Unterlagen erklärt
Bankgarantie (Bảo lãnh): was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man sie erhält
Was ist eine Bankgarantie für den Kauf einer Immobilie in Vietnam?
Bankgarantie auf einen Blick
Dokument- Vietnamesischer Name
- Bảo lãnh (ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai)
- Wörtlich: „Garantie für zukünftig gebildeten Wohnraum“
- Ausgestellt von
- Einer vom Staatlichen Bank von Vietnam (SBV) lizenzierten Geschäftsbank und vom Entwickler für das Projekt akzeptiert
- Nicht jede Bank qualifiziert sich — prüfen Sie immer die projektspezifisch zugelassene Bank
- Wer arrangiert sie
- Der Entwickler, vor der Vermarktung oder dem Einzug von Zahlungen für eine Off-Plan-Einheit
- Käufer beantragen sie nicht selbst
- Typische Kosten für den Käufer
- Keine direkte Gebühr — die Garantiegebühr ist eine Finanzierungskosten auf Entwicklerseite
- Gelegentlich indirekt im Verkaufspreis enthalten
- Gültigkeit
- Von der Vorverkaufsphase bis mindestens 30 Tage nach dem vertraglichen Übergabetermin
- Anwendbares Recht
- Rundschreiben 11/2022/TT-NHNN, geändert durch Rundschreiben 61/2024/TT-NHNN; Wohnungsrecht 2023 (in Kraft seit 1. Januar 2025)
- Erforderlich für
- Off-Plan (zukünftig gebildete) Wohnungen und Villen, die von einem Entwickler verkauft werden
- Nicht anwendbar auf Wiederverkauf / Sekundärmarkt-Käufe
Wie man eine Bankgarantie erhält und überprüft
⏱ Am selben Tag bis etwa 1 Woche für die Überprüfung, vor jeder Zahlung
Sie beantragen die Garantie nicht selbst — der Entwickler arrangiert sie mit seiner Bank, bevor er rechtmäßig Ihre Anzahlung einziehen darf. Ihre Aufgabe als Käufer ist es, eine Kopie zu erhalten und diese zu überprüfen, bevor Sie Geld überweisen. Keine der untenstehenden Schritte erfordert einen persönlichen Besuch bei der Bank aus dem Ausland; die Überprüfung kann telefonisch, per E-Mail oder über einen in Vietnam ansässigen Anwalt erfolgen, der in Ihrem Auftrag handelt.
- 1
Fordern Sie die Garantie vor der Unterzeichnung an
⏱ Am selben Tag
Fordern Sie eine Kopie der Bankgarantie für das spezifische Projekt — idealerweise auch für den spezifischen Block oder die Phase — an, bevor Sie ein Reservierungsformular unterschreiben oder eine Anzahlung überweisen. Ein seriöser Entwickler stellt diese ohne Zögern bereit; Zurückhaltung, sie zu zeigen, ist selbst ein Warnsignal.
DocumentsReisepass · Reservierungsformular (unterschrieben)
⚠Manche Entwickler zeigen eine Garantie, die eine frühere Phase eines großen Stadtteils abdeckt, nicht den spezifischen Block, in den Sie investieren — prüfen Sie, ob der Block- oder Turmname genau übereinstimmt.
- 2
Bestätigen Sie, dass die ausstellende Bank tatsächlich für diese Rolle lizenziert ist
⏱ 1–2 Tage
Prüfen Sie, ob die auf der Garantie genannte Bank eine vom Staatlichen Bank von Vietnam lizenzierte Geschäftsbank ist und ob es sich um die Bank handelt, die der Entwickler für dieses Projekt öffentlich bekannt gegeben hat — Entwickler sind verpflichtet, dies zu veröffentlichen. Ausländische und Joint-Venture-Banken, die in Vietnam tätig sind, können ebenfalls Garantien ausstellen, wenn sie dazu lizenziert sind.
- 3
Lesen Sie den garantierten Betrag, die Daten und Auslösebedingungen
⏱ 1 Tag
Das Zertifikat sollte einen garantierten Betrag angeben (normalerweise entsprechend Ihren geplanten Zahlungen), ein Ablaufdatum, das mindestens 30 Tage nach dem vertraglichen Übergabedatum liegt, und die Bedingungen, unter denen Sie eine Rückzahlung verlangen können — typischerweise das Versäumnis des Entwicklers, wie vertraglich vereinbart zu übergeben.
⚠Ein garantierter Betrag, der niedriger als Ihr tatsächlicher Zahlungsplan ist, lässt einen Teil Ihres Geldes ungeschützt.
- 4
Überprüfen Sie die Garantienummer direkt bei der Bank
⏱ Am selben Tag◈ Keine Gebühr
Rufen Sie die Filiale der ausstellenden Bank an — nicht eine vom Verkaufsteam des Entwicklers angegebene Nummer — und bitten Sie die Mitarbeiter, die Garantienummer, den garantierten Betrag und die Gültigkeit für Ihre Einheit zu bestätigen. Seriöse Banken in Vietnam bestätigen dies einem namentlich genannten Käufer bei einer bestimmten Transaktion.
⚠Verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf eine eingesannte Kopie oder eine vom Verkaufsteam bereitgestellte Übersetzung — bestätigen Sie das Original bei der Bank.
- 5
Bewahren Sie es mit Ihren Kaufunterlagen auf und überprüfen Sie es erneut, falls sich die Übergabe verzögert
Archivieren Sie eine beglaubigte Kopie zusammen mit Ihrem Kaufvertrag und Zahlungsbelegen. Wenn sich das Übergabedatum des Projekts verschiebt, bestätigen Sie, dass die Garantie verlängert oder erneuert wurde, um den neuen Zeitplan abzudecken, bevor Sie weitere Zahlungen leisten.
DocumentsKaufvertrag · Zahlungsbelege
Was die Garantie kostet — und wer zahlt
Die Garantie selbst ist eine Finanzierungskosten auf Entwicklerseite. Die untenstehenden Zahlen sind die Kosten für den Käufer, um sie prüfen zu lassen — nicht die Garantiegebühr, die Käufern nicht direkt berechnet wird.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Gebühr für die Bankgarantie-ArrangementNicht separat dem Käufer in Rechnung gestellt; gelegentlich indirekt im Verkaufspreis enthalten | €0 | €0 | vom Entwickler getragenEntwickler, in der Projektfinanzierungsphase |
| Unabhängige rechtliche Prüfung der GarantieBestätigt, dass die ausstellende Bank, der garantierte Betrag, Ablauf und Anspruchsbedingungen mit dem Kaufvertrag übereinstimmen | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,600,000 VND) | Pauschalgebühr, einmaligKäufer, optional aber empfohlen vor jeder Anzahlung |
| Beglaubigte Übersetzung der GarantieDas vietnamesische Original bleibt die rechtlich bindende Version | €40 (≈ 1,060,000 VND) | €120 (≈ 3,180,000 VND) | pro DokumentKäufer, falls eine beglaubigte Kopie für persönliche oder Bankunterlagen benötigt wird |
| Bestätigungsgespräch oder -schreiben der BankVietnamesische Banken bestätigen Garantieangaben in der Regel kostenfrei einem namentlich genannten Käufer | €0 | €0 | inklusiveKäufer, direkt mit der ausstellenden Filiale |
| Total | ≈ €190 (≈ 5,000,000 VND) | ≈ €520 (≈ 13,800,000 VND) |
Circular 11/2022/TT-NHNN · Circular 61/2024/TT-NHNN · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)
Häufig gestellte Fragen
Sind Banken in Vietnam versichert?
Inländische Einlagen bei vietnamesischen Geschäftsbanken sind durch das nationale Einlagensicherungssystem abgedeckt, und jede Geschäftsbank ist vom Staatlichen Bank von Vietnam (SBV) lizenziert und beaufsichtigt. Eine Projektbankgarantie ist ein separates Instrument: Sie schützt Ihre Anzahlung und Fortschrittszahlungen für ein bestimmtes Entwicklungsprojekt, nicht Ihr persönliches Bankkonto.
Was deckt eine Bankgarantie ab?
Sie deckt die Rückzahlung der Beträge ab, die Sie tatsächlich gezahlt haben — Anzahlung und Fortschrittszahlungen — falls der Entwickler die Einheit nicht wie vertraglich vereinbart übergibt. Sie deckt keine Baumängel, Ausführungsqualität oder Verzögerungen ab, die die vertragliche Übergabefrist nicht verletzen.
Was ist die SBV in Vietnam?
Die State Bank of Vietnam (SBV) ist die Zentralbank und Bankenaufsicht des Landes. Sie lizenziert und beaufsichtigt jede Geschäftsbank, einschließlich der Banken, die berechtigt sind, Garantien für Off-Plan-Wohnungsverkäufe auszustellen.
Ist eine Bankgarantie für Off-Plan-Käufe verpflichtend?
Ja. Nach Rundschreiben 11/2022/TT-NHNN, geändert durch Rundschreiben 61/2024/TT-NHNN, muss ein Entwickler, der zukünftig gebildeten Wohnraum verkauft, vor dem Einzug von Vorauszahlungen eine Bankgarantie vorlegen, mit nur engen Ausnahmen je nach Projekttyp.
Was, wenn der Entwickler mir keine Bankgarantie vorlegen kann?
Betrachten Sie dies als Warnsignal. Zahlen Sie keine Reservierungsanzahlung oder Fortschrittszahlung, bevor Sie eine gültige Garantie für den spezifischen Block oder die Phase, in die Sie investieren, gesehen und unabhängig bei der Bank überprüft haben.
Kann ich unter der Garantie Ansprüche geltend machen, wenn sich die Übergabe verzögert?
Im Allgemeinen ja, sobald die Verzögerung die im Kaufvertrag gesetzte Frist überschreitet und innerhalb der Gültigkeitsdauer der Garantie liegt. Der Anspruch läuft über die ausstellende Bank und erfordert typischerweise Nachweise aus dem Kaufvertrag — hier wird dringend rechtlicher Beistand empfohlen.
Deckt eine Bankgarantie Bauqualität oder Designänderungen ab?
Nein. Die Garantie ist ein finanzielles Instrument — sie erstattet das von Ihnen gezahlte Geld, falls der Entwickler die Einheit überhaupt nicht übergibt. Mängel, Ausführungsqualität und Layoutänderungen werden separat behandelt, typischerweise bei der Abnahmeinspektion und über die Qualitätsklauseln im Kaufvertrag, nicht über die Bank.
Ist das Garantie-Dokument selbst auf Englisch?
Nein. Vietnamesisch ist die rechtlich bindende Sprache für die Garantie, ebenso wie für den zugrunde liegenden Kaufvertrag. Entwickler stellen häufig eine englische Übersetzung zur Verfügung, aber das vietnamesische Original ist die Version, auf die sich Bank oder Gericht im Streitfall stützen.
Quellen
- Rundschreiben 11/2022/TT-NHNN (State Bank of Vietnam) — verlangt von Entwicklern, die zukünftig gebildeten (Off-Plan) Wohnraum verkaufen, eine Bankgarantie vor dem Einzug von Vorauszahlungen zu arrangieren (derzeit keine verifizierte offizielle englischsprachige URL verfügbar; nur namentlich zitiert).
- Rundschreiben 61/2024/TT-NHNN — ändert die Anforderungen an Bankgarantien aus Rundschreiben 11/2022/TT-NHNN (derzeit keine verifizierte offizielle englischsprachige URL verfügbar; nur namentlich zitiert).
- Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15) — regelt den Verkauf von zukünftig gebildetem Wohnraum; in Kraft seit 1. Januar 2025.
Lassen Sie eine Bankgarantie prüfen, bevor Sie eine Anzahlung leisten
Senden Sie uns eine Kopie der Garantie, des Reservierungsformulars und des Entwurfs des Kaufvertrags. Unser Beratungsdesk in Hanoi arrangiert eine unabhängige Prüfung und antwortet innerhalb von 24 Stunden — unverbindlich und niemals ein Ersatz für Ihren eigenen Anwalt.