Capire l’immobiliare vietnamita
Vendere la tua proprietà a Hanoi come straniero: processo, tasse e uscita
Uno straniero può vendere una proprietà di sua proprietà a Hanoi?
Vendere come straniero: cosa cambia rispetto a una vendita locale
Aggiornato a luglio 2026. Le modalità di uscita si basano sullo stesso quadro normativo che ti ha permesso di acquistare: la Legge sull’Edilizia 2023 e la Legge sulla Terra 2024 regolano chi può detenere la tua unità successivamente e per quanto tempo. Quattro punti spesso creano difficoltà ai venditori stranieri.
Chi può acquistare da te
Puoi vendere a un cittadino vietnamita — il che converte lo status dell’unità da un certificato di proprietà straniera limitato a un titolo senza restrizioni a nome dell’acquirente e libera un posto nella quota del 30% dell’edificio — oppure a un altro straniero idoneo o a un’entità con investimenti stranieri, a condizione che l’edificio non abbia già raggiunto il limite del 30% di proprietà straniera. Un acquirente di origine vietnamita (Việt Kiều) con origine confermata gode di diritti quasi equivalenti a un acquirente locale secondo la Legge sulla Terra 2024, ed è trattato allo stesso modo di un acquirente vietnamita ai fini della quota.
Cosa succede al tuo termine di 50 anni
Il certificato che possiedi oggi dura per il residuo del suo termine originale di 50 anni, rinnovabile una sola volta — la vendita non azzera questo termine per un acquirente straniero. Essi ereditano semplicemente gli anni rimanenti, più la tua idoneità a richiedere la proroga consentita. Consulta la nostra guida su il termine di proprietà straniera di 50 anni e il suo rinnovo per capire come funziona verso la fine del termine.
Trasferire i proventi
Non esiste un canale informale in contanti fuori dal Vietnam: i proventi della vendita vengono regolati e trasferiti attraverso il sistema bancario. Conserva la tua ricevuta di pagamento delle tasse e il contratto di trasferimento notarile — le banche e i canali di rimessa autorizzati di solito richiedono entrambi prima di elaborare un trasferimento all’estero.
Vendere senza essere a Hanoi
Se non sei in Vietnam al momento della firma, una Procura notarile — eseguita presso un consolato vietnamita all’estero o davanti a un notaio locale e poi legalizzata — consente a un rappresentante di firmare il contratto di trasferimento e seguire la registrazione per tuo conto.
Il processo di uscita, passo dopo passo
⏱ 3–6 mesi, dalla messa in vendita al nuovo Pink Book
- 1
Conferma la tua idoneità e raccogli i documenti
⏱ 1–2 settimane◈ €0–300 per la legalizzazione dei documenti se vendi dall’estero
Raccogli il tuo Pink Book originale (sổ hồng), il passaporto e — se non sarai a Hanoi per la firma — una Procura notarile per un rappresentante locale. Verifica che il certificato sia libero da ipoteche o annotazioni di controversie prima di mettere in vendita.
DocumentsPink Book originale (sổ hồng) · Passaporto · Procura notarile, se vendi dall’estero
⚠Un’unità ancora gravata da ipoteca bancaria non può essere trasferita finché l’ipoteca non viene formalmente liberata.
- 2
Incarica un avvocato e valuta l’uscita
⏱ 1–2 settimane◈ Le spese legali variano in base all’ambito
Un avvocato autorizzato verifica che il tuo titolo sia pulito, redige o revisiona il contratto di trasferimento prima che arrivi all’acquirente e calcola la tua imposta di trasferimento del 2% in modo che sia riflessa nel prezzo netto. Consulta la nostra guida completa sulle tasse e commissioni immobiliari in Vietnam.
DocumentsEstratto del titolo · Lettera di liberazione dell’ipoteca, se applicabile
⚠Prezzi la vendita senza prima confermare la base imponibile che l’ufficio fiscale locale applicherà può creare discrepanze al momento del saldo.
- 3
Metti in vendita la proprietà e trova un acquirente
⏱ 4–12 settimane, dipende dal mercato
Affida l’incarico a un’agenzia autorizzata o metti in vendita autonomamente. Se il probabile acquirente è anch’esso straniero, chiedigli di confermare che la quota del 30% di proprietà straniera dell’edificio abbia ancora disponibilità — un trasferimento che superi il limite non può essere registrato, indipendentemente dallo stato di avanzamento della vendita.
⚠Accettare un’offerta da un acquirente straniero senza prima verificare la disponibilità della quota può annullare l’accordo dopo mesi di trattative.
- 4
Firma il contratto di trasferimento notarile
⏱ 1–3 settimane◈ Tariffa notarile secondo il listino (tipicamente €150–600, negoziata tra le parti)
Il hợp đồng chuyển nhượng (contratto di trasferimento) è firmato da entrambe le parti — o dal titolare della Procura — davanti a un notaio, con il prezzo indicato in cifre e parole e un chiaro piano di pagamento.
DocumentsContratto di trasferimento notarile · Passaporto / documento d’identità di entrambe le parti
⚠Un contratto privato non notarile non ha valore legale per il trasferimento — la notarizzazione è obbligatoria, non facoltativa.
- 5
Paga la tassa di trasferimento e registra il cambio di proprietà
⏱ 4–8 settimane◈ 2% di tassa sul reddito personale sul prezzo di trasferimento (venditore)
Paghi la tassa sul reddito personale del 2%; l’acquirente paga la tassa di registrazione e presenta il fascicolo all’Ufficio del Registro Fondiario del distretto. Viene emesso un nuovo Pink Book a nome dell’acquirente, che chiude la tua proprietà.
DocumentsRicevuta di pagamento delle tasse · Domanda di registrazione
⚠Un prezzo dichiarato che appare sottostimato rispetto alla fascia di prezzo locale usata dall’ufficio fiscale può bloccare la registrazione per mesi.
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Chiudi la vendita e trasferisci i proventi
⏱ 1–4 settimane
Una volta completata la registrazione, i fondi vengono regolati tramite bonifico bancario. Conserva il contratto notarile e la ricevuta fiscale — sono i documenti standard richiesti per qualsiasi trasferimento internazionale successivo.
DocumentsRicevuta fiscale · Contratto notarile · Istruzioni per il bonifico bancario
⚠Buttare via le ricevute troppo presto può far rifiutare a una banca l’elaborazione di un trasferimento in uscita mesi dopo.
Quanto costa vendere
Esempio calcolato su un appartamento da €530.000 — la mediana attuale di Tây Hồ (dati in tempo reale).
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Imposta sul reddito personale (PIT) sul trasferimentoQuadro tariffario Legge sull’Edilizia 2023 / Legge sulla Terra 2024 | 2% | 2% | % del prezzo contrattuale o dichiarato, a seconda di quale applica l’ufficio fiscaleVenditore, pagata prima che il fascicolo sia accettato per la registrazione |
| Certificazione notarile del contratto di trasferimentoNon è una percentuale fissa governativa | €150 | €600 | una tantum, secondo il listino notarileTipicamente negoziata tra acquirente e venditore |
| Tassa amministrativa di registrazione fondiariaEmette il nuovo certificato all’acquirente | — | — | Listino localeDi solito a carico dell’acquirente — confermare nel contratto |
| Commissione agenzia autorizzata, se utilizzataConcordata nel mandato di vendita, nessuna tariffa statutaria | Negotiated | Negotiated | Pratica di mercato, non stabilita dalla leggeVenditore, se incarica un’agenzia di vendita |
| Total | ≈2% (statutory PIT only) | ≈2.1% including notary costs |
Esempio — rivendita di un appartamento da €530.000 (mediana Tây Hồ)
- Imposta sul reddito personale (2%)
- €10,600 (~292M VND)
- Certificazione notarile
- €150–600 (~4–16M VND)
- Tassa amministrativa di registrazione fondiaria
- Paid by the buyer
- Σ
- ≈ €10.750–11.200 (~296–308M VND) per il venditore, esclusa qualsiasi commissione d’agenzia
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Domande frequenti
Posso vendere la mia proprietà a Hanoi a un cittadino vietnamita?
Sì — questa è generalmente l’uscita più semplice. Una volta registrata, la titolarità dell’unità si converte da certificato di proprietà straniera limitato a titolo senza restrizioni a nome dell’acquirente, e il posto che occupava nella quota del 30% di proprietà straniera dell’edificio viene liberato per altri acquirenti.
Posso vendere a un altro acquirente straniero?
Sì, a condizione che la quota del 30% di proprietà straniera dell’edificio abbia ancora disponibilità una volta che la tua unità cambia proprietario. Se l’edificio ha già raggiunto il limite, un trasferimento a un nuovo proprietario straniero non può essere registrato finché non si libera quota.
Quale tassa pago quando vendo?
Come venditore paghi una tassa sul reddito personale del 2% sul prezzo di trasferimento, o sul prezzo che l’ufficio fiscale locale applica se è più alto. Questa tassa è separata dalla tassa di registrazione che paga l’acquirente, e va saldata prima che il fascicolo sia accettato per la registrazione.
Devo essere in Vietnam per completare la vendita?
No. Puoi firmare una Procura notarile — eseguita presso un consolato vietnamita all’estero o davanti a un notaio locale — che autorizza un rappresentante a firmare il contratto di trasferimento e gestire la registrazione per tuo conto.
Quanto tempo richiede la vendita, dalla messa in vendita alla chiusura?
Prevedi circa 3–6 mesi dalla messa in vendita alla chiusura. Trovare un acquirente dipende dal mercato, mentre il contratto notarile, il saldo fiscale e l’elaborazione presso l’Ufficio del Registro Fondiario aggiungono tipicamente altri 2–3 mesi una volta che l’acquirente è sotto contratto.
Cosa succede se vendo vicino alla fine del mio termine di 50 anni?
Gli anni residui sul tuo certificato si trasferiscono con la vendita — non stai vendendo un nuovo termine di 50 anni. Un acquirente vietnamita converte il titolo in uno senza restrizioni; un acquirente straniero eredita solo gli anni rimanenti, più l’idoneità a richiedere il rinnovo consentito.
Posso trasferire i proventi della vendita fuori dal Vietnam?
I proventi vengono regolati tramite il sistema bancario vietnamita e non in contanti. Conserva la ricevuta di pagamento delle tasse e il contratto di trasferimento notarile, poiché le banche richiedono solitamente questa documentazione per elaborare un trasferimento all’estero.
Fonti
- Legge sull’Edilizia 2023 (Legge n. 27/2023/QH15) — regola l’idoneità alla proprietà straniera, la quota del 30% dell’edificio e il termine di proprietà di 50 anni.
- Legge sulla Terra 2024 (Legge n. 31/2024/QH15) — definisce i diritti d’uso del terreno trasferiti con la vendita e i diritti degli acquirenti Việt Kiều.
- Legge sul Commercio Immobiliare 2023 (Legge n. 29/2023/QH15) — regola il contratto di trasferimento notarile e il processo di registrazione.
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto attuativo che dettaglia l’applicazione della Legge sull’Edilizia 2023 (nessun URL pubblico verificato al momento della stesura).
- Dipartimento Generale delle Tasse (Tổng cục Thuế) — amministra la tassa sul reddito personale del 2% dovuta sul trasferimento immobiliare.
Hai intenzione di vendere la tua proprietà a Hanoi?
Il nostro desk di consulenza coordina avvocato, notaio e dichiarazione fiscale per i venditori stranieri che escono da Hanoi — dalle verifiche della quota alla registrazione del trasferimento con un nuovo acquirente. Raccontaci della tua proprietà e dei tempi; di solito rispondiamo entro un giorno lavorativo.