Avis sur EY Vietnam : services, honoraires, points forts et points faibles

EY — Ernst & Young — est l'un des réseaux mondiaux de services professionnels du Big Four, aux côtés de Deloitte, KPMG et PwC. Le réseau sous sa forme actuelle est issu de la fusion en 1989 d'Ernst & Whinney et d'Arthur Young. Il fonctionne aujourd'hui comme une fédération de cabinets membres constitués de manière indépendante et coordonnés par Ernst & Young Global Limited, une société privée britannique à responsabilité limitée par garantie. Aucun actionnaire unique ne détient EY : chaque cabinet membre est une entité juridique distincte, généralement structurée sous forme de partenariat, et le réseau n'est coté sur aucune bourse.

EY est présent au Vietnam depuis le début des années 1990, figurant parmi les premiers cabinets du Big Four à s'implanter localement, avec aujourd'hui des bureaux à Hanoi et Ho Chi Minh-Ville sous l'entité Ernst & Young Vietnam Limited. Le cabinet vietnamien propose les quatre mêmes lignes de services mondiales que le reste du réseau — audit financier (assurance), fiscalité, stratégie et transactions (conseil en transactions et fusions-acquisitions), et conseil — au service de multinationales, de conglomérats nationaux, d'institutions financières et, de plus en plus, de véhicules immobiliers à investissement étranger opérant dans le pays.

Pour un particulier étranger achetant un seul appartement à Hanoi, EY Vietnam est rarement le premier interlocuteur — son activité est structurée autour de mandats d'audit d'entreprise, de structuration fiscale transfrontalière et de due diligence de transactions pour des fonds, des promoteurs et des utilisateurs multinationaux, et non pour des transactions immobilières de détail ponctuelles. Là où le cabinet devient véritablement utile pour un acheteur privé, c'est sur les aspects les plus complexes : structurer la propriété via une entité vietnamienne, coordonner la conformité fiscale entre plusieurs juridictions, ou conseiller un investisseur institutionnel opérant dans la limite du quota de 30 % de propriété étrangère que la loi sur le logement de 2023 du Vietnam impose pour les immeubles résidentiels — consultez notre guide sur les règles de propriété pour comprendre le fonctionnement de ce quota en pratique.

Sur le terrain, cela se traduit généralement par une assistance pour obtenir un numéro d'identification fiscale en tant que contribuable étranger, structurer les déclarations de revenus locatifs récurrents, ou conseiller un fonds sur le traitement fiscal de l'acquisition d'un portefeuille — plutôt que par la relecture d'un simple compromis de vente (SPA) ou le suivi d'une demande de Livre Rose, deux démarches qui relèvent directement de la compétence d'un cabinet d'avocats immobilier vietnamien et non d'un réseau d'audit. EY ne propose pas de services de transfert de propriété, de notarisation ou d'audit de titre de propriété en tant que prestations individuelles autonomes ; les acheteurs ayant ces besoins devront associer l'expertise fiscale d'EY aux conseils d'un cabinet d'avocats spécialisé.

Le service en langue anglaise est un véritable point fort : les équipes d'engagement à Hanoi et Ho Chi Minh-Ville travaillent régulièrement avec des clients expatriés et institutionnels, et les rapports suivent la méthodologie mondiale d'EY plutôt qu'une pratique purement locale. La contrepartie réside dans le coût et l'échelle — les lettres de mission et les honoraires minimums du Big Four étant calibrés pour des mandats d'entreprise, un acheteur ayant simplement besoin d'une déclaration annuelle de routine sur ses revenus locatifs trouvera un cabinet comptable vietnamien de taille intermédiaire plus rapide à mobiliser et nettement moins cher.

Les faits juridiques et fiscaux mentionnés dans cet avis s'appuient sur la loi sur le logement de 2023 (27/2023/QH15) et la loi sur les terres de 2024 (31/2024/QH15) du Vietnam, toutes deux en vigueur depuis le 1er août 2024, ainsi que sur les directives publiées par la Direction générale des impôts du Vietnam. La structure du réseau et les lignes de services d'EY Vietnam sont issues de la description publique officielle d'EY concernant son modèle mondial de cabinets membres.