Le processus d'achat au Vietnam : chaque étape de la réservation au Sổ Hồng

Les cinq étapes, de la réservation au Sổ Hồng

⏱ 3 à 6 mois (plus long pour l'achat sur plan)

1. 1

   Confirmez votre éligibilité et le quota étranger

   ⏱ 1 à 2 semaines◈ Aucun coût direct

   Avant toute visite, confirmez que vous pouvez légalement acheter. Vous devez être entré au Vietnam avec un passeport valide et tamponné — l'achat lui-même ne vous confère aucun droit de résidence. Les étrangers ne peuvent posséder des appartements et des maisons que dans des projets commerciaux approuvés ; vous ne pouvez jamais posséder le terrain, seulement les droits d'utilisation du terrain enregistrés sur le Sổ Hồng, pour une durée de 50 ans, renouvelable une fois, selon la Loi sur le logement 2023. Chaque bâtiment est limité à 30 % d'appartements détenus par des étrangers (et une commune à 250 maisons étrangères), et les zones militaires ou de sécurité sont interdites. Demandez par écrit si le quota dans le bâtiment ciblé est encore disponible. Notre guide sur la loi immobilière vietnamienne et le quota étranger de 30 % couvre les règles en détail.

   DocumentsPasseport valide avec tampon d'entrée vietnamien

   ⚠Supposer que l'achat confère un visa, ou se voir offrir un terrain à votre nom — aucune de ces options n'est possible pour un étranger.

2. 2

   Vérifiez le projet et signez la réservation

   ⏱ 1 à 3 semaines◈ Dépôt de 2 000 à 5 000 € (≈ 54 à 135 millions VND)

   Une fois que vous avez choisi un bien, examinez attentivement le dossier du promoteur avant de vous engager : le permis de construire, les droits d'utilisation du terrain sur la parcelle, l'approbation officielle de la vente, et — pour un bien sur plan — une garantie bancaire valide (bảo lãnh) protégeant vos versements. Vérifiez de nouveau que le quota étranger du bâtiment n'a pas été épuisé depuis votre première demande. Vous signez ensuite un contrat de réservation et versez un acompte pour retirer l'unité du marché. Lisez notre checklist de diligence raisonnable pour vérifier le promoteur et le titre, et voyez quels programmes sont ouverts aux acheteurs étrangers dans nos programmes approuvés à Hanoi.

   DocumentsPasseport · Contrat de réservation · Dossier juridique du promoteur

   ⚠Les dépôts de réservation sont souvent non remboursables — ne payez jamais avant de vérifier le quota et, pour un achat sur plan, la garantie bancaire.

3. 3

   Signez le contrat de vente bilingue notarié

   ⏱ 2 à 4 semaines◈ Échelonné : généralement 30 à 70 % du prix à la signature

   Le contrat de vente (hợp đồng mua bán) est le document qui lie la transaction. Il doit indiquer le prix en đồng vietnamien, en toutes lettres et en chiffres, ainsi que le calendrier des paiements, les conditions de livraison et le nom exact de l'acheteur tel qu'il apparaît sur votre passeport. Exigez un texte bilingue vietnamien–anglais — le vietnamien prévaut, mais vous devez pouvoir lire ce que vous signez — et faites-le notarier, ce qui donne force légale au contrat. Notez que les Việt Kiều (Vietnamais d'outre-mer) bénéficient de droits quasi locaux depuis la Loi foncière 2024, donc un achat mixte peut suivre une procédure différente.

   DocumentsContrat de vente bilingue · Traduction notariée du passeport · Passeport

   ⚠Signer un contrat uniquement en vietnamien ou non notarié, ou dont le nom ne correspond pas exactement à celui de votre passeport.

4. 4

   Organisez le paiement et réglez les frais

   ⏱ 1 à 4 semaines (selon calendrier)◈ Enregistrement 0,5 % + fonds de maintenance 2 %

   Financez l'achat via une banque vietnamienne, selon le calendrier du contrat. Un prêt hypothécaire local est généralement inaccessible aux étrangers non-résidents, donc prévoyez de payer en espèces ou via les versements échelonnés du promoteur, en transférant des fonds de l'étranger vers un compte local. Conservez tous les reçus de transferts entrants : cette preuve de capital étranger vous permet de rapatrier les fonds lors de la revente. À ce stade, vous réglez aussi les frais légaux — la taxe d'enregistrement de 0,5 % et, pour une construction neuve, le fonds de maintenance de 2 % maintenance fund. Consultez notre guide du financement et du paiement, le détail complet dans taxes et frais à l'achat, et le taux EUR/VND à surveiller.

   DocumentsReçus de virement bancaire · Preuve de capital étranger entrant · Reçus fiscaux et de frais

   ⚠Payer sans trace bancaire claire — cela complique la revente et le rapatriement des fonds ultérieurement.

5. 5

   Enregistrez la propriété et recevez le Sổ Hồng

   ⏱ 1 à 6 mois◈ Taxe d'enregistrement 0,5 %

   La dernière étape est l'enregistrement du certificat des droits d'utilisation du terrain et de propriété de la maison — le Sổ Hồng (sổ hồng). Le vendeur ou promoteur dépose la demande, vous payez la taxe d'enregistrement de 0,5 %, et le certificat est délivré à votre nom avec la durée de 50 ans. Pour une revente, cela peut prendre des semaines ; pour un bien sur plan, cela suit la remise des clés et peut durer plusieurs mois. N'acceptez pas la remise sans un engagement écrit sur le délai du Sổ Hồng, et vérifiez que votre durée restante est correctement enregistrée. Conservez les reçus d'enregistrement avec vos documents fiscaux et de frais pour la revente éventuelle.

   DocumentsContrat de vente signé · Procès-verbal de remise des clés · Reçus fiscaux · Passeport

   ⚠Accepter la remise sans délai clair pour le Sổ Hồng, ou ignorer que la durée de 50 ans a déjà commencé à courir.

Ce que coûte réellement l'achat à Hanoi

Les pourcentages ci-dessous sont les taux légaux ; l'exemple chiffré est basé sur la médiane de Tây Hồ à partir d'annonces en cours et mis à jour avec le marché. Voir la répartition complète dans notre <a href="/guides/taxes-fees">guide des taxes et frais</a>.

Decree 10/2022/ND-CP (registration fee) · Housing Law 2023 (maintenance fund) · Land Law 2024 · Decree 95/2024

Questions fréquentes

Sources