Diligence raisonnable au Vietnam : vérification du promoteur, du titre et du projet

Avant de verser un acompte de réservation

• Vérifiez l’enregistrement commercial du promoteurDemandez à votre avocat de vérifier le numéro d’enregistrement auprès du Portail national d’enregistrement des entreprises et du Département local de la planification et de l’investissementRed flagPas de numéro d’enregistrement vérifiable, ou une société ayant récemment changé de nom
• Confirmez l’approbation propre au projet et les droits d’utilisation des terresDemandez la décision d’investissement et le permis de construire couvrant le bâtiment ou la phase spécifique dans laquelle vous achetezRed flagLe promoteur ne peut pas produire le certificat d’utilisation des terres ou la décision d’approbation propre au projet
• Vérifiez la garantie bancaire (bảo lãnh) valide sur les unités sur planDemandez quelle banque commerciale figurant sur la liste approuvée par la Banque d’État du Vietnam l’a émise, et demandez une copie de la lettre de garantie elle-mêmeRed flagPas de garantie du tout, ou une banque que vous ne pouvez pas confirmer sur la liste approuvée par la SBV
• Vérifiez l’historique fiscal et les litiges du vendeur sur l’unitéDemandez une confirmation écrite qu’il n’y a pas de dettes fiscales ou de litiges en cours liés à la propriétéRed flagRéticence à divulguer, ou un vendeur qui refuse de mettre la confirmation par écrit

Avant de signer le contrat de vente

• Confirmez que l’identité du titulaire du titre correspond au vendeurVérifiez le nom sur le Sổ hồng (Pink Book) avec le passeport ou la carte d’identité du vendeur au bureau foncier du districtRed flagLe nom du vendeur diffère de celui inscrit sur le certificat
• Lisez les champs de durée et d’usage des terresVérifiez les champs « Thời hạn sử dụng » (durée) et « Mục đích sử dụng » (usage) imprimés sur le certificatRed flagUne durée déjà expirée, ou un usage déclaré incompatible avec la propriété résidentielle
• Confirmez que le quota étranger de l’immeuble a encore de la placeDemandez une confirmation écrite du promoteur ou du conseil de gestion de l’immeuble sur le nombre actuel de propriétaires étrangersRed flagUne simple assurance verbale que « il reste de la place »
• Confirmez que le site est en dehors d’une zone militaire ou de sécurité nationaleFaites vérifier le classement du zonage par votre avocat auprès de l’autorité locale de planificationRed flagStatut de zonage flou ou exceptionnellement restreint que personne ne peut expliquer

Les vérifications qu’une recherche de titre doit toujours couvrir

• Recherchez les litiges en cours liés au titreDemandez à un avocat local de faire une recherche de litiges au tribunal de district et au registre foncier concernésRed flagToute réclamation en cours sur la propriété, même mineure
• Vérifiez l’existence d’une hypothèque ou d’un privilège sur le certificatDemandez un extrait à jour du bureau d’enregistrement foncier montrant tous les intérêts enregistrésRed flagUne hypothèque bancaire non levée toujours enregistrée sur le titre
• Renseignez-vous sur les litiges de limites ou de voisinageDemandez la carte des limites du géomètre et parlez directement avec le conseil de gestion de l’immeubleRed flagPlaintes non résolues sur les limites déjà enregistrées

Unités achevées, ou visite du chantier pour un achat sur plan

• Tapez sur les carreaux et les murs avec une pièce de monnaieUn son creux signale une mauvaise adhérence et une fissure probable à venirRed flagZones creuses étendues sur les sols ou les murs
• Versez de l’eau sur les sols de la salle de bain et du balconElle doit s’écouler proprement vers le drain en quelques secondesRed flagEau stagnante, ce qui indique un défaut de pente ou d’étanchéité
• Testez chaque interrupteur, prise et la pression d’eauApportez un chargeur de téléphone et testez chaque prise pièce par pièceRed flagCircuits morts, ou pression trop faible pour être utilisable
• Pour un achat sur plan : visitez le chantier physiqueComparez l’avancement visible avec le calendrier de paiement demandéRed flagUn site qui semble inactif malgré des étapes de paiement déjà facturées