Quota di proprietà straniera: stato attuale

Dal momento dell'apertura storica del mercato immobiliare vietnamita agli acquirenti internazionali nel 2015, il quadro normativo che regola le acquisizioni straniere è stato un punto focale per gli investitori transfrontalieri. Il meccanismo centrale che regola ciò è la quota del 30%. Come ribadito dalla Legge sull'Edilizia 2023, entrata in vigore nel 2024 insieme alla rivista Legge sulla Terra 2024, persone fisiche e giuridiche straniere possono possedere al massimo il 30% delle unità totali in un singolo edificio di appartamenti.

È fondamentale comprendere il principio fondamentale della legge vietnamita sulla proprietà: non esiste la proprietà privata della terra in Vietnam. Lo Stato amministra tutta la terra per conto del popolo. Di conseguenza, acquistare proprietà in Vietnam come straniero significa acquisire diritti d'uso della terra e la proprietà della struttura fisica costruita su quella terra, non il titolo di proprietà libera del terreno stesso. Per gli acquirenti stranieri, questo diritto è codificato tramite un certificato di 50 anni, comunemente noto come Libro Rosa. Questa durata è rinnovabile una volta per ulteriori 50 anni, garantendo un secolo di possesso sicuro.

Quando si valutano gli ultimi aggiornamenti della legge sull'edilizia in Vietnam, il limite del 30% rimane rigorosamente applicato a livello di edificio, non a livello di progetto. Ad esempio, in uno sviluppo con più torri, un costruttore non può assegnare il 50% della Torre A a stranieri e il 10% della Torre B; ogni singola torre è rigorosamente limitata al 30%. Questa applicazione dettagliata garantisce una distribuzione demografica equilibrata all'interno dei nuovi sviluppi in tutta la città.

Sebbene il mercato condominiale sia il principale obiettivo per gli investitori espatriati, chi si informa su quali proprietà possono acquistare gli stranieri in Vietnam spesso guarda alle proprietà con terreno. La legge consente la proprietà straniera di case con terreno (case a schiera e ville) all'interno di progetti abitativi commerciali approvati, ma con una limitazione rigorosa: un massimo di 250 case per circoscrizione amministrativa (una circoscrizione tipicamente comprende circa 10.000 residenti). Inoltre, agli stranieri è assolutamente vietato acquistare proprietà situate in aree considerate vitali per la difesa e la sicurezza nazionale.

Il Ministero della Difesa Nazionale e il Ministero della Sicurezza Pubblica hanno l'autorità di designare queste zone ristrette. Di conseguenza, il Dipartimento Locale di Costruzione (DoC) di Hanoi pubblica e aggiorna periodicamente una lista definitiva di progetti abitativi commerciali legalmente autorizzati a vendere a organizzazioni e individui stranieri. Prima di firmare qualsiasi contratto di prenotazione, è imperativo verificare che il progetto sia in questa lista approvata.

Inoltre, la capacità legale di acquistare è legata allo status di immigrazione. L'acquisto di proprietà non concede alcuna forma di visto di residenza in Vietnam. Al contrario, per essere idoneo all'acquisto, un individuo straniero deve essere entrato legalmente nel paese, comprovato da un timbro d'ingresso nel proprio passaporto, e non deve avere diritto a immunità diplomatiche o consolari. L'acquisto a distanza senza mai entrare in Vietnam è legalmente impossibile per un acquirente individuale.

L'applicazione rigorosa della quota straniera ha creato micro-dinamiche distinte all'interno delle prospettive del mercato immobiliare di Hanoi. In enclave espatriate molto richieste come Tây Hồ o nei centri amministrativi in rapido sviluppo di Nam Từ Liêm, l'allocazione del 30% per stranieri per progetti premium spesso si esaurisce entro pochi giorni dal lancio iniziale. Questa scarsità ha un impatto diretto sui prezzi e sui calcoli del rendimento da locazione.

Analizzando off plan vs rivendita a Hanoi, gli acquirenti noteranno che le unità di proprietà straniera sul mercato secondario spesso comandano un premio di prezzo dal 3% al 7% rispetto alle unità identiche possedute da locali. Poiché un acquirente straniero può acquistare solo un'unità di rivendita da un altro straniero (per ereditare il termine residuo del Libro Rosa di 50 anni), il pool di inventario disponibile è fortemente limitato, facendo aumentare le valutazioni del mercato secondario per le unità idonee agli stranieri.

Durante la fase di deposito di un acquisto off-plan, è richiesta una due diligence meticolosa. Gli acquirenti devono assicurarsi che il costruttore non abbia superato la propria quota prima di firmare il Contratto di Compravendita (SPA). Se la quota è piena, alcuni sviluppatori possono offrire un Contratto di Locazione a Lungo Termine (LTLA) invece di un SPA. Sebbene un LTLA conceda il diritto di usare la proprietà, non conferisce diritti di proprietà, non può essere emesso un Libro Rosa e limita severamente le opzioni di rivendita e successione. Maison Hanoi consiglia vivamente di coinvolgere studi legali specializzati per verificare il registro delle quote del costruttore prima di impegnare fondi.

Dal punto di vista finanziario, gli acquirenti stranieri devono anche prepararsi ai costi standard di acquisizione, identici a quelli pagati dai locali: un fondo di manutenzione del 2% (fondo di ammortamento) pagato al momento della consegna, e una tassa di registrazione dello 0,5% pagata al momento della richiesta del titolo. Tuttavia, si noti che il finanziamento bancario locale è generalmente inaccessibile agli stranieri non residenti, il che significa che gli acquisti devono tipicamente essere finanziati tramite rimessa diretta dall'estero.

Un cambiamento trasformativo nel panorama normativo è avvenuto con l'implementazione della Legge sulla Terra 2024, che ha ridefinito fondamentalmente i diritti di proprietà dei vietnamiti all'estero (Việt Kiều). Storicamente, molti Viet Kieu che avevano rinunciato alla cittadinanza vietnamita erano trattati come cittadini stranieri, soggetti alla quota del 30% e alla limitazione della locazione di 50 anni.

Secondo il nuovo quadro legale, gli individui di origine vietnamita residenti all'estero che possono legalmente dimostrare la loro discendenza ora godono di diritti di proprietà quasi equivalenti a quelli dei cittadini nazionali. Ciò significa che i Viet Kieu idonei possono ora acquistare proprietà in piena proprietà al di fuori della quota straniera del 30%, incluse proprietà indipendenti con terreno senza la restrizione di 250 per circoscrizione.

Questo aggiornamento legislativo dovrebbe immettere capitali significativi nel mercato immobiliare di Hanoi. Per gli investitori stranieri puri, è una lama a doppio taglio. Da un lato, potrebbe liberare spazio all'interno della quota straniera del 30%, poiché gli acquirenti Viet Kieu non consumeranno più quei posti limitati. Dall'altro, aumenta la competizione complessiva del mercato per le unità premium. Per coloro che detengono titoli standard di 50 anni, le regole riguardanti il rinnovo della proprietà di 50 anni in Vietnam rimangono invariate: il titolo può essere esteso una volta, soggetto alle normative vigenti al momento della scadenza.

L'analisi normativa fornita in questo avviso si basa strettamente sulla legislazione vigente della Repubblica Socialista del Vietnam. Facciamo affidamento esclusivamente sui seguenti strumenti normativi per verificare i limiti di quota, le regole di durata e l'idoneità degli stranieri:

• Legge sull'Edilizia 2023 (Legge n. 27/2023/QH15) – Definisce la quota del 30% per i condomini e il limite di 250 proprietà con terreno.
• Legge sulla Terra 2024 (Legge n. 31/2024/QH15) – Stabilisce il quadro dei diritti d'uso della terra di 50 anni e i diritti ampliati per i vietnamiti all'estero.
• Legge sul Commercio Immobiliare 2023 (Legge n. 29/2023/QH15) – Regola le meccaniche delle transazioni tra sviluppatori e acquirenti stranieri.
• Decreto 95/2024/ND-CP – Fornisce linee guida dettagliate per l'attuazione della Legge sull'Edilizia, incluse le restrizioni delle zone di sicurezza.