Cosa possono acquistare gli stranieri in Vietnam: condomini, ville, case a schiera e terreni

Se chiedi "cosa posso comprare in Vietnam?" la risposta onesta inizia con una distinzione, non con una lista. La legge vietnamita riconosce quattro grandi categorie di immobili residenziali che un acquirente straniero è probabile incontri — appartamenti in condominio, ville, case a schiera e terreni — ma solo tre di queste sono effettivamente accessibili a te, e tutte e tre hanno la stessa condizione di base: devi acquistare all'interno di un progetto abitativo commerciale approvato per la proprietà straniera. Nulla acquistato al di fuori di questo perimetro, per quanto attraente possa essere l'annuncio, può essere legalmente registrato a nome di uno straniero.

La quarta categoria, il terreno, è dove inizia la maggior confusione. Il Vietnam non prevede la proprietà privata del terreno per nessuno, cittadino o straniero: lo Stato lo detiene, e ciò che un proprietario acquisisce effettivamente è un pacchetto di diritti d'uso del terreno. I cittadini vietnamiti possono detenere questi diritti su un lotto indipendente; gli individui stranieri no, in nessuna forma. Questa singola regola è la ragione per cui una "villa" e un "terreno" non sono intercambiabili in Vietnam come potrebbero esserlo altrove — una villa che puoi possedere è un edificio, situato su un terreno che la tua proprietà non raggiunge tecnicamente mai.

All'interno delle tre categorie ammissibili, le differenze pratiche riguardano meno la teoria legale e più l'offerta, la fascia di prezzo e lo stile di vita. Gli appartamenti dominano il mercato disponibile agli stranieri; le case con terreno — ville e case a schiera — esistono in un numero più ristretto di comuni autorizzati e hanno la loro quota. Analizziamo ciascuna categoria di seguito, poi le confrontiamo fianco a fianco, prima di spiegare perché il terreno rimane fuori discussione e quali sono le tue opzioni se avevi in mente un lotto.

Per la grande maggioranza degli acquirenti stranieri a Hanoi, il condominio è il punto di partenza e spesso la destinazione finale. Un appartamento all'interno di uno sviluppo approvato è il bene più semplice che uno straniero possa detenere: la documentazione è standardizzata, lo sviluppatore di solito verifica la quota straniera per tuo conto, e il mercato secondario — altri proprietari stranieri che rivendono a nuovi acquirenti stranieri o a vietnamiti — è di gran lunga il più profondo tra le tre categorie.

Il vincolo da considerare è la quota del 30%: al massimo tre unità su dieci in un singolo edificio possono essere detenute da proprietari stranieri. Gli edifici popolari in sviluppi ambiti possono esaurire questa quota ben prima del completamento, motivo per cui confermare la disponibilità della quota è una delle prime domande da porre a qualsiasi sviluppatore o agente, non un pensiero secondario al momento del contratto. La proprietà stessa dura per un termine di 50 anni, rinnovabile una volta, registrata sul tuo Libro Rosa una volta completata la registrazione.

All'interno della categoria condominio, la dimensione dell'unità e la fascia dell'edificio variano enormemente — da unità compatte con una camera da letto a residenze su un intero piano — ma la meccanica della proprietà non cambia. Ciò che cambia è la liquidità e la domanda di affitto, motivo per cui scegliere il quartiere giusto è importante quanto scegliere l'edificio giusto.

Ville e case a schiera sono il secondo livello di ciò che gli stranieri possono possedere, e quello più spesso frainteso. Entrambe sono case con terreno — indipendenti nel caso di una villa, a schiera o semi-indipendenti nel caso di una casa a schiera — costruite all'interno dello stesso tipo di progetto abitativo commerciale che ospita i condomini. Possiedi la struttura e detieni i diritti d'uso del terreno su cui sorge per la durata del tuo termine; non possiedi il terreno stesso come farebbe un cittadino vietnamita.

La meccanica della quota differisce dagli appartamenti. Piuttosto che una percentuale per edificio, le case con terreno sono limitate a 250 unità per quartiere (un quartiere è un'area amministrativa locale di circa 10.000 abitanti) — un tetto condiviso tra tutti gli acquirenti stranieri in quel quartiere, non azzerato per progetto. In pratica questo significa che la proprietà di ville e case a schiera da parte di stranieri è concentrata in un numero più ristretto di comuni autorizzati costruiti specificamente per vendere case con terreno a acquirenti stranieri, piuttosto che distribuita uniformemente in tutta la città come gli appartamenti.

Per un acquirente orientato allo stile di vita — più giardino, più privacy, spazio per una famiglia — una villa all'interno di uno di questi comuni approvati è un'opzione legittima e sempre più ricercata a Hanoi, a condizione che la quota del quartiere abbia ancora spazio e che l'approvazione per la proprietà straniera del progetto sia attuale. Entrambi i punti meritano di essere verificati prima di scegliere un indirizzo specifico; la nostra guida alla due diligence spiega esattamente come fare.

La risposta più diretta a "gli stranieri possono comprare terreni in Vietnam?" è no — né un lotto di giardino, né terreno agricolo, né un lotto vuoto da progettare e costruire da zero. Non si tratta di una lacuna nella legge che una struttura intelligente possa colmare; è il principio fondamentale della proprietà immobiliare vietnamita. Poiché tutto il terreno è detenuto dallo Stato per conto del popolo, i diritti d'uso del terreno su un lotto indipendente sono riservati ai cittadini vietnamiti e, dalla Legge sulla Terra 2024, ai Việt Kiều (vietnamiti all'estero) su quasi lo stesso piano dei cittadini.

Ciò a cui un acquirente straniero può accedere, come detto sopra, è una struttura — un appartamento, una villa o una casa a schiera — all'interno di un progetto in cui lo sviluppatore detiene già i diritti d'uso del terreno e ha ottenuto l'approvazione per vendere la proprietà straniera degli edifici sopra di esso. Questa è l'unica via per accedere a qualcosa che somigli a "terreno" per un acquirente individuale straniero: non possedere il lotto, ma possedere ciò che è costruito sopra, all'interno di un progetto progettato e autorizzato esattamente per questo.

Due categorie sono chiuse anche a questa via. Nulla in una zona militare o di sicurezza nazionale designata può essere venduto a un acquirente straniero in nessuna circostanza, e un progetto senza approvazione attuale per la proprietà straniera non può legalmente trasferire il titolo a te qualunque cosa prometta un venditore. Entrambi i controlli devono essere fatti all'inizio della tua ricerca, non dopo che un deposito è stato versato.

La categoria giusta raramente è una questione legale una volta confermata l'idoneità — è una questione di come intendi usare la proprietà. Un acquirente straniero alla prima esperienza che dà priorità alla liquidità, alla domanda di affitto e a un percorso di rivendita semplice è solitamente meglio servito da un appartamento ben posizionato: il mercato più profondo, il processo più standardizzato e il bene più facile da cedere a un futuro acquirente, straniero o vietnamita. Esaminare gli attuali appartamenti in vendita è anche, in termini pratici, il modo più veloce per testare il mercato prima di impegnarsi in una casa con terreno.

Un acquirente che si trasferisce con la famiglia, o che cerca una vera casa a lungo termine piuttosto che un bene da portafoglio, tende a considerare più seriamente ville e case a schiera nonostante la quota più ristretta e la lista più corta di comuni idonei — il compromesso è spazio e privacy contro un mercato più piccolo e concentrato. Esaminare attuali ville in vendita e case a schiera in vendita fianco a fianco rispetto alla posizione della quota in ogni quartiere è il modo pratico per vedere dove esiste ancora una scelta reale.

Qualunque categoria tu preferisca, i vincoli sottostanti sono gli stessi: conferma l'approvazione per la proprietà straniera del progetto, conferma che la quota abbia spazio, e ricorda che possedere una delle tre non conferisce alcun diritto di residenza di per sé — questa è una questione separata e completamente distinta dalla proprietà.

• Legge sulla Casa 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — idoneità alla proprietà straniera, quota del 30% per edificio e termine di proprietà rinnovabile di 50 anni.
• Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15) — diritti d'uso del terreno e eccezione di idoneità per i Việt Kiều (vietnamiti all'estero) sui lotti indipendenti.
• Decreto 95/2024/ND-CP — dettaglio attuativo per la Legge sulla Casa 2023, incluso il limite di 250 case con terreno per quartiere su ville e case a schiera.