Neuf vs revente à Hanoi

Le marché immobilier de Hanoi présente un paysage attrayant pour les acheteurs européens, porté par une urbanisation rapide et des améliorations des infrastructures. En analysant les perspectives du marché immobilier de Hanoi, la décision fondamentale pour tout investisseur étranger est d’acheter une unité neuve directement auprès d’un promoteur ou d’acquérir un bien en revente sur le marché secondaire. Les deux voies sont strictement régies par le cadre juridique vietnamien.

Selon la Loi sur le logement 2023, les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain au Vietnam ; ils sont limités à l’achat d’appartements dans des projets commerciaux approuvés. De plus, un quota strict de 30 % s’applique, ce qui signifie que les ressortissants étrangers peuvent posséder au maximum 30 % des unités totales dans un même immeuble en copropriété. Ce quota est le facteur le plus critique qui façonne le débat entre neuf et revente.

Pour les acheteurs suivant le cours EUR/VND et ce que les acheteurs doivent surveiller, le timing du déploiement du capital est crucial. Les biens neufs permettent des paiements échelonnés sur plusieurs années, atténuant les risques liés aux fluctuations monétaires. En revanche, les transactions en revente exigent un déploiement immédiat et global du capital, souvent supérieur à 250 000 € (environ 6,8 milliards VND) pour des unités premium dans des enclaves d’expatriés comme Tây Hồ ou Ba Đình. Comprendre ces différences structurelles est essentiel avant d’entamer le processus d’achat.

Acheter sur plan (programme neuf) reste la voie la plus fluide et populaire pour les acheteurs étrangers au Vietnam. Lorsque vous achetez directement auprès d’un promoteur, l’allocation du quota étranger est garantie au moment de la signature du contrat de réservation. Une fois que le projet atteint les étapes de construction requises, les acheteurs signent le contrat de vente (SPA).

Un avantage majeur de l’investissement sur plan est la structure de paiement. Comme l’obtention d’un prêt hypothécaire pour étrangers auprès des banques vietnamiennes locales est généralement inaccessible aux non-résidents, le plan de paiement échelonné du promoteur — généralement réparti sur 18 à 36 mois — agit comme un mécanisme de financement sans intérêts.

Cependant, les investissements sur plan comportent des risques liés à la construction et à la livraison. Pour protéger les acheteurs, la Loi sur les activités immobilières 2023 impose aux promoteurs d’obtenir une garantie bancaire avant de vendre des unités sur plan. Cela garantit que si le promoteur ne livre pas le projet, la banque garante remboursera les acomptes des acheteurs. Les acheteurs doivent effectuer une due diligence approfondie pour vérifier cette garantie et examiner le parcours du promoteur, en comparant les leaders du secteur dans notre guide meilleurs promoteurs au Vietnam.

Lors de la remise des clés, les acheteurs doivent verser un fonds de maintenance de 2 % (kinh phí bảo trì) ainsi que les taxes et frais standards. La durée de propriété de 50 ans commence officiellement à la date de délivrance du Livre Rose (Sổ hồng).

Pour les investisseurs recherchant un rendement locatif immédiat ou les expatriés souhaitant emménager sans délai, le marché de la revente offre des actifs tangibles sans retard de construction. Vous pouvez inspecter physiquement le bien, évaluer la qualité de la gestion et vérifier le certificat de droit d’usage du sol existant.

Cependant, le marché de la revente pose d’importants obstacles administratifs pour les étrangers en raison de la limite de quota de 30 %. Si le quota étranger d’un immeuble est saturé, un acheteur étranger ne peut légalement pas acheter un appartement à un ressortissant vietnamien. Par conséquent, les acheteurs étrangers sont pratiquement limités à l’achat d’unités en revente auprès d’autres étrangers.

Lors de la vente en tant qu’étranger à un autre étranger, l’acheteur hérite de la durée restante du terme initial de 50 ans. Par exemple, si le vendeur a détenu le bien pendant 5 ans, le nouvel acheteur étranger bénéficie d’un terme de 45 ans. Ce terme reste renouvelable une fois pour 50 années supplémentaires, sous réserve d’approbation gouvernementale.

Les transactions sur le marché secondaire nécessitent une orchestration minutieuse. Les acheteurs doivent s’assurer que le nom du vendeur correspond au titulaire du titre et que toutes les taxes précédentes, y compris la taxe sur le revenu personnel (PIT) de 2 % généralement à la charge du vendeur, ont été réglées. L’acheteur est responsable des frais d’enregistrement de 0,5 %. Il est fortement recommandé de faire appel à des cabinets d’avocats spécialisés pour naviguer en toute sécurité dans ces complexités.

Que ce soit pour un achat neuf ou en revente, les acheteurs étrangers doivent strictement respecter les lois vietnamiennes sur l’immigration et la propriété. Il est crucial de noter que l’achat immobilier au Vietnam ne confère aucun droit de résidence ou de visa. Pour signer légalement un SPA ou un contrat de transfert, un étranger doit être entré légalement dans le pays avec un visa vietnamien valide et posséder un tampon d’entrée dans son passeport.

De plus, toutes les transactions doivent transiter par des canaux bancaires standard afin d’assurer la conformité aux réglementations anti-blanchiment et faciliter la future rapatriation des fonds. Les acheteurs sont invités à consulter notre guide sur le transfert de devises vers le Vietnam pour comprendre les documents exigés par les banques locales.

Sources

• Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15) - Régit les quotas de propriété étrangère et les limites de durée de 50 ans.
• Loi sur les activités immobilières 2023 (Loi n° 29/2023/QH15) - Imposant les garanties bancaires pour les ventes sur plan.
• Loi foncière 2024 (Loi n° 31/2024/QH15) - Réaffirme que les étrangers ne peuvent pas détenir de droits privés d’usage du sol.