Imperia Garden : guide de l'acheteur

Imperia Garden est un complexe résidentiel situé dans les rues Nguyễn Tuân et Nguyễn Huy Tưởng du quartier Hà Đình, district de Thanh Xuân, à environ dix minutes en voiture de Hoàn Kiếm et du Vieux Quartier. Il a été développé par MIK Group — alors M.I.K Corporation, fondée en 2014 — comme premier projet résidentiel de la société à Hanoi, et a été achevé en 2017. Le complexe s'inscrit dans un plan directeur d'environ 22 hectares et comprend quatre tours de grande hauteur (Tours A à D, de 27 à 35 étages sur deux niveaux de parking en sous-sol) ainsi qu'un ensemble de villas de faible hauteur, pour un total de 1 652 appartements et 42 villas. Les appartements vont des unités de deux chambres d'environ 71 m² aux configurations de trois chambres d'environ 100–129 m², disposés autour d'un jardin paysager d'inspiration française, d'une piscine, d'une salle de sport et d'aires de jeux pour enfants. Le projet a ensuite été reconnu dans la catégorie « Le plus agréable à vivre » des National Real Estate Awards du Vietnam.

MIK Group a depuis développé la marque Imperia avec des projets plus grands et plus riches en équipements tels que Imperia Smart City ; Imperia Garden reste l'adresse originale et à plus petite échelle du groupe à Hanoi, et se négocie aujourd'hui presque exclusivement sur le marché de la revente plutôt que par des ventes primaires. Parce que le bâtiment est occupé depuis près d'une décennie, son Pink Book (certificat de droit d'usage du sol) et sa part dans le quota de 30 % de propriété étrangère du bâtiment sont déjà établis — ce qui joue à double tranchant pour un acheteur étranger : moins d'incertitude sur la gestion quotidienne réelle de l'immeuble, mais un réel besoin de vérifier le promoteur, le titre et le quota restant avant de signer, car les bâtiments plus anciens peuvent déjà être proches de leur plafond. Le statut actuel du quota de propriété étrangère à Hanoi mérite d'être vérifié bâtiment par bâtiment plutôt que supposé à partir des règles générales.

Thanh Xuân est l'un des districts centraux établis de Hanoi — un quartier mixte de bureaux, écoles, hôpitaux et logements anciens et récents, situé entre le Vieux Quartier et les développements plus récents à l'ouest et au sud. Il convient à un profil d'acheteur différent des adresses au bord du lac de Tây Hồ ou des lotissements planifiés plus éloignés : les acheteurs d'Imperia Garden privilégient un bâtiment stable et fonctionnel avec des services quotidiens déjà en place et un prix d'entrée inférieur à celui de West Lake ou Ba Đình, plutôt que les équipements les plus récents ou une vue sur le lac.

Pour un acheteur étranger, les règles de propriété applicables sont les mêmes qu'ailleurs à Hanoi : les appartements peuvent être détenus sous un certificat renouvelable de 50 ans, limité à 30 % des unités dans un même bâtiment, selon la Loi sur le logement 2023 du Vietnam. Parce qu'Imperia Garden précède cette loi, son quota et ses enregistrements de propriété ont été initialement établis sous le cadre précédent et ont depuis été maintenus — une autre raison de confirmer directement la capacité actuelle de propriété étrangère du bâtiment plutôt que de la supposer d'après la règle générale.

Au quotidien, l'attrait d'Imperia Garden est plus proche d'un quartier établi que d'un complexe de style resort : le jardin podium au septième étage et l'aménagement paysager au niveau du sol donnent aux tours une ambiance verte et peu fréquentée que les résidents comparent favorablement aux blocs plus denses proches du centre, et le complexe comprend des installations de maternelle sur place en plus de sa piscine, salle de sport et aires de jeux pour enfants. La route Nguyễn Trãi et la rocade Belt 3 sont toutes deux proches, ce qui facilite l'accès à l'aéroport, aux parcs industriels du sud et au corridor plus large Thanh Xuân–Cầu Giấy en voiture, bien que — comme dans la plupart du centre de Hanoi — il faille prévoir le trafic aux heures de pointe sur Nguyễn Trãi dans toute estimation de trajet. Hôpitaux, cliniques privées et commerces de proximité sont tous à courte distance en voiture, ce qui explique en partie pourquoi le bâtiment continue d'attirer des locataires de longue durée plutôt que des locations de courte durée.

Références juridiques et fiscales utilisées dans ce guide :

• Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, n° 27/2023/QH15, en vigueur depuis le 1er août 2024) — durée de propriété étrangère et quota de 30 % par bâtiment.
• Décret 10/2022/ND-CP — frais d'enregistrement de 0,5 % sur les transferts immobiliers.
• Circulaire 92/2015/TT-BTC — impôt sur le revenu personnel sur les transferts immobiliers et les revenus locatifs.