Diligencia debida en Vietnam: verificación del desarrollador, el título y el proyecto

Antes de pagar un depósito de reserva

• Verifique el registro comercial del desarrolladorPida a su abogado que contraste el número de registro con el Portal Nacional de Registro Comercial y el Departamento local de Planificación e InversiónRed flagSin número de registro verificable, o una empresa que cambió de nombre recientemente
• Confirme la aprobación del proyecto y los derechos de uso de la tierraSolicite la decisión de inversión y el permiso de construcción que cubran el edificio o fase específica en la que compraRed flagEl desarrollador no puede presentar el certificado de uso de suelo o la decisión de aprobación del proyecto
• Verifique la garantía bancaria (bảo lãnh) válida en unidades sobre planoPregunte qué banco comercial de la lista aprobada por el Banco Estatal de Vietnam la emitió, y solicite copia de la carta de garantíaRed flagSin garantía alguna, o un banco que no puede confirmar está en la lista aprobada por el SBV
• Verifique el historial fiscal y de disputas del vendedor sobre la unidadSolicite confirmación escrita de que no hay obligaciones fiscales pendientes ni litigios vinculados a la propiedadRed flagRenuencia a divulgar, o un vendedor que no pone la confirmación por escrito

Antes de firmar el Contrato de Compraventa

• Confirme que la identidad del titular del título coincide con el vendedorContraste el nombre en el Sổ hồng con el pasaporte o identificación del vendedor en la oficina de tierras del distritoRed flagEl nombre del vendedor difiere del registrado en el certificado
• Lea los campos de plazo y propósito de uso de la tierraRevise los campos 'Thời hạn sử dụng' (plazo) y 'Mục đích sử dụng' (propósito) impresos en el certificadoRed flagUn plazo ya vencido, o un propósito declarado incompatible con la propiedad residencial
• Confirme que la cuota extranjera del edificio aún tiene espacioSolicite confirmación escrita del desarrollador o la junta de administración del edificio sobre el conteo actual de propiedad extranjeraRed flagSolo una garantía verbal de que 'aún hay espacio'
• Confirme que el sitio está fuera de una zona militar o de seguridad nacionalHaga que su abogado verifique la clasificación de zonificación con la autoridad local de planificaciónRed flagEstado de zonificación poco claro o inusualmente restringido que nadie puede explicar

Las verificaciones que siempre debe cubrir una búsqueda de título

• Busque litigios pendientes vinculados al títuloInstruya a un abogado local para realizar una búsqueda de disputas en el tribunal de distrito y el registro de tierras correspondienteRed flagCualquier reclamo pendiente sobre la propiedad, por menor que sea
• Verifique si existe una hipoteca o gravamen registrado en el certificadoSolicite un extracto actualizado de la oficina de registro de tierras que muestre todos los intereses registradosRed flagUna hipoteca bancaria no cancelada aún registrada contra el título
• Pregunte sobre disputas de límites o con vecinosSolicite el mapa de límites del topógrafo y hable directamente con la junta de administración del edificioRed flagQuejas de límites no resueltas ya registradas

Unidades terminadas, o visita al sitio de construcción sobre plano

• Golpee azulejos y paredes con una monedaUn sonido hueco indica mala adhesión y probable futura grietaRed flagZonas huecas extensas en pisos o paredes
• Vierta agua en los pisos del baño y balcónDebe fluir limpiamente hacia el desagüe en pocos segundosRed flagAgua estancada, que indica defecto en la pendiente o impermeabilización
• Pruebe cada interruptor, enchufe y la presión del aguaLleve un cargador de teléfono y pruebe cada toma habitación por habitaciónRed flagCircuitos muertos, o presión demasiado débil para ser usable
• Para sobre plano: visite el sitio físico de construcciónCompare el progreso visible con el calendario de pagos que le están pidiendo seguirRed flagUn sitio que parece inactivo a pesar de que ya se facturaron hitos de pago