Comprendre l’immobilier vietnamien
Droit immobilier au Vietnam pour les étrangers : droits de propriété, quotas et le Sổ hồng
Un étranger peut-il légalement posséder un bien immobilier au Vietnam ?
Ce que les étrangers peuvent acheter — et comment les Việt Kiều et les locaux se comparent
Les ressortissants étrangers peuvent acheter des bâtiments résidentiels à l’intérieur de projets de logements commerciaux approuvés pour la propriété étrangère. En pratique, cela signifie des appartements dans des copropriétés éligibles et, moins fréquemment, des maisons individuelles — villas et maisons de ville — dans ces mêmes projets approuvés. Vous ne pouvez pas acheter de terres agricoles, vous ne pouvez pas acheter un terrain sur le marché libre pour construire, et vous ne pouvez rien acheter dans une zone militaire ou de sécurité nationale désignée. Le projet lui-même doit être éligible : approuvé par l’autorité locale, avec un quota étranger encore disponible.
Deux quotas régissent la part d’un projet pouvant passer entre des mains étrangères. Dans un immeuble d’appartements, les étrangers peuvent posséder au maximum 30 % des unités. Dans un quartier donné (phường, environ 10 000 habitants), les étrangers peuvent posséder au maximum 250 maisons individuelles. Une fois l’un ou l’autre plafond atteint, aucun achat étranger supplémentaire dans cet immeuble ou ce quartier n’est possible — acheter au-delà du quota ne peut produire un Sổ hồng valide, donc la vérification du quota est une étape incontournable, décrite dans notre processus d’achat étape par étape.
La situation change pour les Việt Kiều — Vietnamiens d’outre-mer. Depuis la Loi foncière 2024, les Vietnamiens résidant à l’étranger et les personnes d’origine vietnamienne disposent de droits proches de ceux des citoyens résidents : en gros, ils peuvent détenir des droits d’usage du sol sur la même base à long terme et ne sont pas soumis aux quotas étrangers de 30 % et 250. Une personne détenant un passeport vietnamien est considérée comme un citoyen à ces fins. Le tableau ci-dessous résume où les trois positions divergent.
| Droit | Ressortissant étranger | Việt Kiều (Vietnamais d’outre-mer) | Citoyen vietnamien |
|---|---|---|---|
| Droits d’usage du sol | Non — bâtiments uniquement | Oui, quasi-citoyen (Loi foncière 2024) | Oui |
| Achat d’appartements dans des projets approuvés | Oui, dans le quota | Oui | Oui |
| Durée de propriété | 50 ans, renouvelable une fois | Long terme / stable | Long terme / stable |
| Sujet aux quotas 30 % / 250 | Oui | Non | Non |
| Achat hors projets commerciaux approuvés | Non | Globalement oui | Oui |
Une autre limite s’applique à tous : la Loi sur les activités immobilières régit qui peut vendre et dans quelles conditions, c’est pourquoi un promoteur crédible, un titre clair et un quota disponible comptent autant que le prix affiché lorsque vous évaluez une unité spécifique.
Règles de propriété étrangère au Vietnam en un coup d’œil
Référence légale- Propriété foncière
- Non disponible pour quiconque
- La terre appartient à l’État ; les acheteurs acquièrent des droits d’usage du sol (Loi foncière 2024)
- Ce que les étrangers peuvent acheter
- Bâtiments dans des projets commerciaux approuvés
- Pas de terrain ; rien dans les zones militaires ou de sécurité (Loi sur le logement 2023)
- Durée de propriété étrangère
- 50 ans, renouvelable une fois
- Loi sur le logement 2023
- Quota par immeuble
- Maximum 30 % des appartements d’un immeuble
- Loi sur le logement 2023
- Quota par quartier
- Maximum 250 maisons individuelles par quartier
- Quartier ≈ 10 000 habitants
- Frais d’enregistrement
- 0,5 % du prix
- Acheteur, à l’enregistrement du Sổ hồng
- Résidence liée à l’achat
- Aucune
- Une entrée légale avec passeport tamponné est requise pour acheter
- Prêt hypothécaire local
- Généralement indisponible pour les non-résidents
- Cadre du Décret 95/2024
Exemplaire : le Sổ hồng (Livre Rose)
Comment la propriété étrangère est sécurisée, étape par étape
⏱ 3–6 mois
La propriété légale se construit selon une séquence fixe. Chaque étape protège la précédente, et le Sổ hồng à la fin est ce qui convertit un contrat en titre enregistré.
- 1
Confirmez votre éligibilité à l’achat
⏱ Avant de commencer
Vous devez être entré légalement au Vietnam — un passeport avec un tampon d’entrée valide est la condition de base. Vérifiez que le bien ciblé ne se trouve pas dans une zone militaire ou de sécurité nationale.
⚠Posséder un bien ne confère ni résidence ni visa — organisez votre statut d’immigration séparément.
- 2
Vérifiez l’approbation du projet et le quota étranger
⏱ 1–2 semaines
Vérifiez que le développement est un projet de logement commercial approuvé et que son quota étranger de 30 % par immeuble (ou 250 par quartier) est encore disponible. C’est l’étape que la plupart des acheteurs sautent et regrettent ensuite.
DocumentsDécision d’approbation du projet · Confirmation du quota étranger par le promoteur
⚠Acheter une fois le quota étranger de 30 % d’un immeuble atteint ne peut produire un titre valide.
- 3
Signez le contrat de vente notarié
⏱ 2–4 semaines
Le contrat de vente doit être bilingue et notarié, avec le prix indiqué en đồng vietnamien en toutes lettres et en chiffres, et un calendrier de paiement clair lié aux étapes de construction ou de remise des clés.
DocumentsContrat bilingue · Passeport
- 4
Enregistrez et recevez votre Sổ hồng
⏱ 1–3 mois◈ 0,5 % d’enregistrement + 2 % de fonds d’entretien
Le bureau foncier du district enregistre les droits d’usage du sol et la propriété du bâtiment à votre nom et délivre le Sổ hồng pour la durée de 50 ans. Ce n’est qu’à ce moment que vous détenez un titre enregistré.
DocumentsSổ hồng (Livre Rose)
Questions fréquemment posées
Un étranger peut-il acheter un bien à Hanoi ?
Oui. Les ressortissants étrangers peuvent acheter des appartements — et certaines maisons individuelles — dans des projets commerciaux approuvés pour la propriété étrangère, dans la limite du quota de 30 % par immeuble. La propriété est accordée pour une durée de 50 ans, renouvelable une fois. Vous ne pouvez pas acheter la terre elle-même ni de biens dans des zones militaires ou de sécurité.
Un citoyen américain peut-il acheter un bien au Vietnam ?
Oui. La Loi sur le logement 2023 applique les mêmes règles à tous les ressortissants étrangers, y compris les Américains. Vous devez être entré légalement au Vietnam avec un passeport tamponné. Il n’y a pas de restriction spécifique aux citoyens américains ni d’obligation de résidence pour finaliser un achat.
L’achat d’un bien au Vietnam confère-t-il un droit de résidence ?
Non. Posséder un bien au Vietnam ne confère aucun droit de résidence, aucun visa ni aucune voie vers la citoyenneté. Vous achetez en tant que visiteur avec un tampon d’entrée valide, et vous gérez votre statut d’immigration séparément via les canaux ordinaires de visa touristique, d’affaires ou de travail.
Les étrangers peuvent-ils posséder des terres au Vietnam ?
Non — et les citoyens vietnamiens non plus, au sens occidental. Toute la terre appartient à l’État ; les acheteurs acquièrent des droits d’usage du sol inscrits sur le Sổ hồng. Les étrangers possèdent le bâtiment et détiennent ces droits d’usage du sol pour 50 ans, renouvelables une fois, mais jamais le sol.
Une personne française d’origine vietnamienne peut-elle acheter un terrain et construire une maison ?
Les personnes d’origine vietnamienne — Việt Kiều — disposent de droits proches de ceux des citoyens résidents depuis la Loi foncière 2024, et ne sont pas soumises aux quotas étrangers. Une personne détenant un passeport vietnamien est considérée comme un citoyen. Un avocat agréé doit confirmer votre statut exact avant toute démarche.
Comment fonctionne réellement la propriété immobilière au Vietnam ?
La propriété est attestée par le Sổ hồng (Livre Rose), le Certificat des droits d’usage du sol et de propriété. Il enregistre qui détient le bâtiment et les droits d’usage du sol, leur usage et leur durée. Jusqu’à ce qu’il soit délivré à votre nom au bureau foncier du district, vous détenez un contrat, pas un titre.
Que se passe-t-il à la fin de la durée de propriété de 50 ans ?
La durée de propriété étrangère est renouvelable une fois, prolongeant vos droits au-delà des 50 ans initiaux sous réserve de la loi en vigueur au moment du renouvellement. La vente à un citoyen vietnamien avant cette échéance est également courante. Nous expliquons les mécanismes dans notre guide sur la limite de propriété de 50 ans et son renouvellement.
Sources
- Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, n° 27/2023/QH15), en vigueur depuis le 01/08/2024 — texte officiel en anglais, thuvienphapluat.vn
- Loi foncière 2024 (Luật Đất đai, n° 31/2024/QH15), en vigueur depuis le 01/08/2024 — texte officiel en anglais, thuvienphapluat.vn
- Loi sur les activités immobilières 2023 (Luật Kinh doanh Bất động sản, n° 29/2023/QH15), en vigueur depuis le 01/08/2024 — texte officiel en anglais, thuvienphapluat.vn
- Décret 95/2024/ND-CP — décret d’application précisant les modalités de la propriété étrangère selon la Loi sur le logement 2023 (cité à titre de référence ; pas d’URL officielle anglaise vérifiée au moment de la rédaction).
Faites vérifier votre éligibilité et le titre avant de vous engager
Notre bureau de conseil à Hanoi vérifie les quotas étrangers, les approbations de projets et le statut du Sổ hồng pour les acheteurs potentiels. Demandez un second avis indépendant et nous répondrons sous 24 heures.
Comment fonctionne la propriété immobilière au Vietnam
Le Vietnam ne reconnaît pas la propriété privée de la terre. Selon la Constitution et la Loi foncière 2024 (Luật Đất đai), toute la terre appartient à l’État au nom du peuple, et ce que les acheteurs acquièrent réellement est un ensemble de droits d’usage du sol plutôt que le sol lui-même. Ces droits sont inscrits sur le certificat que tout acheteur souhaite avoir en main — le Sổ hồng, ou Livre Rose, formellement le Certificat des droits d’usage du sol et de propriété immobilière attachée au sol.
Pour un acheteur étranger, cette distinction n’est pas théorique. Vous pouvez posséder le bâtiment — un appartement ou une maison individuelle dans un projet commercial approuvé — et vous recevez un Sổ hồng à votre nom. Ce que vous ne pouvez pas posséder est le terrain sous-jacent. C’est pourquoi ce cadre est mieux compris comme une forme de bail plutôt que la pleine propriété à laquelle les acheteurs européens sont habitués chez eux. La Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở) est la loi qui ouvre la propriété résidentielle aux personnes et organisations étrangères, tandis que le Décret 95/2024 en précise les modalités d’application.
La durée liée à la propriété étrangère est de 50 ans, renouvelable une fois. Les citoyens vietnamiens, en revanche, détiennent leurs droits d’usage du sol résidentiel sur une base stable et pratiquement indéfinie. L’écart entre ces deux positions — une durée fixe renouvelable pour les étrangers, une sécurité à long terme pour les locaux — est l’élément le plus important à comprendre avant de vous engager, et il est au cœur de notre guide complet pour acheter un bien immobilier au Vietnam en tant qu’étranger.
La propriété est prouvée par le Sổ hồng, pas par le contrat de vente. Jusqu’à ce que le certificat soit délivré à votre nom au bureau foncier du district, vous détenez une revendication contractuelle, pas un titre enregistré. Parce que les catégories d’actifs qu’un étranger peut détenir sont limitées, il est utile de comprendre les types de biens ouverts aux acheteurs étrangers avant de faire une présélection — les règles diffèrent nettement entre appartements, maisons individuelles et terrains nus.