Comprendre la paperasse
Contrat de transfert : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir
Qu’est-ce qu’un contrat de transfert pour un achat immobilier au Vietnam ?
Contrat de transfert en un coup d’œil
Document- Nom vietnamien
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Littéralement « contrat de transfert des droits d’usage des terres et des biens attenants » — la cession standard du marché secondaire, distinct du Contrat de Vente du promoteur utilisé pour les unités sur plan ou neuves
- Émis par
- Pas un document gouvernemental — rédigé par le vendeur, un avocat ou un notaire, puis certifié par un office notarial agréé
- La plupart des offices notariaux à Hanoï utilisent un modèle standard que vous ou votre avocat pouvez demander directement
- Quand vous le signez
- Lors de l’achat d’un bien déjà titré (Livre Rose ou Livre Rouge existant) auprès d’un propriétaire individuel, après la phase de dépôt et avant l’enregistrement de la propriété
- Pour un achat sur plan ou neuf auprès d’un promoteur, l’étape équivalente est notre guide du Contrat de Vente
- Coût typique
- Pas de frais légaux de signature pour le contrat lui-même — la notarisation, l’enregistrement et la revue juridique indépendante sont les coûts associés
- Voir la ventilation complète des coûts ci-dessous
- Notarisation
- Obligatoire — un contrat de transfert de droits d’usage des terres n’a aucun effet juridique tant qu’il n’est pas notarié ou certifié, et ne peut être déposé pour enregistrement autrement
- Loi foncière 2024
- Langue
- Rédigé et notarié uniquement en vietnamien
- Une traduction bilingue de courtoisie par votre avocat ou agent est fortement recommandée
- Droit applicable
- Loi foncière 2024 · Loi sur le logement 2023 · Décret 95/2024/ND-CP
- En vigueur depuis le 1er janvier 2025
- Nécessaire pour
- La base légale pour enregistrer le changement de propriété — un nouveau Livre Rose ne peut être délivré à votre nom sans lui
- Voir notre guide du Livre Rose pour la suite
Exemplaire : un contrat de transfert immobilier à Hanoï
Ce qu’un contrat de transfert couvre, et comment il diffère d’un SPA
Un contrat de transfert enregistre les mêmes termes essentiels que toute vente immobilière vietnamienne — identités de l’acheteur et du vendeur, description précise de l’unité et du droit d’usage des terres associé, prix en lettres et chiffres, et calendrier de paiement — mais sa base juridique est différente. Il est rédigé selon les dispositions de la Loi foncière 2024 sur le transfert des droits d’usage des terres, car le vendeur détient déjà son propre certificat (Livre Rose ou Livre Rouge) plutôt que de vendre une unité encore portée sur un titre global du promoteur.
C’est la ligne de démarcation pratique avec notre guide du Contrat de Vente : un SPA régit typiquement un achat directement auprès d’un promoteur, sur plan ou neuf, sous la Loi sur le logement 2023. Un contrat de transfert régit un achat sur le marché secondaire — un propriétaire existant vendant une unité qui porte déjà son propre certificat. Les deux doivent être notariés pour être exécutoires en revente ; seul un contrat de transfert dûment exécuté peut être déposé pour réémettre un Livre Rose à votre nom.
Ce que coûte la signature d’un contrat de transfert
Le prix de transfert lui-même est payé selon le calendrier du contrat et n’est pas indiqué ici — ce tableau couvre la notarisation, l’enregistrement et les taxes déclenchées par la transaction. Exemple chiffré sur un appartement à 530 000 €, la médiane Tây Hồ utilisée systématiquement dans nos guides.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Frais de notaireFixé par le barème de chaque office notarial, proportionnel à la valeur déclarée du bien | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €600 (≈ 16,500,000 VND) | unique, lié à la valeurTypiquement partagé ou négocié entre acheteur et vendeur |
| Frais d’enregistrement (transfert de titre)Décret 10/2022/ND-CP — non négociable | 0.5% | 0.5% | % de la valeur déclarée du bienAcheteur, au dépôt |
| Impôt sur le revenu du vendeur sur le transfertImpôt sur le revenu personnel (PIT) — pas un coût pour l’acheteur, mais confirmez qu’il est réglé avant de compter sur le dépôt | 2% | 2% | % du prix de transfertVendeur, retenu avant que l’acte puisse être déposé |
| Revue juridique indépendanteVérifie le titre du vendeur et les termes du contrat | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €500 (≈ 13,800,000 VND) | unique, recommandéeAcheteur, avant signature |
| Traduction certifiéeL’original vietnamien reste la seule version légalement contraignante | €80 (≈ 2,200,000 VND) | €250 (≈ 6,900,000 VND) | uniqueAcheteur, si aucune version bilingue n’existe |
| Total | ≈ 0.5% of price + €380 (≈ 10,500,000 VND) — excl. the transfer price and seller's tax | ≈ 0.5% of price + €1,350 (≈ 37,200,000 VND) — excl. the transfer price and seller's tax |
Exemple : appartement à 530 000 € (médiane Tây Hồ), achat sur le marché secondaire
- Frais d’enregistrement (0,5 %)
- €2,650 (≈ 73,000,000 VND)
- Frais de notaire
- €400 (≈ 11,000,000 VND)
- Revue juridique indépendante
- €300 (≈ 8,300,000 VND)
- Traduction certifiée
- €150 (≈ 4,100,000 VND)
- Σ
- 3 500 € (≈ 96 400 000 VND) — coûts côté acheteur, hors prix de transfert et taxe du vendeur
Land Law 2024 · Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023
Questions fréquemment posées
Qu’est-ce qu’un contrat de transfert au Vietnam ?
Un contrat de transfert (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) est l’acte notarié qui transfère les droits d’usage des terres et la propriété attenante d’un propriétaire déjà titré à un acheteur. C’est le document déposé au Bureau d’enregistrement foncier du district pour enregistrer un nouveau Livre Rose au nom de l’acheteur.
Quel est le but d’un contrat de transfert ?
Son but est de donner effet juridique à un changement de propriété entre deux parties privées. Sans un contrat de transfert valablement notarié, le Bureau d’enregistrement foncier du district ne peut pas enregistrer la vente ni délivrer un nouveau certificat — c’est la charnière juridique entre le paiement d’un bien et sa pleine propriété.
Quels sont les principaux contrats que vous signerez lors de l’achat d’un bien au Vietnam ?
Un achat typique à Hanoï implique un contrat de réservation ou de dépôt pour sécuriser l’unité, un Contrat de Vente (pour les ventes sur plan ou promoteur) ou un contrat de transfert (pour une revente déjà titrée), des procès-verbaux de remise à la livraison clé en main, et souvent une procuration si vous signez depuis l’étranger.
Un contrat de transfert doit-il être notarié ?
Oui. Selon la Loi foncière 2024, un contrat transférant les droits d’usage des terres et la propriété attenante doit être notarié ou certifié par un office notarial agréé pour être valide et accepté pour enregistrement au Bureau d’enregistrement foncier — ce n’est pas optionnel, contrairement à la notarisation d’un contrat de dépôt antérieur.
Un étranger peut-il signer un contrat de transfert depuis l’étranger ?
Oui, via une procuration notariée donnée à un représentant de confiance, typiquement un avocat. Les règles d’éligibilité sous-jacentes pour les acheteurs étrangers — la durée de propriété de 50 ans et le quota de 30 % par bâtiment — s’appliquent toujours quel que soit le lieu de signature du contrat.
Que se passe-t-il si le Livre Rose du vendeur porte plusieurs noms ?
Toutes les personnes nommées sur le certificat — conjoint, copropriétaire ou héritier — doivent être parties au contrat de transfert et signer, en personne ou via procuration. Un transfert signé par un seul des plusieurs propriétaires enregistrés peut être contesté et bloquer votre enregistrement.
En quoi un contrat de transfert diffère-t-il d’un Contrat de Vente ?
Un SPA s’applique typiquement à un achat directement auprès d’un promoteur, sur plan ou neuf, sous la Loi sur le logement 2023. Un contrat de transfert s’applique à un achat sur le marché secondaire auprès d’un particulier qui détient déjà son propre Livre Rose ou Livre Rouge, rédigé sous la Loi foncière 2024.
Sources
- Loi foncière 2024 (Luật Đất đai, n° 31/2024/QH15, en vigueur depuis le 1er août 2024) — régit le transfert des droits d’usage des terres et l’obligation de notarisation du contrat de transfert.
- Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, n° 27/2023/QH15) — régit le Contrat de Vente côté promoteur et les règles d’éligibilité des acheteurs étrangers mentionnées sur cette page.
- Décret 10/2022/ND-CP — fixe les frais d’enregistrement de 0,5 % pour le transfert de titre (cité textuellement ; pas d’URL officielle vérifiée disponible).
- Décret 95/2024/ND-CP — décret d’application de la Loi sur le logement 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (cité textuellement ; pas d’URL officielle vérifiée disponible).
Faites vérifier votre contrat de transfert avant de signer
Envoyez-nous le projet, accompagné du Livre Rose du vendeur, et notre bureau conseil à Hanoï vérifie le titre du vendeur, la clause de prix et les exigences de notarisation avant votre signature. Nous répondons sous 24 heures — sans obligation, et jamais en remplacement de votre propre avocat.
Comment se construit un contrat de transfert
⏱ 2 à 5 semaines du projet au titre enregistré
Un contrat de transfert est négocié directement entre vous et le vendeur — ou leurs avocats respectifs — une fois votre dépôt effectué. Voici la séquence que notre bureau observe le plus souvent pour un acheteur étranger acquérant une unité de revente déjà titrée à Hanoï.
Vérifiez le titre du vendeur avant de commencer la rédaction
⏱ 3–5 jours
Demandez à votre avocat de vérifier le Livre Rose du vendeur directement au Bureau d’enregistrement foncier du district : le nom sur le certificat doit correspondre au passeport ou à la carte d’identité du vendeur, et la durée d’usage des terres ainsi que toute hypothèque ou annotation de litige doivent être confirmées avant de rédiger une seule clause.
DocumentsCopie du Livre Rose du vendeur · Extrait du registre foncier
⚠Un vendeur qui n’est pas le seul nom sur le certificat — un conjoint, un héritier, ou une banque le détenant en garantie — ne peut pas transférer seul ; confirmez toutes les parties devant signer avant de continuer.
Rédigez et révisez le contrat
⏱ 3–7 jours◈ 150 €–500 € pour une revue juridique indépendante
Le projet fixe le prix en lettres et chiffres, la surface exacte d’usage des terres et toute propriété attenante, ainsi que le calendrier des paiements. Faites-le réviser par un avocat vietnamien indépendant et agréé, en regard de votre contrat de dépôt et du certificat du vendeur avant de vous rendre chez le notaire.
DocumentsProjet de contrat de transfert · Contrat de dépôt · Passeport
⚠Un prix indiqué uniquement en chiffres, ou un décalage entre les lettres et les chiffres, peut retarder ou invalider la notarisation — vérifiez les deux attentivement.
Signez et notarié
⏱ Le jour même, une fois les documents en ordre
Les deux parties signent devant un notaire public agréé, en personne ou via une procuration notariée si vous signez depuis l’étranger. Le notaire vérifie les identités, contrôle le certificat, et certifie le contrat — sans cette étape, il n’a aucun effet juridique et ne peut être enregistré.
DocumentsContrat de transfert notarié · Passeport · Procuration (si signature depuis l’étranger)
Payez le prix de transfert et réglez la taxe du vendeur
⏱ En même temps ou peu après la signature◈ Prix selon le contrat ; la taxe sur le revenu personnel de 2 % du vendeur est généralement déduite de ses recettes, pas ajoutée à votre coût
Paiement par virement bancaire selon le calendrier du contrat, en conservant tous les reçus. L’impôt sur le revenu du vendeur sur le prix de transfert est normalement réglé à cette étape — il doit être payé avant que le nouvel acte puisse être déposé pour enregistrement.
DocumentsReçus de virement bancaire · Reçu de paiement de taxe
Déposez pour un nouveau Livre Rose à votre nom
⏱ Typiquement 30–50 jours ouvrables
Le contrat de transfert notarié, accompagné de la preuve de paiement et du certificat original du vendeur, est déposé au Bureau d’enregistrement foncier du district pour enregistrer le changement de propriété et émettre un nouveau Livre Rose à votre nom.
DocumentsContrat de transfert notarié · Paiement des frais d’enregistrement (0,5 %)