Reseña de VSIP: servicios, tarifas, pros y contras

VSIP —el Vietnam Singapore Industrial Park, a menudo denominado VSIP Group— se constituyó en 1996 como una empresa conjunta entre Becamex IDC, la corporación de inversión vietnamita vinculada a Bình Dương que cotiza en la Bolsa de Valores de Ho Chi Minh (HOSE: BCM), y un consorcio de Singapur liderado por Sembcorp, cuya división inmobiliaria se encuentra dentro de Sembcorp Industries, que cotiza en la SGX. El proyecto surgió tras un acuerdo de cooperación intergubernamental entre Hanoi y Singapur y abrió su primer emplazamiento, VSIP I, en Thuận An, provincia de Bình Dương, siguiendo el modelo de desarrollo de ciudades industriales de Jurong en Singapur: fábricas, logística y viviendas para trabajadores planificadas conjuntamente en lugar de venderse como parcelas de tierra aisladas.

Casi tres décadas después, VSIP ha replicado ese modelo de ciudad en múltiples provincias vietnamitas, combinando en cada una de ellas suelo industrial o fábricas ya construidas con infraestructura residencial, comercial y social para la mano de obra que atrae. Esto sitúa a VSIP en una categoría diferente a la de las marcas residenciales que la mayoría de los compradores extranjeros preseleccionan al comparar un desarrollador inmobiliario en Vietnam: su cliente principal es un inversor de fabricación o logística que arrienda terrenos, no un particular que compra una vivienda. En ese sentido, tiene más en común con nombres de ciudades industriales híbridas como Gamuda Land que con un vendedor de condominios puros como Vinhomes o Masterise Homes.

La ciudad más cercana a la capital es VSIP Bắc Ninh, a unos 30 km al noreste del centro de Hanoi, en el corazón de una provincia que se ha convertido en uno de los clústeres de fabricación de electrónica más densos del norte de Vietnam. Esa concentración de IED es la verdadera razón por la que un comprador centrado en Hanoi podría encontrarse con VSIP: es un motor estructural de la demanda de alquiler —de directores de fábrica, ingenieros y personal trasladado— que alimenta el corredor más amplio de Bắc Ninh–Hanoi, más que una fuente de una dirección en el centro de Hanoi en sí misma.

No hemos identificado un canal de ventas público y directo a particulares, un servicio de atención al comprador de vivienda en inglés, ni una torre residencial específica dentro de una ciudad VSIP comercializada para su compra en propiedad absoluta por parte de compradores privados extranjeros, de la forma en que los desarrolladores principalmente residenciales comercializan condominios, villas y casas adosadas. Si alguna vez se le ofrece directamente una unidad residencial vinculada a VSIP, se aplican las mismas normas legales que para cualquier proyecto vietnamita: los extranjeros que cumplan los requisitos pueden poseer unidades por un plazo renovable de 50 años dentro de la cuota extranjera del 30% por edificio establecida en nuestra guía de leyes de propiedad de Vietnam, se debe contar con una licencia de desarrollador y, para propiedades sobre plano, una garantía bancaria de un banco comercial elegible antes de pagar un depósito, y la titularidad se transfiere finalmente mediante un Libro Rosa (Sổ hồng). Considere la diligencia debida sobre la entidad vendedora específica como no negociable: la credibilidad de varias décadas de VSIP no se extiende automáticamente a cada contraparte residencial que opera dentro de sus ciudades.

Esta reseña se basa en el registro público de la empresa conjunta fundadora de VSIP y sus dos empresas matrices que cotizan en bolsa —las declaraciones de Becamex IDC en la Bolsa de Valores de Ho Chi Minh y las declaraciones de Sembcorp Industries en la Bolsa de Singapur— contrastadas con el marco legal vigente en Vietnam para la propiedad extranjera de bienes inmuebles y las obligaciones de los desarrolladores:

• Ley de Vivienda de 2023 (27/2023/QH15) — régimen de propiedad extranjera y cuota
• Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 (29/2023/QH15) — requisitos de licencia de desarrollador y garantía bancaria para ventas sobre plano
• Ley de Tierras de 2024 (31/2024/QH15) — marco de derechos de uso de la tierra que sustenta toda emisión del Libro Rosa
• Declaraciones corporativas de Becamex IDC Corporation presentadas ante la Bolsa de Valores de Ho Chi Minh (HOSE: BCM)
• Declaraciones corporativas de Sembcorp Industries Ltd presentadas ante la Bolsa de Singapur (SGX: U96)