Entender el inmobiliario vietnamita
Vender su propiedad en Hanoi como extranjero: proceso, impuestos y salida
¿Puede un extranjero vender una propiedad que posee en Hanoi?
Vender como extranjero: qué es diferente de una venta local
Actualizado en julio de 2026. La mecánica de una salida se basa en el mismo marco que le permitió comprar: la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Tierras 2024 regulan quién puede poseer su unidad a continuación y por cuánto tiempo. Cuatro puntos consistentemente sorprenden a los vendedores extranjeros.
Quién puede comprarle
Puede vender a un nacional vietnamita — lo que convierte el estado de la unidad de un certificado de propiedad extranjera con límite a un título sin restricciones a nombre del comprador y libera un lugar en la cuota del edificio — o a otro extranjero elegible o entidad con inversión extranjera, siempre que el edificio no haya alcanzado ya su límite del 30% de propiedad extranjera. Un comprador de origen vietnamita (Việt Kiều) con origen confirmado tiene derechos casi iguales a un comprador local bajo la Ley de Tierras 2024, y se le trata igual que a un comprador vietnamita para efectos de la cuota.
Qué pasa con su plazo de 50 años
El certificado que posee hoy corre por el saldo de su plazo original de 50 años, renovable una vez — la venta no reinicia ese reloj para un comprador extranjero. Simplemente heredan los años que le quedan, más su elegibilidad para solicitar la única extensión permitida. Vea nuestra guía sobre el plazo de propiedad extranjera de 50 años y su renovación para cómo se desarrolla esto cerca del final del plazo.
Moviendo sus ganancias
No existe un canal informal de efectivo fuera de Vietnam: las ganancias de la venta se liquidan y trasladan a través del sistema bancario. Guarde su recibo de pago de impuestos y el contrato de transferencia notariado — los bancos y canales de remesas autorizados normalmente solicitarán ambos antes de procesar una transferencia hacia el exterior.
Vender sin estar en Hanoi
Si no está en Vietnam cuando llegue el momento de firmar, un Poder Notarial notariado — ejecutado en un consulado vietnamita en el extranjero o ante un notario local y luego legalizado — permite que un representante firme el contrato de transferencia y lleve el expediente a registro en su nombre.
El proceso de salida, paso a paso
⏱ 3–6 meses, desde la publicación hasta un nuevo Libro Rosa
- 1
Confirme su elegibilidad y reúna sus documentos
⏱ 1–2 semanas◈ €0–300 para legalización de documentos si vende desde el extranjero
Reúna su Libro Rosa original (sổ hồng), pasaporte y — si no estará en Hanoi para la firma — un Poder Notarial notariado para un representante local. Verifique que el certificado esté libre de cualquier hipoteca o anotación de disputa antes de publicar.
DocumentsLibro Rosa original (sổ hồng) · Pasaporte · Poder Notarial, si vende desde el extranjero
⚠Una unidad aún gravada como garantía hipotecaria no puede transferirse hasta que esa hipoteca sea formalmente liberada.
- 2
Contrate un abogado y fije el precio de salida
⏱ 1–2 semanas◈ Los honorarios legales varían según el alcance
Un abogado autorizado verifica que su título esté limpio, redacta o revisa el contrato de transferencia antes de que llegue a un comprador y calcula su obligación fiscal del 2% para que se refleje en su precio neto. Vea nuestro desglose completo de impuestos y tasas inmobiliarias en Vietnam.
DocumentsExtracto de título · Carta de liberación hipotecaria, si aplica
⚠Fijar el precio de venta sin confirmar primero la base fiscal que usará la oficina local de impuestos puede dejar un desfase en el cierre.
- 3
Publique la propiedad y encuentre un comprador
⏱ 4–12 semanas, depende del mercado
Contrate una agencia autorizada o publique de forma independiente. Si su probable comprador también es extranjero, pídale que confirme que la cuota del 30% de propiedad extranjera del edificio aún tiene espacio — una transferencia que supere el límite no puede registrarse, sin importar cuánto haya avanzado la venta.
⚠Aceptar una oferta de un comprador extranjero sin verificar primero la disponibilidad de cuota puede anular el trato después de meses de negociación.
- 4
Firme el contrato de transferencia notariado
⏱ 1–3 semanas◈ Tarifa notarial según tarifa (típicamente €150–600, negociada entre las partes)
El hợp đồng chuyển nhượng (contrato de transferencia) es firmado por ambas partes — o el titular del Poder Notarial — ante un notario, con el precio indicado en cifras y palabras y un calendario claro de pagos.
DocumentsContrato de transferencia notariado · Pasaporte / identificación de ambas partes
⚠Un contrato privado no notariado no tiene fuerza legal para la transferencia — la notarización es obligatoria, no opcional.
- 5
Pague el impuesto de transferencia y registre el cambio de propiedad
⏱ 4–8 semanas◈ 2% de impuesto sobre la renta personal sobre el precio de transferencia (vendedor)
Usted liquida el impuesto sobre la renta personal del 2%; el comprador paga la tarifa de registro y presenta el expediente en la Oficina de Registro de Tierras del distrito. Se emite un nuevo Libro Rosa a nombre del comprador, lo que cierra su propiedad.
DocumentsRecibo de pago de impuestos · Solicitud de registro
⚠Un precio declarado que parezca subestimado frente al rango de precios local usado por la oficina de impuestos puede retrasar el registro por meses.
- 6
Cierre y mueva sus ganancias
⏱ 1–4 semanas
Una vez completado el registro, los fondos se liquidan mediante transferencia bancaria. Mantenga el contrato notariado y el recibo de impuestos a mano — son los documentos estándar para cualquier transferencia internacional posterior.
DocumentsRecibo de impuestos · Contrato notariado · Instrucciones para transferencia bancaria
⚠Desechar sus recibos demasiado pronto puede hacer que un banco se niegue a procesar una transferencia saliente meses después.
Cuánto cuesta vender
Ejemplo práctico en un apartamento de €530,000 — la mediana actual de Tây Hồ (datos en vivo).
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Impuesto sobre la renta personal (PIT) en la transferenciaMarco tarifario Ley de Vivienda 2023 / Ley de Tierras 2024 | 2% | 2% | % del contrato o precio declarado, el que la oficina de impuestos apliqueVendedor, liquidado antes de que el expediente sea aceptado para registro |
| Certificación notarial del contrato de transferenciaNo es un porcentaje fijo del gobierno | €150 | €600 | único, según tarifa notarialNormalmente negociado entre comprador y vendedor |
| Tarifa administrativa de registro de tierrasEmite el nuevo certificado al comprador | — | — | Tarifa localGeneralmente el comprador — confirmar en el contrato |
| Comisión de agencia autorizada, si se usaAcordado en el mandato de listado, sin tarifa legal | Negotiated | Negotiated | Práctica de mercado, no establecida por leyVendedor, si se contrata una agencia de listado |
| Total | ≈2% (statutory PIT only) | ≈2.1% including notary costs |
Ejemplo — reventa de un apartamento de €530,000 (mediana de Tây Hồ)
- Impuesto sobre la renta personal (2%)
- €10,600 (~292M VND)
- Certificación notarial
- €150–600 (~4–16M VND)
- Tarifa administrativa de registro de tierras
- Paid by the buyer
- Σ
- ≈ €10,750–11,200 (~296–308M VND) para el vendedor, sin incluir comisión de agencia
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi propiedad en Hanoi a un nacional vietnamita?
Sí — esta es generalmente la salida más sencilla. Una vez registrado, el título de la unidad se convierte de un certificado de propiedad extranjera con límite a un título sin restricciones a nombre del comprador, y el lugar que ocupaba en la cuota del 30% del edificio se libera para otros compradores.
¿Puedo vender a otro comprador extranjero?
Sí, siempre que la cuota del 30% de propiedad extranjera del edificio aún tenga espacio una vez que su unidad cambie de manos. Si el edificio ya está en su límite, una transferencia a un nuevo propietario extranjero no puede registrarse hasta que haya cuota disponible.
¿Qué impuesto pago cuando vendo?
Como vendedor paga un impuesto sobre la renta personal del 2% sobre el precio de transferencia, o sobre el precio que aplique la oficina local de impuestos si es mayor. Esto es aparte de la tarifa de registro que paga el comprador, y se liquida antes de que el expediente sea aceptado para registro.
¿Necesito estar en Vietnam para completar la venta?
No. Puede firmar un Poder Notarial notariado — ejecutado en un consulado vietnamita en el extranjero o ante un notario local — autorizando a un representante a firmar el contrato de transferencia y manejar el registro en su nombre.
¿Cuánto tarda la venta, desde la publicación hasta el cierre?
Presupueste aproximadamente de 3 a 6 meses de puerta a puerta. Encontrar un comprador depende del mercado, mientras que el contrato notariado, la liquidación fiscal y el procesamiento en la Oficina de Registro de Tierras suelen añadir otros 2 a 3 meses una vez que un comprador está bajo contrato.
¿Qué pasa si vendo cerca del final de mi plazo de 50 años?
Los años restantes en su certificado se transfieren con la venta — no está vendiendo un nuevo plazo de 50 años. Un comprador vietnamita convierte a un título sin restricciones; un comprador extranjero hereda solo los años restantes, más la elegibilidad para solicitar la única renovación permitida.
¿Puedo transferir las ganancias de la venta fuera de Vietnam?
Las ganancias se liquidan a través del sistema bancario vietnamita en lugar de en efectivo. Mantenga su recibo de pago de impuestos y contrato de transferencia notariado a mano, ya que los bancos normalmente requieren esta documentación para procesar una transferencia hacia el exterior.
Fuentes
- Ley de Vivienda 2023 (Ley No. 27/2023/QH15) — regula la elegibilidad para propiedad extranjera, la cuota del 30% del edificio y el plazo de propiedad de 50 años.
- Ley de Tierras 2024 (Ley No. 31/2024/QH15) — establece los derechos de uso de la tierra transferidos en la venta y los derechos de los compradores Việt Kiều.
- Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 (Ley No. 29/2023/QH15) — regula el contrato de transferencia notariado y el proceso de registro.
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto de implementación que detalla la aplicación de la Ley de Vivienda 2023 (sin URL pública verificada al momento de escribir).
- Departamento General de Impuestos (Tổng cục Thuế) — administra el impuesto sobre la renta personal del 2% debido en la transferencia de bienes raíces.
¿Planea vender su propiedad en Hanoi?
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