Unterlagen erklärt
MwSt (Immobilien in Vietnam): was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man sie erhält
Was ist MwSt und gilt sie beim Kauf einer Immobilie in Hanoi?
Die MwSt (thuế GTGT) erscheint beim Kauf in Hanoi selten als separate Gebühr: Sie ist im vom Entwickler beworbenen Preis für eine Neubau-Einheit enthalten, und Einzelweiterverkäufe unterliegen ihr überhaupt nicht. Sie wird direkt relevant, sobald Sie die Immobilie vermieten, wenn eine pauschale MwSt von 5 % plus 5 % PIT auf die Bruttomieteinnahmen anfällt.
MwSt auf einen Blick
Dokument- Vietnamesischer Name
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- In englischsprachigen Leitfäden einfach als MwSt bezeichnet
- Gilt für
- Den Verkaufspreis eines Entwicklers für Neubau-Einheiten und alle Mieteinnahmen, die Sie aus Ihrer Immobilie erzielen
- Käufe von Privat zu Privat (gebraucht, Pink Book) unterliegen überhaupt keiner MwSt
- Verwaltet von
- Vietnams Steuerbehörde (Steuerabteilung, Finanzministerium) über Ihre lokale Steuerunterabteilung
- Unter derselben Steuernummer (MST) wie Ihre Registrierungsgebühr geführt
- Für Eigentümer geltender Satz
- Pauschale 5 % MwSt auf Bruttomieteinnahmen
- Kombiniert mit 5 % Einkommensteuer auf derselben Steuererklärung — Rundschreiben 92/2015/TT-BTC
- Beim Kauf
- Im Vertragspreis für Neubau-Einheiten enthalten — wird dem Käufer nicht separat in Rechnung gestellt
- Keine MwSt-Rechnung bei einem gebrauchten Pink-Book-Übergang
- Abgabefrequenz
- Pro Mietvertrag oder jährlich bei der Jahreserklärung
- Von Ihnen oder Ihrem Buchhalter bei der lokalen Steuerunterabteilung eingereicht
- Erforderlich für
- Jeden ausländischen Eigentümer, der eine Immobilie in Hanoi vermietet
- Nicht erforderlich, wenn Sie die Einheit nur für den Eigengebrauch halten und nie vermieten
Was ist MwSt und wann ist sie für Ihren Kauf in Hanoi relevant?
Die Mehrwertsteuer — thuế giá trị gia tăng, meist abgekürzt GTGT — ist Vietnams landesweite indirekte Steuer auf die Lieferung von Waren und Dienstleistungen, verwaltet von der Steuerabteilung unter dem Finanzministerium. Bei einem einfachen Kauf von einem lizenzierten Entwickler erscheint die MwSt nicht als separater Posten, den Sie zusätzlich zum Preis zahlen: Es ist eine Unternehmenssteuer, die der Entwickler bereits auf den Verkauf schuldet und in die beworbene Vertragssumme einrechnet. Nutzungsrechte an Grundstücken fallen selbst nicht in die MwSt-Bemessungsgrundlage, und ein Gebrauchtverkauf zwischen zwei Privatpersonen — ein Pink-Book-Weiterverkauf — unterliegt überhaupt keiner MwSt; hier gilt nur die persönliche Einkommensteuer des Verkäufers (2 % des Verkaufspreises).
Die MwSt wird für Sie direkt relevant, sobald Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie in Hanoi zu vermieten. Mieteinnahmen, die ein einzelner Eigentümer erzielt, egal ob ansässig oder nicht, unterliegen dem Pauschalregime gemäß Rundschreiben 92/2015/TT-BTC: eine kombinierte 5 % MwSt und 5 % persönliche Einkommensteuer auf Ihre Bruttomieteinnahmen, die entweder pro Mietvertrag oder jährlich erklärt werden. Dies ist der MwSt-Satz, der in der Praxis einen ausländischen Eigentümer tatsächlich betrifft — nicht ein Satz, der bei Vertragsunterzeichnung anfällt, sondern einer, der am Tag der ersten Mieteinnahme wirksam wird.
MwSt-bezogene Kosten für einen ausländischen Eigentümer
Die MwSt auf einen Neubaukauf ist im Preis des Entwicklers enthalten und wird nicht separat in Rechnung gestellt. Die folgenden Zeilen behandeln die wiederkehrenden Kosten, die direkt für Eigentümer gelten: MwSt und PIT auf Mieteinnahmen.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| MwSt auf MieteinnahmenPauschalregime für Einzelpersonen — Rundschreiben 92/2015/TT-BTC | 5% | 5% | % der BruttomieteinnahmenEigentümer-Vermieter, pro Mietvertrag oder jährliche Abgabe |
| PIT auf MieteinnahmenErklärt in derselben Steuererklärung wie die Miet-MwSt | 5% | 5% | % der BruttomieteinnahmenEigentümer-Vermieter, zusammen mit der MwSt eingereicht |
| MwSt auf den Kaufpreis eines NeubausWird dem Käufer nicht separat in Rechnung gestellt; gilt nicht für gebrauchte Pink-Book-Weiterverkäufe | Included | Included | im Vertragspreis enthaltenEntwickler, bei Vertragsunterzeichnung |
| Befreiung unterhalb der MindestumsatzgrenzeKeine MwSt oder PIT fällig, wenn Ihre jährlichen Bruttomieteinnahmen unter der Mindestgrenze bleiben — fragen Sie Ihren Buchhalter nach dem aktuellen Wert | — | — | festgelegt durch das geltende SteuerrundschreibenEigentümer-Vermieter |
| Total | 5% + 5% | 5% + 5% |
Beispiel zur Veranschaulichung: 1.000 € / Monat Bruttomieteinnahmen
- MwSt (5 % der Bruttomiete)
- €50/month · ≈ VND 1.35M
- PIT (5 % der Bruttomiete)
- €50/month · ≈ VND 1.35M
- Σ
- ≈ 100 €/Monat · ≈ 2,7 Mio. VND, eingereicht bei der lokalen Steuerunterabteilung
Circular 92/2015/TT-BTC · 2023 Housing Law and Decree 95/2024/ND-CP
Wie MwSt sich auf Ihren Kauf und Besitz auswirkt
⏱ Laufend — wiederkehrend, sobald Sie die Immobilie vermieten
Sie „beantragen“ MwSt nicht wie eine Bescheinigung — sie ist entweder bereits im Preis eines Entwicklers enthalten oder wird automatisch wirksam, sobald Sie Mieteinnahmen erzielen. Die folgenden Schritte zeigen, wo MwSt Ihre Akte berührt, damit Sie wissen, was Sie wann prüfen müssen, auch wenn ein Anwalt oder Buchhalter die Einreichungen für Sie übernimmt.
- 1
Prüfen Sie, ob MwSt in Ihrem Neubaupreis enthalten ist
⏱ Vor der Unterzeichnung
Bitten Sie Ihren Anwalt oder das Verkaufsteam des Entwicklers schriftlich zu bestätigen, dass der beworbene Preis MwSt-inklusive ist, und fordern Sie die bei Vertragsunterzeichnung ausgestellte MwSt-Rechnung (hóa đơn GTGT) an. Gebrauchte Pink-Book-Käufe enthalten überhaupt keine MwSt-Rechnung — nur Neubauverkäufe von lizenzierten Entwicklern.
DocumentsKaufvertrag · MwSt-Rechnung (hóa đơn GTGT) — nur Neubau
⚠Ein Vertrag, der den Preis unklar angibt, kann dazu führen, dass MwSt — und der 2%-Instandhaltungsfonds — zusätzlich zum angegebenen Betrag hinzukommen.
- 2
Entscheiden Sie, ob Sie die Immobilie vermieten werden
⏱ Jederzeit nach der Übergabe
Die MwSt wird für Sie persönlich erst dann zu einer wiederkehrenden Verpflichtung, wenn Sie die Einheit vermieten. Wenn Sie sie ausschließlich für den Eigengebrauch halten, ist keine weitere MwSt-Erklärung über die ursprüngliche Rechnung des Entwicklers hinaus erforderlich.
- 3
Melden Sie Ihre Vermietungstätigkeit bei der lokalen Steuerunterabteilung an
⏱ Vor oder zu Beginn des Mietverhältnisses
Sobald Sie einen Mietvertrag unterschreiben, meldet Ihr Buchhalter oder Hausverwalter die Vermietungstätigkeit an und bestätigt, dass Ihre Steuernummer (MST) damit verknüpft ist. Dies ist die gleiche Anmeldung, die Ihre MwSt- und PIT-Verpflichtung auf die Miete begründet.
DocumentsReisepass · Mietvertrag · Steuernummer (MST)
⚠Das Vermieten einer Einheit ohne Anmeldung ist eine häufige Quelle für Strafen, sobald die Steuerbehörde die Mietanmeldungen abgleicht.
- 4
Erklären und zahlen Sie MwSt und PIT auf Ihre Mieteinnahmen
⏱ Pro Mietvertrag oder jährlich◈ 5 % MwSt + 5 % PIT auf Bruttomieteinnahmen
Erklären Sie die Bruttomieteinnahmen und zahlen Sie die kombinierte 5 % MwSt und 5 % PIT, entweder pro Mietvertrag oder über die Jahreserklärung, je nachdem, was Ihr Buchhalter für Ihre Situation empfiehlt.
DocumentsMietvertrag · Steuererklärungsformular
⚠Ausländische Eigentümer ohne registrierte vietnamesische Steuernummer können keine Erklärung abgeben — klären Sie das vor der ersten Mietzahlung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist MwSt in Vietnam?
Die MwSt (thuế giá trị gia tăng, GTGT) ist Vietnams landesweite indirekte Steuer auf die Lieferung von Waren und Dienstleistungen, verwaltet von der Steuerabteilung. Für Immobilien gelten Nutzungsrechte an Grundstücken nicht als MwSt-Bemessungsgrundlage — in der Praxis ist sie im Neubaupreis eines Entwicklers enthalten oder als pauschaler 5 %-Satz auf Mieteinnahmen, die Sie als Eigentümer erzielen, zu finden.
Gibt es eine 10 % MwSt in Vietnam?
Vietnam erhebt landesweit MwSt auf die meisten Waren und Dienstleistungen, aber Nutzungsrechte an Grundstücken sind von der MwSt-Bemessungsgrundlage ausgeschlossen, und ein gebrauchter Pink-Book-Weiterverkauf unterliegt überhaupt keiner MwSt — hier gilt nur die persönliche Einkommensteuer des Verkäufers von 2 %. Der Satz, der einen ausländischen Immobilieneigentümer direkt betrifft, ist die pauschale 5 % MwSt auf Mieteinnahmen, kombiniert mit einer entsprechenden 5 % PIT.
Wie bekomme ich meine MwSt-Rückerstattung?
Einzelne ausländische Käufer haben in der Regel keinen Mechanismus, um die im Entwicklerpreis enthaltene MwSt zurückzufordern — Rückerstattungssysteme in Vietnam sind für registrierte Unternehmen zur Rückforderung der Vorsteuer konzipiert, nicht für private Käufer. Wenn Sie glauben, dass MwSt fälschlicherweise berechnet wurde, zum Beispiel bei einem gebrauchten Pink-Book-Übergang, wenden Sie sich an Ihren Anwalt oder Buchhalter, nicht an den Entwickler.
Wie hoch ist der aktuelle MwSt-Satz auf Mieteinnahmen in Vietnam?
Eine pauschale 5 % MwSt gilt auf die Bruttomieteinnahmen eines einzelnen Eigentümers, eingereicht zusammen mit einer entsprechenden 5 % persönlichen Einkommensteuer gemäß Rundschreiben 92/2015/TT-BTC. Dieses Pauschalregime für einzelne Vermieter hat sich für 2026 nicht geändert.
Bekomme ich eine MwSt-Rechnung, wenn ich eine Immobilie in Hanoi kaufe?
Wenn Sie neu von einem lizenzierten Entwickler kaufen, ja — Sie sollten eine MwSt-Rechnung (hóa đơn GTGT) erhalten, die die bereits im Preis enthaltene Steuer widerspiegelt. Ein Gebrauchtkauf zwischen Privatpersonen, übertragen durch Pink Book, erzeugt überhaupt keine MwSt-Rechnung.
Kann ich meine MwSt-Verpflichtung selbst berechnen?
Bei Mieteinnahmen ist die Rechnung einfach — 5 % MwSt plus 5 % PIT auf Ihre Bruttomiete, ohne Abzüge im Pauschalregime — aber ob Ihre Einnahmen unter eine Mindestbefreiungsgrenze fallen und die korrekte Abgabe ist am besten von einem in Vietnam lizenzierten Buchhalter prüfen zu lassen.
Gilt MwSt beim Kauf einer Wiederverkaufswohnung (gebraucht)?
Nein. Pink-Book-Übergänge von Privat zu Privat unterliegen keiner MwSt. Der Verkäufer zahlt stattdessen eine persönliche Einkommensteuer von 2 % des Verkaufspreises, und der Käufer zahlt die standardmäßige Registrierungsgebühr von 0,5 %.
Quellen
- Wohnungsgesetz 2023 (27/2023/QH15)
- Landgesetz 2024 (31/2024/QH15)
- Rundschreiben 92/2015/TT-BTC — Pauschal-MwSt- und Einkommensteuerregime für einzelne Vermieter
- Dekret 95/2024/ND-CP — Durchführungsverordnung zur Anwendung des Wohnungsgesetzes 2023
- Generaldirektion für Steuern (Tổng cục Thuế) — Vietnams Steuerbehörde
Sind Sie unsicher, ob MwSt bereits in Ihrem Vertrag enthalten ist?
Senden Sie uns Ihren Kaufvertrag oder Ihren Mietvertrag, wenn Sie die Einheit vermieten möchten. Unser Beratungsbüro in Hanoi prüft die MwSt-Situation und verweist Sie bei Bedarf an einen lizenzierten Buchhalter — unverbindlich und niemals ein Ersatz für Ihre eigene Rechtsberatung.