Quota de propriété étrangère : état actuel

Depuis l'ouverture historique du marché immobilier vietnamien aux acheteurs internationaux en 2015, le cadre réglementaire régissant les acquisitions étrangères est un point central pour les investisseurs transfrontaliers. Le mécanisme principal régulant cela est le quota de 30 %. Comme réaffirmé par la Loi sur le logement 2023, entrée en vigueur en 2024 avec la révision de la Loi foncière 2024, les personnes et entités étrangères peuvent posséder au maximum 30 % du total des unités dans un même immeuble d'appartements.

Il est crucial de comprendre le principe fondamental du droit immobilier vietnamien : il n'existe pas de propriété privée foncière au Vietnam. L'État administre toutes les terres au nom du peuple. Par conséquent, acheter un bien immobilier au Vietnam en tant qu'étranger signifie acquérir des droits d'usage du sol et la propriété de la structure physique construite sur ce terrain, et non un titre de propriété foncière. Pour les acheteurs étrangers, ce droit est codifié par un certificat de 50 ans, communément appelé Livre Rose. Cette durée est renouvelable une fois pour 50 ans supplémentaires, offrant un siècle de jouissance sécurisée.

Lors de l'examen des dernières mises à jour de la loi sur le logement au Vietnam, le plafond de 30 % reste strictement appliqué au niveau de l'immeuble, et non du projet. Par exemple, dans un développement à plusieurs tours, un promoteur ne peut pas allouer 50 % de la Tour A aux étrangers et 10 % de la Tour B ; chaque tour individuelle est strictement limitée à 30 %. Cette application granulaire garantit une répartition démographique équilibrée au sein des nouveaux développements à travers la ville.

Alors que le marché des copropriétés est la cible principale des investisseurs expatriés, ceux qui s'interrogent sur quels biens les étrangers peuvent acheter au Vietnam se tournent souvent vers les propriétés individuelles. La loi autorise la propriété étrangère de maisons individuelles (maisons de ville et villas) dans des projets de logements commerciaux approuvés, mais avec une limitation stricte : un maximum de 250 maisons par quartier administratif (un quartier compte généralement environ 10 000 habitants). De plus, il est absolument interdit aux étrangers d'acheter des biens situés dans des zones considérées comme vitales pour la défense et la sécurité nationales.

Le Ministère de la Défense nationale et le Ministère de la Sécurité publique ont le pouvoir de désigner ces zones restreintes. Par conséquent, le Département local de la Construction (DoC) à Hanoi publie et met à jour périodiquement une liste définitive des projets de logements commerciaux autorisés à vendre aux organisations et individus étrangers. Avant de signer tout contrat de réservation, il est impératif de vérifier que le projet figure sur cette liste approuvée.

De plus, la capacité juridique d'achat est liée au statut d'immigration. Acheter un bien immobilier ne confère aucun visa de résidence au Vietnam. En revanche, pour être éligible à l'achat, un étranger doit être entré légalement dans le pays, attesté par un tampon d'entrée dans son passeport, et ne doit pas bénéficier d'immunités diplomatiques ou consulaires. L'achat à distance sans jamais entrer au Vietnam est légalement impossible pour un acheteur individuel.

L'application stricte du quota étranger a créé des micro-dynamiques distinctes dans les perspectives du marché immobilier de Hanoi. Dans des enclaves expatriées très prisées comme Tây Hồ ou les centres administratifs en rapide développement à Nam Từ Liêm, l'allocation de 30 % aux étrangers pour les projets haut de gamme se vend souvent en quelques jours après le lancement initial. Cette rareté a un impact direct sur les prix et les calculs de rendement locatif.

En analysant le neuf vs la revente à Hanoi, les acheteurs remarqueront que les unités détenues par des étrangers sur le marché secondaire affichent fréquemment une prime de prix de 3 % à 7 % par rapport aux unités identiques détenues par des locaux. Parce qu'un acheteur étranger ne peut acheter une unité en revente qu'à un autre étranger (pour hériter du reste de la durée du Livre Rose de 50 ans), le stock disponible est fortement restreint, ce qui fait monter les valorisations sur le marché secondaire pour les biens éligibles aux étrangers.

Lors de la phase de dépôt d'un achat sur plan, une due diligence méticuleuse est requise. Les acheteurs doivent s'assurer que le promoteur n'a pas dépassé son quota avant de signer le Contrat de Vente (SPA). Si le quota est plein, certains promoteurs peuvent proposer un Contrat de Location Longue Durée (LTLA) au lieu d'un SPA. Bien qu'un LTLA accorde le droit d'usage du bien, il ne confère pas de droits de propriété, ne peut pas être accompagné d'un Livre Rose, et limite sévèrement les options de revente et d'héritage. Maison Hanoi recommande vivement de faire appel à des cabinets d'avocats spécialisés pour auditer le registre des quotas du promoteur avant tout engagement financier.

Sur le plan financier, les acheteurs étrangers doivent également prévoir les coûts d'acquisition standards, identiques à ceux payés par les locaux : un fonds d'entretien de 2 % (fonds de réserve) payé à la remise des clés, et des frais d'enregistrement de 0,5 % payés lors de la demande de titre. Notez cependant que le financement bancaire local est généralement inaccessible aux étrangers non-résidents, ce qui signifie que les achats doivent être financés par virement direct entrant.

Un changement transformateur dans le paysage réglementaire est survenu avec la mise en œuvre de la Loi foncière 2024, qui a fondamentalement redéfini les droits immobiliers des Vietnamiens d'outre-mer (Việt Kiều). Historiquement, de nombreux Viet Kieu ayant renoncé à leur citoyenneté vietnamienne étaient traités comme des étrangers, soumis au quota de 30 % et à la limitation du bail de 50 ans.

Dans ce nouveau cadre légal, les personnes d'origine vietnamienne résidant à l'étranger qui peuvent légalement prouver leur filiation se voient désormais accorder des droits immobiliers quasi équivalents à ceux des citoyens locaux. Cela signifie que les Viet Kieu éligibles peuvent désormais acheter des propriétés en pleine propriété hors du quota étranger de 30 %, y compris des propriétés individuelles sans la restriction de 250 par quartier.

Cette mise à jour législative devrait injecter des capitaux significatifs sur le marché immobilier de Hanoi. Pour les investisseurs purement étrangers, c'est une arme à double tranchant. D'une part, cela peut libérer de la place dans le quota étranger de 30 %, car les acheteurs Viet Kieu ne consommeront plus ces places limitées. D'autre part, cela augmente la concurrence globale sur le marché pour les unités premium. Pour ceux détenant des titres standards de 50 ans, les règles concernant le renouvellement de propriété de 50 ans au Vietnam restent inchangées : le titre peut être prolongé une fois, sous réserve des réglementations en vigueur à l'expiration.

L'analyse réglementaire fournie dans ce conseil est strictement fondée sur la législation en vigueur de la République socialiste du Vietnam. Nous nous appuyons exclusivement sur les instruments législatifs suivants pour vérifier les limites de quota, les règles de jouissance et l'éligibilité des étrangers :

• Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15) – Définit le quota de 30 % pour les copropriétés et la limite de 250 propriétés individuelles.
• Loi foncière 2024 (Loi n° 31/2024/QH15) – Établit le cadre des droits d'usage foncier de 50 ans et les droits étendus pour les Vietnamiens d'outre-mer.
• Loi sur les affaires immobilières 2023 (Loi n° 29/2023/QH15) – Régule les mécanismes de transaction entre promoteurs et acheteurs étrangers.
• Décret 95/2024/ND-CP – Fournit des directives détaillées pour la mise en œuvre de la Loi sur le logement, y compris les restrictions des zones de sécurité.