-lavado de dinero y facilitar la repatriación futura de fondos. Los compradores deben consultar nuestra guía sobre transferencia de divisas a Vietnam para entender la documentación requerida por los bancos locales.

Fuentes

• Ley de Vivienda 2023 (Ley No. 27/2023/QH15) - Regula cuotas de propiedad extranjera y límites de tenencia de 50 años.
• Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 (Ley No. 29/2023/QH15) - Exige garantías bancarias para ventas off-plan.
• Ley de Tierras 2024 (Ley No. 31/2024/QH15) - Reafirma que los extranjeros no pueden poseer derechos privados de uso de tierra.