Imperia Garden: Ein Käuferleitfaden

Imperia Garden ist ein Wohnkomplex an den Straßen Nguyễn Tuân und Nguyễn Huy Tưởng im Hà Đình Ward, Thanh Xuân Bezirk, etwa zehn Autominuten vom Hoàn Kiếm und der Altstadt entfernt. Er wurde von der MIK Group – damals M.I.K Corporation, gegründet 2014 – als erstes Wohnprojekt des Unternehmens in Hanoi entwickelt und 2017 fertiggestellt. Der Komplex befindet sich in einem etwa 22 Hektar großen Masterplan und umfasst vier Hochhaustürme (Türme A bis D, mit 27 bis 35 Stockwerken über zwei Tiefgaragenebenen) sowie eine Gruppe von niedriggeschossigen Villen, insgesamt 1.652 Wohnungen und 42 Villen. Die Wohnungen reichen von Zwei-Zimmer-Einheiten mit ca. 71 m² bis zu Drei-Zimmer-Grundrissen von etwa 100–129 m², angeordnet um einen französisch inspirierten Landschaftsgarten, Swimmingpool, Fitnessstudio und Kinderspielbereiche. Das Projekt wurde später in der Kategorie „Most Worth Living“ bei den National Real Estate Awards Vietnams ausgezeichnet.

Die MIK Group hat den Imperia-Namen seitdem mit größeren, amenities-reicheren Projekten wie Imperia Smart City weitergeführt; Imperia Garden bleibt die ursprüngliche, kleinere Adresse der Gruppe in Hanoi und wird heute fast ausschließlich auf dem Wiederverkaufsmarkt gehandelt, nicht über Primärverkäufe. Da das Gebäude seit fast einem Jahrzehnt bewohnt ist, sind die Ausstellung des Pink Book (Nutzungsrecht-Zertifikat) und der Anteil an der 30% Ausländerquote des Gebäudes bereits festgelegt – was für einen ausländischen Käufer zwei Seiten hat: weniger Unsicherheit darüber, wie das Gebäude tatsächlich im Alltag geführt wird, aber eine echte Notwendigkeit, den Entwickler, den Titel und die verbleibende Quote zu überprüfen, bevor man unterschreibt, da ältere Gebäude bereits nahe an ihrer Obergrenze sein können. Der aktuelle Stand der Ausländerquote in Hanoi sollte gebäudespezifisch geprüft werden und nicht nur aus den allgemeinen Regeln abgeleitet werden.

Thanh Xuân ist einer der etablierten innerstädtischen Bezirke Hanois – ein gemischtes Viertel mit Büros, Schulen, Krankenhäusern und sowohl älteren als auch neueren Wohngebäuden, gelegen zwischen der Altstadt und den neueren Entwicklungen weiter westlich und südlich. Es eignet sich für ein anderes Käuferprofil als die Seeuferadressen von Tây Hồ oder die geplanten Stadtteile weiter draußen: Käufer von Imperia Garden legen tendenziell Wert auf ein etabliertes, funktionierendes Gebäude mit bereits laufenden Alltagsdiensten und einem niedrigeren Einstiegspreis als West Lake oder Ba Đình, statt auf die neuesten Annehmlichkeiten oder einen Seeblick.

Für ausländische Käufer gelten dieselben Besitzregeln wie anderswo in Hanoi: Wohnungen können unter einem erneuerbaren 50-Jahres-Zertifikat gehalten werden, begrenzt auf 30% der Einheiten in einem Gebäude, gemäß Vietnams Wohnungsgesetz 2023. Da Imperia Garden vor diesem Gesetz errichtet wurde, wurden seine Quote und Besitzaufzeichnungen ursprünglich nach dem vorherigen Rahmen festgelegt und sind seitdem übernommen worden – ein weiterer Grund, die aktuelle Ausländerquote des Gebäudes direkt zu bestätigen, anstatt sie aus der allgemeinen Regel abzuleiten.

Im Alltag ähnelt die Attraktivität von Imperia Garden eher einem etablierten Wohnviertel als einem Resort-Komplex: Der siebte Stock mit Podiumsgarten und die Begrünung auf Erdgeschossebene verleihen den Türmen ein grünes, verkehrsarmes Gefühl, das von Bewohnern im Vergleich zu dichteren Blöcken näher am Zentrum positiv bewertet wird, und der Komplex umfasst vor Ort Kindergarteneinrichtungen neben Schwimmbad, Fitnessstudio und Kinderspielplätzen. Die Nguyễn Trãi Straße und der Ringstraße Belt 3 sind beide in der Nähe, was den Flughafen, die südlichen Industrieparks und den weiteren Thanh Xuân–Cầu Giấy-Korridor mit dem Auto leicht erreichbar macht, obwohl – wie in den meisten innerstädtischen Bereichen Hanois – der Berufsverkehr auf der Nguyễn Trãi Straße bei Pendelzeiten einkalkuliert werden sollte. Krankenhäuser, private Kliniken und der tägliche Einzelhandel sind alle in kurzer Fahrdistanz, was mit ein Grund ist, warum das Gebäude weiterhin Langzeitmieter anzieht statt Kurzzeitvermietungen.

Rechtliche und steuerliche Referenzen, die in diesem Leitfaden verwendet werden:

• Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15, in Kraft seit 1. August 2024) – Ausländerbesitzdauer und 30% Quote pro Gebäude.
• Dekret 10/2022/ND-CP – die 0,5% Registrierungsgebühr bei Immobilienübertragungen.
• Rundschreiben 92/2015/TT-BTC – persönliche Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen und Mieteinnahmen.