Entender el inmobiliario vietnamita
Financiación de la compra de una propiedad en Vietnam: pagos, bancos y moneda
¿Cómo financian los extranjeros la compra de una propiedad en Vietnam?
Cómo pagan realmente los compradores extranjeros una vivienda en Hanoi
Actualizado en julio de 2026. Debido a que una hipoteca vietnamita rara vez está disponible para un comprador extranjero no residente, financiar una compra en Hanoi es diferente a financiar una en su país de origen. La mayoría de los compradores europeos utilizan una, o una combinación, de tres vías: efectivo transferido, un calendario de cuotas del desarrollador en una unidad sobre plano, o préstamos organizados y garantizados completamente fuera de Vietnam. Entender qué combinación se adapta a su situación — y preparar la documentación con anticipación — ahorra semanas una vez que haya encontrado el apartamento adecuado.
Efectivo, transferido a través del sistema bancario
La vía más común es sencilla: vender o liquidar activos en casa, luego transferir los fondos a Vietnam en una o varias cuotas sincronizadas con el calendario de pagos en su contrato de compraventa. Esta también es la vía más limpia desde el punto de vista del cumplimiento: una transferencia documentada, a su nombre, para una compra de propiedad declarada, es exactamente lo que espera ver un banco receptor y, más tarde, una oficina de registro de tierras.
Planes de cuotas del desarrollador, no un préstamo
En proyectos sobre plano y de nueva construcción, los desarrolladores suelen distribuir el precio en un calendario de pagos ligado a hitos de construcción — típicamente un depósito de reserva, luego varias cuotas del 10–30% a medida que avanza la construcción, con un saldo final en la entrega. Esto facilita el flujo de caja, pero es un plan de pago comercial, no financiación: no hay intereses, ni prestamista ni proceso de aprobación separado, y cada cuota debe estar protegida por la garantía bancaria (bảo lãnh) del desarrollador. Confirme que la garantía está vigente y con qué banco antes de su primer pago.
Préstamos garantizados fuera de Vietnam
Un pequeño número de bancos privados internacionales y prestamistas especializados extienden crédito a compradores europeos que adquieren en el extranjero, garantizado contra una propiedad, cartera o depósito en su país de origen — liberado a usted como una suma global que luego transfiere a Vietnam como cualquier otra compra en efectivo. Esto es financiación domiciliada en el extranjero, no una hipoteca vietnamita, y los términos, montos mínimos y elegibilidad varían ampliamente según la institución; nuestra guía de préstamos para extranjeros no residentes y nuestra reseña del servicio hipotecario de HSBC Expat explican cómo funciona esto en la práctica.
Apertura de cuenta bancaria y transferencia de dinero a Vietnam
¿Necesita una cuenta bancaria vietnamita?
En la práctica, sí. Querrá una cuenta en dong vietnamita (VND) para recibir transferencias entrantes, pagar cuotas según el calendario y luego cobrar ingresos por alquiler o ingresos de venta sin tarifas transfronterizas repetidas. Los extranjeros no residentes pueden abrir una en la mayoría de los bancos principales con un pasaporte válido y evidencia de la transacción; los requisitos, depósitos mínimos y tiempos de procesamiento varían notablemente según la sucursal y el banco, por lo que vale la pena comparar dos o tres antes de su primera visita.
Envío del dinero
Transfiera fondos por transferencia bancaria internacional (SWIFT) directamente a su propia cuenta, nunca a través de casas de cambio informales o la cuenta de un tercero, por muy conveniente que parezca. Indique claramente el propósito de la transferencia como compra de propiedad y conserve todas las confirmaciones; esta cadena documental es lo que un banco, un notario o la oficina de registro de tierras pueden solicitar, y es lo que luego le permite repatriar los ingresos de la venta sin problemas cuando salga.
Moneda y riesgo de tipo de cambio
Los contratos y el libro rosa están denominados en dong vietnamita, por lo que sus euros se convierten en algún momento — ya sea por su propio banco antes de la transferencia o por el banco receptor a la llegada. Los márgenes de cambio difieren significativamente entre instituciones, y en una transferencia de seis cifras un punto porcentual es una suma material; compare tasas antes de comprometerse y considere dividir una transferencia grande en tramos alineados con su calendario de pagos para suavizar los movimientos de moneda en lugar de convertir todo en un solo día. Vea nuestra guía de impuestos y tarifas para entender cómo estos costos se suman al precio de la propiedad.
Costos de financiar su compra, además del precio
Ejemplo práctico en un apartamento de €530,000 — la mediana actual de Tây Hồ (datos en vivo) — financiado por una sola transferencia internacional.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tarifa de registro (lệ phí trước bạ)Emite el Libro Rosa (sổ hồng) | 0.5% | 0.5% | % del valor declaradoComprador, en el registro de título |
| Fondo de mantenimiento / amortizaciónMantenido por la junta de administración del edificio | 2% | 2% | % del valorComprador, solo nuevas construcciones |
| Comisión por transferencia internacional y margen de cambioIndicativo — compare 2–3 bancos antes de una transferencia grande | €150 | €2,000+ | único, escala con la cantidad enviadaComprador, en cada transferencia |
| Honorarios notariales y administrativosEscala con el valor del contrato | €150 | €600 | únicoComprador, en la firma |
| Revisión legal independiente del contrato y calendario de pagosMuy recomendable para compradores extranjeros | 0.5% | 1% | % del precio (opcional)Comprador, antes de firmar |
| Total | ≈3% | ≈5% |
Ejemplo — apartamento de €530,000 (mediana de Tây Hồ), pagado mediante transferencia internacional
- Tarifa de registro 0,5%
- €2,650 (~73M VND)
- Fondo de mantenimiento 2%
- €10,600 (~292M VND)
- Comisión por transferencia y margen de cambio
- €450 (~12M VND)
- Notaría y administración
- €400 (~11M VND)
- Σ
- ≈ €14,100 (~388M VND) · alrededor del 2,7% del precio, antes de cualquier revisión legal opcional
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa en Vietnam?
Dado que la mayoría de los extranjeros no residentes no pueden acceder a una hipoteca vietnamita, presupuestar el precio total de compra por adelantado, más aproximadamente un 3–5% para registro, el fondo de mantenimiento de nueva construcción, costos notariales y comisiones bancarias por transferencia. El precio en sí varía ampliamente según el distrito y el tipo de propiedad — consulte las medianas actuales antes de establecer un presupuesto — y las compras sobre plano le permiten distribuir ese precio en cuotas aunque no haya préstamo involucrado.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Vietnam?
En la práctica, rara vez. Los bancos vietnamitas generalmente reservan los préstamos hipotecarios para residentes con ingresos locales y una visa de largo plazo o tarjeta de residencia, lo que excluye a la mayoría de los compradores extranjeros no residentes. Un pequeño número de bancos internacionales con presencia en Vietnam o regional ofrecen préstamos garantizados con activos en el extranjero, pero eso es financiación domiciliada en el extranjero, no una hipoteca local vietnamita.
¿Necesito una cuenta bancaria vietnamita para comprar propiedad?
Generalmente necesitará una cuenta en dong vietnamita para recibir transferencias entrantes, pagar cuotas y luego cobrar ingresos por alquiler o ingresos de venta. Los extranjeros no residentes pueden abrir una en la mayoría de los bancos principales con un pasaporte válido y evidencia de la transacción, aunque los requisitos y tiempos de procesamiento varían según la sucursal.
¿Cómo transfiero dinero a Vietnam para pagar una propiedad?
Envíe fondos por transferencia bancaria internacional (SWIFT) directamente a su propia cuenta vietnamita, nunca a través de casas de cambio informales o la cuenta de un tercero. Conserve todas las confirmaciones de transferencia e indique su propósito como compra de propiedad; este registro es lo que luego le permite repatriar los ingresos de la venta y a menudo se solicita en el registro del Libro Rosa.
¿Debo pagar en euros o en dong vietnamita?
Los contratos y el Libro Rosa están denominados en dong vietnamita, por lo que sus euros se convierten en algún momento — ya sea por su propio banco antes de la transferencia o por el banco receptor a la llegada. Compare el margen de cambio entre dos o tres bancos antes de una transferencia grande; en una suma de seis cifras, un punto porcentual de margen es una cantidad significativa.
¿Qué pasa si el desarrollador no cumple un hito de pago?
Esto es exactamente para lo que está diseñada una garantía bancaria: los desarrolladores reputados están obligados a tener una, y le permite reclamar las cuotas ya pagadas si el proyecto no alcanza los hitos acordados. Confirme que la garantía está vigente y con qué banco antes de firmar el contrato de compraventa.
¿Puedo usar un banco internacional como HSBC Expat para financiar?
Un pequeño número de divisiones de banca privada internacional atienden a compradores europeos que adquieren en Vietnam, generalmente mediante préstamos garantizados con activos fuera del país en lugar de una hipoteca local vietnamita. La elegibilidad, los saldos mínimos y la documentación varían según la institución; considere esto como un préstamo en moneda extranjera contra sus activos en casa, no como financiación local.
Fuentes
- Ley de Vivienda 2023 (Ley No. 27/2023/QH15) — regula el registro de títulos residenciales y el fondo de mantenimiento de nueva construcción.
- Ley de Tierras 2024 (Ley No. 31/2024/QH15) — regula los derechos de uso de la tierra y la tarifa de registro debida en la transferencia.
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto de implementación que detalla los procedimientos de la Ley de Vivienda 2023 (no hay URL oficial verificada en inglés al momento de escribir).
- Departamento General de Impuestos (Tổng cục Thuế) — la autoridad que administra las obligaciones fiscales relacionadas con la propiedad en Vietnam.
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