Mietrendite in Hanoi: welche Renditen zu erwarten sind

Mietrendite ist einfach die jährliche Miete, die eine Immobilie generiert, ausgedrückt als Prozentsatz des Kaufpreises. Die Bruttorendite teilt die vertraglich vereinbarte Jahresmiete durch den Kaufpreis und endet dort – sie ignoriert alles, was ein Vermieter tatsächlich zahlt, um die Einheit vermietet zu halten. Die Nettorendite geht weiter: Sie zieht Verwaltungskosten, Servicegebühren, Rücklagen für Instandhaltung und Möblierung, Leerstandszeiten zwischen Mietern, etwaige Maklerprovisionen und Vietnams Steuer auf Mieteinnahmen vom Bruttobetrag ab, bevor sie durch den Kaufpreis geteilt wird.

Für ausländische Eigentümer ist die Differenz zwischen beiden Zahlen selten unerheblich. Mieteinnahmen in Vietnam unterliegen der Mehrwertsteuer und der Einkommensteuer, jeweils pauschal 5% auf die Bruttomiete für einzelne Vermieter – zusammen 10%, die unabhängig von der tatsächlichen Gewinnspanne anfallen und zusätzlich zu lokalen Verwaltungsgebühren zu zahlen sind. Ein Inserat mit einer angegebenen Bruttorendite kann deutlich weniger attraktiv wirken, wenn diese Abzüge sowie realistische Leerstandszeiten berücksichtigt werden. Vergleichen Sie Immobilien immer mit der Angabe, ob die Zahl brutto oder netto ist und über welchen Zeitraum sie berechnet wurde – der untenstehende Live-Vergleich spiegelt aktuelle Angebots- und erzielte Mieten wider, nicht einen festen historischen Durchschnitt.

Betrachten Sie zwei ansonsten identische Einheiten, die zur gleichen Miete angeboten werden: eine professionell verwaltet mit allen Gebühren offen ausgewiesen, die andere selbstverwaltet mit unregelmäßigen Servicegebühren und ohne Leerstandspuffer. Die erste wird mit höherer Wahrscheinlichkeit die beworbene Rendite tatsächlich liefern. Fragen Sie vor dem Vergleich zweier Angebote genau, welche Kosten die angegebene Rendite bereits berücksichtigt – eine „Rendite“-Zahl ohne Angabe der Grundlage ist kein vergleichbarer Wert.

Eine weitere Variable, die Sie einplanen sollten: Die meisten Wohnmietverträge in Hanoi werden in Vietnamesischen Đồng abgeschlossen, auch wenn Sie wahrscheinlich in Euro gekauft haben und denken. Wechselkursschwankungen zwischen Đồng und Ihrer Heimatwährung beeinflussen Ihre Nettorendite, besonders wenn Sie Mieteinnahmen zurückführen statt lokal reinvestieren wollen – ein Punkt, den Sie mit Ihrer Bank besprechen sollten, wenn Sie die Zahlungswege für Mieter festlegen.

Renditeunterschiede in Hanoi werden weniger von der Stadt als Ganzes bestimmt, sondern mehr davon, wer mietet und warum. Bezirke mit hoher Konzentration an internationalen Schulen, Botschaften und langjährigem Expat-Personal – Mieter, die einen Ein- oder Zweijahresvertrag unterschreiben und zuverlässig zahlen – tendieren zu stabilerer Belegung als Bezirke, die auf Kurzzeit- oder rein lokale Nachfrage angewiesen sind. Neuere Stadtteile mit vor Ort verfügbaren Annehmlichkeiten und professionellem Gebäudemanagement können im Verhältnis zum Kaufpreis höhere erzielbare Mieten verlangen als vergleichbare Einheiten in älteren, selbstverwalteten Gebäuden, selbst wenn der Quadratmeterpreis ähnlich erscheint.

Der Immobilientyp ist ebenso wichtig wie die Lage. Kompakte, gut geschnittene Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen vermieten sich in der Regel schneller und mit weniger Leerstand als große Villen oder ultra-luxuriöse Penthäuser, deren Mieterkreis kleiner ist und deren Möblierungs- und Instandhaltungskosten absolut höher liegen. Möblierte Einheiten, die auf den Expatriate-Corporate-Relocation-Markt abzielen, erzielen in der Regel eine Mietprämie gegenüber unmöblierten Langzeitvermietungen, erfordern aber eine höhere Anfangsinvestition in die Möblierung und haben eine kürzere durchschnittliche Mietdauer – ein Kompromiss, den Sie gegen Ihren eigenen Haltedauerhorizont modellieren sollten, statt ihn anzunehmen. Nichts davon ersetzt die Prüfung aktueller Zahlen: Die untenstehende Live-Aufschlüsselung nach Bezirk und Immobilientyp wird aus aktiven Angeboten neu berechnet, nicht bei Veröffentlichung festgelegt.

Auch die Haltedauer prägt das Bild. Eine Immobilie, die zu einem günstigen Einstiegspreis gekauft und über mehrere Jahre kontinuierlich vermietet wird, kann eine gesunde Nettorendite liefern, selbst in einem Bezirk mit durchschnittlich wirkenden Kopfzahlen, während eine Premium-Einheit, die am Höhepunkt eines Zyklus gekauft wurde, möglicherweise eine längere Haltedauer benötigt, um ihre Erwerbskosten auszugleichen. Die Mietrendite ist ein Faktor bei der Kaufentscheidung, nicht die ganze Antwort – bewerten Sie sie zusammen mit Erwartungen an Wertsteigerung, Ausstiegsliquidität im Zielbezirk und Ihren eigenen Plänen für den späteren Wiederverkauf oder Eigennutzung.

• Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15) – regelt die 50-jährige ausländische Eigentumsdauer, deren einmalige Verlängerung und die 30%-Ausländerquote pro Gebäude, auf die in diesem Leitfaden Bezug genommen wird.
• Generaldirektion für Steuern (Tổng cục Thuế) – offizielle Behörde für Mehrwertsteuer und Einkommensteuer auf Mieteinnahmen für einzelne Vermieter in Vietnam.