Comprendre l’immobilier vietnamien
Vendre votre propriété à Hanoi en tant qu’étranger : processus, fiscalité et sortie
Un étranger peut-il vendre un bien qu’il possède à Hanoi ?
Vendre en tant qu’étranger : ce qui diffère d’une vente locale
Mise à jour juillet 2026. Les mécanismes de sortie reposent sur le même cadre qui vous a permis d’acheter : la Loi sur le logement 2023 et la Loi foncière 2024 régissent qui peut détenir votre unité ensuite, et pour combien de temps. Quatre points piègent régulièrement les vendeurs étrangers.
Qui est autorisé à acheter chez vous
Vous pouvez vendre à un ressortissant vietnamien — ce qui convertit le statut de l’unité d’un certificat de propriété étrangère plafonné à un titre sans restriction au nom de l’acheteur et libère une place dans le quota du bâtiment — ou à un autre étranger éligible ou entité à investissement étranger, à condition que le bâtiment n’ait pas déjà atteint son plafond de 30 % de propriété étrangère. Un acheteur d’origine vietnamienne (Việt Kiều) avec origine confirmée détient des droits quasi égaux à ceux d’un acheteur local selon la Loi foncière 2024, et est traité de la même manière qu’un acheteur vietnamien pour les quotas.
Que devient votre terme de 50 ans
Le certificat que vous détenez aujourd’hui court pour le reste de sa durée initiale de 50 ans, renouvelable une fois — la vente ne remet pas ce compteur à zéro pour un acheteur étranger. Il hérite simplement des années restantes, plus votre éligibilité à demander la seule extension permise. Consultez notre guide sur le terme de propriété étrangère de 50 ans et son renouvellement pour voir comment cela se passe vers la fin d’un terme.
Transférer vos fonds
Il n’existe pas de canal informel en espèces hors du Vietnam : les produits de la vente sont réglés et transférés via le système bancaire. Conservez votre reçu de paiement d’impôt et le contrat de transfert notarié — les banques et canaux de transfert agréés demanderont généralement les deux avant de traiter un transfert sortant.
Vendre sans être à Hanoi
Si vous n’êtes pas au Vietnam au moment de la signature, une procuration notariée — établie au consulat vietnamien à l’étranger ou devant un notaire local puis légalisée — permet à un représentant de signer le contrat de transfert et de mener le dossier à l’enregistrement en votre nom.
Le processus de sortie, étape par étape
⏱ 3 à 6 mois, de la mise en vente à un nouveau Livre Rose
- 1
Confirmez votre éligibilité et rassemblez vos documents
⏱ 1 à 2 semaines◈ 0 à 300 € pour la légalisation des documents si vous vendez depuis l’étranger
Rassemblez votre Livre Rose original (sổ hồng), votre passeport et — si vous ne serez pas à Hanoi pour la signature — une procuration notariée pour un représentant local. Vérifiez que le certificat est libre de toute hypothèque ou annotation de litige avant de le mettre en vente.
DocumentsLivre Rose original (sổ hồng) · Passeport · Procuration, si vous vendez depuis l’étranger
⚠Une unité encore grevée d’une hypothèque bancaire ne peut être transférée tant que cette hypothèque n’a pas été formellement levée.
- 2
Engagez un avocat et évaluez la sortie
⏱ 1 à 2 semaines◈ Les frais juridiques varient selon l’étendue
Un avocat agréé vérifie que votre titre est clair, rédige ou révise le contrat de transfert avant qu’il n’atteigne un acheteur, et calcule votre obligation fiscale de 2 % sur le transfert pour qu’elle soit reflétée dans votre prix net. Voir notre analyse complète des taxes et frais immobiliers au Vietnam.
DocumentsExtrait de titre · Lettre de mainlevée d’hypothèque, si applicable
⚠Évaluer la vente sans confirmer d’abord la base fiscale utilisée par le bureau local peut créer un écart au règlement.
- 3
Mettez le bien en vente et trouvez un acheteur
⏱ 4 à 12 semaines, selon le marché
Mandatez une agence agréée ou vendez de manière indépendante. Si votre acheteur probable est aussi un étranger, demandez-lui de confirmer que le quota de 30 % de propriété étrangère du bâtiment a encore de la place — un transfert qui dépasserait ce plafond ne peut pas être enregistré, quel que soit l’avancement de la vente.
⚠Accepter une offre d’un acheteur étranger sans vérifier d’abord la disponibilité du quota peut annuler la transaction après des mois de négociation.
- 4
Signez le contrat de transfert notarié
⏱ 1 à 3 semaines◈ Frais de notaire selon barème (généralement 150 à 600 €, négociés entre parties)
Le hợp đồng chuyển nhượng (contrat de transfert) est signé par les deux parties — ou le titulaire de la procuration — devant un notaire, avec le prix indiqué en chiffres et en lettres ainsi qu’un calendrier de paiement clair.
DocumentsContrat de transfert notarié · Passeport / pièce d’identité des deux parties
⚠Un contrat privé non notarié n’a aucune force légale pour le transfert — la notarisation est obligatoire, pas optionnelle.
- 5
Payez la taxe de transfert et enregistrez le changement de propriétaire
⏱ 4 à 8 semaines◈ 2 % d’impôt sur le revenu personnel sur le prix de transfert (vendeur)
Vous réglez l’impôt sur le revenu personnel de 2 % ; l’acheteur paie les frais d’enregistrement et soumet le dossier au Bureau d’enregistrement foncier du district. Un nouveau Livre Rose est délivré au nom de l’acheteur, ce qui clôt votre propriété.
DocumentsReçu de paiement d’impôt · Demande d’enregistrement
⚠Un prix déclaré sous-évalué par rapport à la fourchette locale utilisée par le bureau des impôts peut bloquer l’enregistrement pendant des mois.
- 6
Clôturez et transférez vos fonds
⏱ 1 à 4 semaines
Une fois l’enregistrement terminé, les fonds sont réglés par virement bancaire. Gardez le contrat notarié et le reçu fiscal à portée de main — ce sont les documents justificatifs standards pour tout transfert international ultérieur.
DocumentsReçu fiscal · Contrat notarié · Instructions de virement bancaire
⚠Jeter vos reçus trop tôt peut amener une banque à refuser un transfert sortant plusieurs mois plus tard.
Ce que coûte la vente
Exemple chiffré sur un appartement à 530 000 € — la médiane actuelle de Tây Hồ (données en temps réel).
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu personnel (IRP) sur le transfertCadre tarifaire de la Loi sur le logement 2023 / Loi foncière 2024 | 2% | 2% | % du prix du contrat ou déclaré, selon ce que le bureau des impôts appliqueVendeur, réglé avant que le dossier soit accepté pour enregistrement |
| Certification notariale du contrat de transfertPas un pourcentage fixe gouvernemental | €150 | €600 | Frais uniques, selon barème notarialGénéralement négociés entre acheteur et vendeur |
| Frais administratifs d’enregistrement foncierDélivre le nouveau certificat à l’acheteur | — | — | Barème localHabituellement à la charge de l’acheteur — à confirmer dans le contrat |
| Commission d’agence agréée, si utiliséeConvenue dans le mandat de mise en vente, pas de taux légal | Negotiated | Negotiated | Pratique du marché, non fixée par la loiVendeur, si une agence de mise en vente est engagée |
| Total | ≈2% (statutory PIT only) | ≈2.1% including notary costs |
Exemple — revente d’un appartement à 530 000 € (médiane Tây Hồ)
- Impôt sur le revenu personnel (2 %)
- €10,600 (~292M VND)
- Certification notariale
- €150–600 (~4–16M VND)
- Frais administratifs d’enregistrement foncier
- Paid by the buyer
- Σ
- ≈ 10 750–11 200 € (~296–308M VND) pour le vendeur, hors commission d’agence éventuelle
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Questions fréquemment posées
Puis-je vendre ma propriété à Hanoi à un ressortissant vietnamien ?
Oui — c’est généralement la sortie la plus simple. Une fois enregistré, le titre de l’unité passe d’un certificat de propriété étrangère plafonné à un titre sans restriction au nom de l’acheteur, et la place qu’elle occupait dans le quota de 30 % du bâtiment est libérée pour d’autres acheteurs.
Puis-je vendre à un autre acheteur étranger ?
Oui, à condition que le quota de 30 % de propriété étrangère du bâtiment ait encore de la place une fois votre unité transférée. Si le bâtiment a déjà atteint son plafond, un transfert à un nouveau propriétaire étranger ne peut pas être enregistré tant qu’un quota n’est pas disponible.
Quelle taxe dois-je payer lors de la vente ?
En tant que vendeur, vous payez un impôt sur le revenu personnel de 2 % sur le prix de transfert, ou sur le prix que le bureau local des impôts applique s’il est plus élevé. Ceci est distinct des frais d’enregistrement payés par l’acheteur, et est réglé avant que le dossier soit accepté pour enregistrement.
Dois-je être au Vietnam pour finaliser la vente ?
Non. Vous pouvez signer une procuration notariée — établie au consulat vietnamien à l’étranger ou devant un notaire local — autorisant un représentant à signer le contrat de transfert et à gérer l’enregistrement en votre nom.
Combien de temps prend la vente, de la mise en vente à la clôture ?
Prévoyez environ 3 à 6 mois de porte à porte. Trouver un acheteur dépend du marché, tandis que le contrat notarié, le règlement fiscal et le traitement par le Bureau d’enregistrement foncier ajoutent généralement 2 à 3 mois une fois qu’un acheteur est sous contrat.
Que se passe-t-il si je vends près de la fin de mon terme de 50 ans ?
Les années restantes sur votre certificat sont transférées avec la vente — vous ne vendez pas un nouveau terme de 50 ans. Un acheteur vietnamien convertit en titre sans restriction ; un acheteur étranger hérite seulement des années restantes, plus l’éligibilité à demander le seul renouvellement autorisé.
Puis-je transférer les produits de la vente hors du Vietnam ?
Les produits sont réglés via le système bancaire vietnamien plutôt qu’en espèces. Gardez votre reçu de paiement d’impôt et le contrat de transfert notarié à portée de main, car les banques exigent généralement ces documents pour traiter un transfert sortant.
Sources
- Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15) — régit l’éligibilité à la propriété étrangère, le quota de 30 % du bâtiment et le terme de propriété de 50 ans.
- Loi foncière 2024 (Loi n° 31/2024/QH15) — définit les droits d’usage des terres transférés lors de la vente et les droits des acheteurs Việt Kiều.
- Loi sur les affaires immobilières 2023 (Loi n° 29/2023/QH15) — régule le contrat de transfert notarié et le processus d’enregistrement.
- Décret 95/2024/ND-CP — décret d’application détaillant l’application de la Loi sur le logement 2023 (aucune URL publique vérifiée au moment de la rédaction).
- Direction générale des impôts (Tổng cục Thuế) — administre l’impôt sur le revenu personnel de 2 % dû sur le transfert immobilier.
Vous envisagez de vendre votre propriété à Hanoi ?
Notre bureau de conseil coordonne l’avocat, le notaire et la déclaration fiscale pour les vendeurs étrangers quittant Hanoi — des vérifications de quota à l’enregistrement du transfert avec un nouvel acheteur. Parlez-nous de votre bien et de votre calendrier ; nous répondons généralement sous un jour ouvrable.