Off-plan vs rivendita a Hanoi

Il mercato immobiliare di Hanoi presenta un panorama interessante per gli acquirenti europei, guidato da una rapida urbanizzazione e aggiornamenti infrastrutturali. Analizzando le prospettive del mercato immobiliare di Hanoi, la decisione fondamentale per ogni investitore straniero è se acquistare un'unità off-plan direttamente da un costruttore o acquisire una proprietà di rivendita sul mercato secondario. Entrambe le opzioni sono rigorosamente regolate dal quadro giuridico vietnamita.

Secondo la Legge sull'Edilizia Abitativa 2023, gli stranieri non possono possedere terreni in Vietnam; sono limitati all'acquisto di appartamenti all'interno di progetti commerciali approvati. Inoltre, si applica una rigida quota del 30%, il che significa che i cittadini stranieri possono possedere al massimo il 30% delle unità totali in un singolo edificio condominiale. Questa quota è il fattore più critico che influenza il dibattito tra off-plan e rivendita.

Per gli acquirenti che monitorano il cambio EUR/VND e cosa devono osservare gli acquirenti, il tempismo nell'impiego del capitale è cruciale. Le proprietà off-plan consentono pagamenti dilazionati su diversi anni, mitigando i rischi di fluttuazione valutaria. Al contrario, le transazioni di rivendita richiedono un impiego immediato e in un'unica soluzione del capitale, spesso superiore a €250.000 (circa 6,8 miliardi di VND) per unità premium in enclave di espatriati come Tây Hồ o Ba Đình. Comprendere queste differenze strutturali è essenziale prima di iniziare il processo di acquisto.

Acquistare off-plan (programme neuf) rimane la via più snella e popolare per gli acquirenti stranieri in Vietnam. Quando si acquista direttamente da un costruttore, l'assegnazione della quota per stranieri è garantita al momento della firma del contratto di prenotazione. Una volta che il progetto raggiunge le tappe costruttive richieste, gli acquirenti eseguono il formale Contratto di Compravendita (SPA).

Un grande vantaggio dell'investimento off-plan è la struttura di pagamento. Poiché ottenere un mutuo per stranieri dalle banche vietnamite locali è generalmente inaccessibile per i non residenti, il piano di pagamento dilazionato del costruttore—tipicamente distribuito su 18-36 mesi—funziona come un meccanismo di finanziamento senza interessi.

Tuttavia, gli investimenti off-plan comportano rischi di costruzione e consegna. Per proteggere gli acquirenti, la Legge sul Commercio Immobiliare 2023 impone ai costruttori di ottenere una garanzia bancaria prima di vendere unità off-plan. Questo assicura che, se il costruttore non consegna il progetto, la banca garante rimborsi i depositi degli acquirenti. Gli acquirenti dovrebbero effettuare una accurata due diligence per verificare questa garanzia e rivedere il curriculum del costruttore, confrontando i leader del settore nella nostra guida migliori costruttori Vietnam.

Al momento della consegna, gli acquirenti devono pagare un fondo di manutenzione del 2% (kinh phí bảo trì) e le tasse e commissioni standard. Il termine di proprietà di 50 anni inizia ufficialmente dalla data di emissione del Libro Rosa (Sổ hồng).

Per gli investitori che cercano un rendimento da locazione immediato o per gli espatriati che vogliono trasferirsi subito, il mercato della rivendita offre beni tangibili senza ritardi di costruzione. È possibile ispezionare fisicamente la proprietà, valutare la qualità della gestione e verificare il certificato di diritto d'uso del terreno esistente.

Tuttavia, il mercato della rivendita presenta notevoli ostacoli amministrativi per gli stranieri a causa del limite della quota del 30%. Se la quota straniera di un edificio è completamente saturata, un acquirente straniero non può legalmente acquistare un appartamento da un cittadino vietnamita. Pertanto, gli acquirenti stranieri sono praticamente limitati all'acquisto di unità di rivendita da altri stranieri.

Quando si vende come straniero a un altro straniero, l'acquirente eredita la durata residua del termine originale di 50 anni. Per esempio, se il venditore ha detenuto la proprietà per 5 anni, il nuovo acquirente straniero riceve un termine di 45 anni. Questo termine rimane rinnovabile una volta per ulteriori 50 anni, soggetto all'approvazione governativa.

Le transazioni sul mercato secondario richiedono un'attenta orchestrazione. Gli acquirenti devono assicurarsi che il nome del venditore corrisponda al titolare del titolo e che tutte le tasse precedenti, inclusa la tassa sul reddito personale (PIT) del 2% generalmente a carico del venditore, siano state saldate. L'acquirente è responsabile della tassa di registrazione dello 0,5%. È altamente consigliato coinvolgere studi legali specializzati per navigare queste complessità in sicurezza.

Sia che si opti per off-plan o rivendita, gli acquirenti stranieri devono aderire rigorosamente alle leggi sull'immigrazione e sulla proprietà del Vietnam. È fondamentale che l'acquisto di immobili in Vietnam non conferisca alcun diritto di residenza o visto. Per firmare legalmente un SPA o un contratto di trasferimento, uno straniero deve essere entrato legalmente nel paese con un visto vietnamita valido e possedere un timbro di ingresso nel proprio passaporto.

Inoltre, tutte le transazioni devono essere effettuate tramite canali bancari standard per garantire la conformità alle normative antiriciclaggio e facilitare la futura rimpatriazione dei fondi. Gli acquirenti dovrebbero consultare la nostra guida su trasferimento di valuta in Vietnam per comprendere la documentazione richiesta dalle banche locali.

Fonti

• Legge sull'Edilizia Abitativa 2023 (Legge n. 27/2023/QH15) - Regola le quote di proprietà straniera e i limiti di durata di 50 anni.
• Legge sul Commercio Immobiliare 2023 (Legge n. 29/2023/QH15) - Impone garanzie bancarie per le vendite off-plan.
• Legge sulla Terra 2024 (Legge n. 31/2024/QH15) - Ribadisce che gli stranieri non possono detenere diritti privati d'uso del terreno.