Taxes et frais lors de l'achat d'un bien immobilier au Vietnam

Mise à jour juillet 2026. Acheter un appartement à Hanoi est étonnamment peu taxé comparé à la plupart des marchés européens — mais les coûts sont structurés différemment, et certains surprennent les acheteurs étrangers à la conclusion. Ce guide présente chaque prélèvement que vous rencontrerez, qui le paie et quand, en utilisant les pourcentages de frais fixés dans la Loi sur le logement 2023 et la Loi foncière 2024. Les prix en vigueur ne sont jamais cités dans le texte ici ; pour les médianes actuelles par district, consultez nos données de marché.

Existe-t-il une taxe foncière au Vietnam ?

Non. Le Vietnam n'impose pas de taxe foncière annuelle récurrente sur le logement résidentiel comparable à la taxe d'habitation, taxe foncière ou Grundsteuer. Une fois que vous détenez le Livre Rose (sổ hồng), il n'y a pas de facture annuelle simplement pour posséder votre appartement. La seule charge publique permanente est une très petite taxe d'utilisation des terres non agricoles (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp), calculée sur les droits d'utilisation des terres ; pour les propriétaires d'appartements, elle est négligeable et généralement réglée au niveau de l'immeuble. Vos dépenses réelles continues sont privées — les charges de gestion et de service facturées par l'immeuble.

Ce que vous payez pour acquérir le bien

Trois éléments constituent la majeure partie de votre coût d'acquisition. Premièrement, les frais d'enregistrement (lệ phí trước bạ) de 0,5 % de la valeur déclarée, payés par l'acheteur — c'est ce qui délivre le Livre Rose à votre nom. Deuxièmement, pour un neuf acheté auprès d'un promoteur, un fonds de maintenance (ou fonds de réserve) unique de 2 % de la valeur, collecté à la remise des clés et détenu par le conseil de gestion de l'immeuble pour l'entretien des parties communes. Troisièmement, les frais de notaire et administratifs, qui sont modestes et proportionnels à la valeur du contrat.

Les prix des constructions neuves annoncés par un promoteur incluent généralement déjà la TVA ; les achats de revente entre particuliers ne sont pas soumis à la TVA. Comme le taux et ses exceptions changent périodiquement, nous maintenons le chiffre actuel dans un guide dédié — voir combien de TVA il y a au Vietnam. Au total, attendez-vous à environ 2,5 à 4 % du prix en coûts de transaction avant ameublement, comme le tableau ci-dessous l'illustre avec un exemple détaillé.

Qui paie quoi — et ce qui est négociable

Les frais d'enregistrement et le fonds de maintenance sont toujours à la charge de l'acheteur. La taxe de transfert de 2 % qui s'applique lors d'un changement de propriété est, en droit, l'impôt sur le revenu personnel (thuế thu nhập cá nhân) du vendeur sur la vente — mais en pratique, la partie qui la supporte est un point de négociation, et les contrats sur plan la font parfois supporter à l'acheteur lors de la revente future. Lisez attentivement la clause de prix et faites confirmer la répartition par écrit avant de signer.

Taxe lors de la location du bien

Si vous louez votre appartement à Hanoi, les revenus locatifs au-dessus du seuil annuel sont taxés à 5 % de TVA plus 5 % d'impôt sur le revenu personnel — soit 10 % au total sur le loyer brut — déclarés et payés par le bailleur. Cela s'applique également aux propriétaires étrangers et vietnamiens. Comme votre nom figure sur la déclaration, il est important de conserver des contrats de location et des preuves de paiement propres dès le premier jour ; une société de gestion peut s'occuper des déclarations pour vous.

Taxe lors de la vente

À la sortie, le vendeur paie 2 % d'impôt sur le revenu personnel sur le prix de vente, que le bien soit vendu avec un gain ou une perte — le Vietnam taxe la valeur de la transaction, pas la plus-value, et il n'y a pas de surtaxe spécifique aux étrangers. Rappelez-vous que votre propriété est pour un terme de 50 ans renouvelable une fois, et que les fonds que vous avez initialement apportés via le système bancaire vous permettent de rapatrier proprement le produit de la vente.

Points spécifiques aux étrangers

• Posséder un bien immobilier ne confère aucun droit de résidence — vous avez toujours besoin d'un visa valide et d'un passeport tamponné à l'entrée légale pour finaliser un achat.
• La propriété étrangère est limitée à 30 % des appartements dans un même immeuble ; vérifiez que le quota est encore disponible avant de vous engager.
• Faites entrer vos fonds d'achat via le système bancaire et documentez-les — c'est ce qui facilite une revente et un rapatriement ultérieurs. Voir notre guide sur le transfert de fonds au Vietnam.
• Les prêts hypothécaires locaux sont généralement indisponibles pour les étrangers non-résidents, donc la plupart des acheteurs paient avec des capitaux transférés ou un plan d'échelonnement du promoteur.

Coûts faciles à oublier

Au-delà des prélèvements principaux, prévoyez une traduction certifiée et une légalisation consulaire de vos documents, une revue juridique indépendante du titre et du contrat (fortement recommandée pour tout acheteur étranger), des frais d'agence le cas échéant, et la marge de change sur le transfert de vos fonds. Aucun de ces éléments n'est un impôt, mais ensemble ils peuvent ajouter un ou deux points de pourcentage supplémentaires à votre coût total.

• Loi sur le logement 2023 (Loi n° 27/2023/QH15) — établit le cadre légal pour la délivrance du Livre Rose, les droits de propriété et la base des frais pour les acheteurs étrangers.
• Loi foncière 2024 (Loi n° 31/2024/QH15) — régit les droits d'utilisation des terres et la base des frais d'enregistrement (lệ phí trước bạ).
• Décret 95/2024/ND-CP — décret d'application détaillant les dispositions de la Loi sur le logement 2023 concernant les frais et charges (aucune URL officielle anglaise vérifiée au moment de la publication ; cité ici à titre de référence uniquement).