Ley de vivienda de Vietnam: últimas actualizaciones

Para inversores europeos y extranjeros que miran hacia el Sudeste Asiático, Vietnam sigue siendo un mercado altamente atractivo, aunque estrictamente regulado. El entorno regulatorio ha experimentado actualizaciones significativas con la implementación de la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Tierras 2024, ambas vigentes desde agosto de 2024 y que configuran el panorama actual de 2026.

Estas reformas legislativas integrales fueron diseñadas para mejorar la transparencia del mercado, agilizar las aprobaciones de desarrollo y clarificar los derechos de diversos grupos de compradores. Para los extranjeros, los pilares fundamentales de la propiedad extranjera establecidos en 2015 permanecen firmes. El Estado continúa equilibrando la entrada de capital extranjero con estrictas medidas de seguridad nacional y asequibilidad de vivienda doméstica.

De manera crucial, el principio fundamental de la ley inmobiliaria vietnamita permanece sin cambios: no existe la propiedad privada de la tierra. La tierra pertenece al pueblo y es administrada por el Estado. Personas y entidades, tanto locales como extranjeras, solo pueden adquirir derechos de uso de la tierra. Para los extranjeros, esto se traduce en la capacidad de comprar las estructuras físicas—específicamente apartamentos o casas dentro de proyectos comerciales aprobados—pero nunca la tierra subyacente. Entender esta distinción es el primer paso crítico en su proceso de compra.

Las nuevas leyes, complementadas por directrices detalladas de implementación como el Decreto 95/2024/ND-CP, proporcionan mecanismos más claros para el registro de propiedades y la emisión del Libro Rosa (el certificado oficial de propiedad). Aunque las restricciones básicas perduran, el marco legal actualizado ofrece un entorno más robusto y transparente para compradores extranjeros que ejecutan un Contrato de Compraventa con grandes desarrolladores en Hanoi.

Uno de los aspectos más frecuentemente malentendidos al comprar propiedad en Vietnam es la duración de la propiedad. A diferencia de los mercados de propiedad plena en Europa, a los extranjeros se les concede un plazo de propiedad de 50 años. Esto no es un arrendamiento en el sentido tradicional, sino un derecho de propiedad limitado en el tiempo que se registra oficialmente en su certificado de propiedad.

Las recientes actualizaciones legales han reafirmado que este plazo de 50 años no es una fecha final absoluta. Bajo el marco actual, los propietarios extranjeros tienen derecho a una renovación de la propiedad por 50 años en Vietnam, permitiendo extender el plazo una vez por otros 50 años adicionales. Esto proporciona efectivamente un siglo de propiedad segura, más que suficiente para la mayoría de horizontes de inversión a largo plazo y planificación patrimonial generacional.

También es vital entender cómo esta tenencia interactúa con el mercado secundario. Si un propietario extranjero decide vender su propiedad a un ciudadano vietnamita, el título se convierte automáticamente de un plazo de 50 años a un estatus permanente de propiedad plena. Este mecanismo de conversión asegura que la propiedad mantenga su máximo valor de mercado y liquidez, ya que los compradores locales no son penalizados por adquirir una unidad previamente en manos de un extranjero. Por el contrario, si vende a otro extranjero, el comprador hereda el saldo restante del plazo inicial de 50 años.

Para asegurar una transición fluida del título, los compradores extranjeros deben verificar meticulosamente que el desarrollador posea las licencias comerciales correctas y que el proyecto sea elegible para propiedad extranjera antes de firmar cualquier acuerdo de reserva. La fecha precisa de inicio del plazo de 50 años típicamente coincide con la emisión del certificado de propiedad, aunque los compradores deben consultar a su asesor legal para revisar las cláusulas específicas en sus contratos.

Para proteger el suministro de vivienda doméstica, el gobierno vietnamita impone límites numéricos estrictos sobre la propiedad extranjera. La restricción más destacada es la cuota del 30%. Los extranjeros pueden poseer un máximo del 30% del total de apartamentos residenciales dentro de un solo edificio de condominios. Para propiedades con terreno (casas independientes o villas dentro de proyectos comerciales), el límite está fijado en 250 unidades por barrio administrativo (aproximadamente equivalente a un vecindario de 10,000 residentes).

Estas cuotas son estrictamente monitoreadas por el Departamento local de Construcción. Una vez que un edificio alcanza su umbral del 30%, los compradores extranjeros ya no pueden adquirir unidades directamente del desarrollador bajo un contrato estándar de propiedad. En tales casos, los desarrolladores pueden ofrecer un Contrato de Arrendamiento a Largo Plazo (LTLA) por 50 años, pero esto no otorga el mismo estatus legal ni la posibilidad de obtener un Libro Rosa. Por lo tanto, verificar la disponibilidad de cuota es un paso obligatorio en su proceso de diligencia debida.

Además, no todos los proyectos inmobiliarios están abiertos a la inversión extranjera. Las propiedades ubicadas en áreas consideradas sensibles para la defensa y seguridad nacional están estrictamente prohibidas. El Ministerio de Defensa Nacional y el Ministerio de Seguridad Pública actualizan regularmente la lista de zonas restringidas. En consecuencia, un proyecto debe ser explícitamente aprobado para propiedad extranjera por las autoridades provinciales o municipales.

La Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 también endureció las regulaciones para los desarrolladores, requiriéndoles asegurar una garantía bancaria antes de vender unidades sobre plano. Esto garantiza que si el desarrollador no entrega el proyecto a tiempo, el banco reembolsará los depósitos de los compradores. Los inversores extranjeros nunca deben transferir fondos sin verificar esta garantía y confirmar la inclusión del proyecto en la lista aprobada para compradores extranjeros.

Navegar el panorama financiero suele ser la parte más compleja de comprar propiedad en Hanoi. La estructura impositiva es sencilla pero estrictamente aplicada. Al adquirir una propiedad, los compradores son responsables de una tasa de registro del 0.5% del valor de la propiedad. Para apartamentos nuevos, los compradores también deben contribuir a un fondo de mantenimiento del 2%, que se destina al mantenimiento a largo plazo de las áreas comunes del edificio.

Por ejemplo, en un apartamento de lujo valorado en €300,000 (aproximadamente 8.1 mil millones de VND), pagaría €1,500 por la tasa de registro y €6,000 para el fondo de mantenimiento. El Impuesto al Valor Agregado (IVA) es del 10%, pero casi siempre está incluido en el precio bruto anunciado por el desarrollador.

Si decide generar ingresos de su inversión, debe entender cómo alquilar su propiedad legalmente. Los ingresos por alquiler generados por individuos están sujetos a una tasa impositiva combinada del 10% (compuesta por 5% de IVA y 5% de Impuesto sobre la Renta Personal). Cuando llegue el momento de salir del mercado, los vendedores son responsables de un 2% de Impuesto sobre la Renta Personal calculado sobre el valor total de la transferencia de la propiedad, independientemente de si la venta resultó en una ganancia neta.

Las restricciones bancarias representan un obstáculo significativo para muchos compradores europeos. Obtener una hipoteca para extranjeros en Vietnam es prácticamente imposible para no residentes. Los bancos locales requieren que los prestatarios posean una tarjeta de residencia a largo plazo y demuestren ingresos locales suficientes. En consecuencia, la gran mayoría de compradores extranjeros compran en efectivo. Esto requiere un cumplimiento cuidadoso de las regulaciones de transferencia de divisas a Vietnam. Los fondos deben ser transferidos directamente desde la cuenta extranjera del comprador a la cuenta registrada del proyecto del desarrollador en Vietnam para asegurar un rastro legal, lo cual es obligatorio para repatriar su capital y ganancias en el futuro.

Un mito persistente en la comunidad inmobiliaria internacional es la existencia de una visa dorada en Vietnam. Es crucial afirmar inequívocamente: comprar bienes raíces en Vietnam no le otorga ninguna forma de residencia, ni le da derecho a una tarjeta de residencia temporal (TRC). La propiedad de bienes y el estatus migratorio son dominios legales completamente separados.

Para firmar legalmente un contrato de compra de propiedad, un extranjero debe haber ingresado a Vietnam legalmente. Esto significa que debe poseer un pasaporte válido con un sello de entrada apropiado, como una visa vietnamita estándar (e-visa o visa de negocios). Aunque puede realizar visitas iniciales e incluso firmar un acuerdo de reserva de forma remota mediante poder notarial, la ejecución final del SPA a menudo requiere su presencia legal o documentación notariada y legalizada muy específica de su país de origen.

Un desarrollo importante en la Ley de Tierras 2024 concierne a los vietnamitas en el extranjero (Việt Kiều). La nueva legislación otorga a los ciudadanos vietnamitas residentes en el extranjero, así como a personas de origen vietnamita, derechos de uso de la tierra prácticamente idénticos a los de los ciudadanos nacionales. Esto significa que los Việt Kiều elegibles ya no están sujetos al estricto plazo de tenencia de 50 años ni a la cuota extranjera del 30%, permitiéndoles participar en el mercado inmobiliario más amplio, incluyendo la compra de propiedades con terreno fuera de proyectos comerciales.

Los conocimientos legales y procedimentales proporcionados en este análisis se derivan estrictamente de los siguientes marcos oficiales gubernamentales. Para verificación de fuentes primarias, consulte los textos directamente:

• Ley de Vivienda 2023 (Ley No. 27/2023/QH15)
• Ley de Tierras 2024 (Ley No. 31/2024/QH15)
• Ley de Negocios Inmobiliarios 2023 (Ley No. 29/2023/QH15)
• Decreto 95/2024/ND-CP (Implementación detallada de la Ley de Vivienda)
• Decreto 96/2024/ND-CP (Implementación detallada de la Ley de Negocios Inmobiliarios)