La burocrazia spiegata
Contratto di trasferimento: cos’è, perché è importante, come ottenerlo
Cos’è un contratto di trasferimento per l’acquisto di una proprietà in Vietnam?
Contratto di trasferimento in sintesi
Documento- Nome vietnamita
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Letteralmente “contratto di trasferimento del diritto d’uso del terreno e della proprietà annessa” — il trasferimento standard del mercato secondario, distinto dal Contratto di Vendita e Acquisto del costruttore usato per unità in costruzione o nuove
- Emesso da
- Non è un documento governativo — redatto dal venditore, da un avvocato o da un notaio, quindi certificato da un ufficio notarile pubblico autorizzato
- La maggior parte degli uffici notarili di Hanoi utilizza un modello standard che tu o il tuo avvocato potete richiedere direttamente
- Quando lo firmi
- Quando acquisti una proprietà già titolata (Pink Book o Red Book esistente) da un proprietario individuale, dopo il versamento della caparra e prima della registrazione della proprietà
- Per un acquisto su progetto o nuovo da un costruttore, il passaggio equivalente è la nostra guida al Contratto di Vendita e Acquisto
- Costo tipico
- Nessuna tassa legale per la firma del contratto stesso — notarizzazione, registrazione e revisione legale indipendente sono i costi correlati
- Vedi la ripartizione completa dei costi qui sotto
- Notarizzazione
- Obbligatoria — un contratto di trasferimento del diritto d’uso del terreno non ha effetto legale finché non è notarizzato o certificato, e non può essere depositato per la registrazione altrimenti
- Legge sulla Terra 2024
- Lingua
- Redatto e notarizzato solo in vietnamita
- Si consiglia vivamente una traduzione bilingue di cortesia da parte del tuo avvocato o agente
- Legge applicabile
- Legge sulla Terra 2024 · Legge sull’Abitazione 2023 · Decreto 95/2024/ND-CP
- In vigore dal 1 gennaio 2025
- Richiesto per
- La base legale per registrare il cambio di proprietà — un nuovo Pink Book non può essere emesso a tuo nome senza di esso
- Consulta la nostra guida al Pink Book per sapere cosa succede dopo
Esemplare: un contratto di trasferimento di proprietà a Hanoi
Cosa copre un contratto di trasferimento e come si differenzia da un SPA
Un contratto di trasferimento registra gli stessi termini fondamentali di qualsiasi vendita immobiliare vietnamita — le identità di acquirente e venditore, una descrizione precisa dell’unità e del diritto d’uso del terreno associato, il prezzo in lettere e cifre, e il piano di pagamento — ma la sua base legale è diversa. È redatto secondo le disposizioni della Legge sulla Terra 2024 sul trasferimento dei diritti d’uso del terreno, perché il venditore possiede già il proprio certificato (Pink Book o Red Book) invece di vendere un’unità ancora inclusa nel titolo generale di un progetto del costruttore.
Questa è la linea pratica di demarcazione con la nostra guida al Contratto di Vendita e Acquisto: un SPA tipicamente regola un acquisto diretto da un costruttore, su progetto o nuovo, secondo la Legge sull’Abitazione 2023. Un contratto di trasferimento regola un acquisto sul mercato secondario — un proprietario esistente che vende un’unità che già possiede il proprio certificato. Entrambi devono essere notarizzati per essere esecutivi in una rivendita; solo un contratto di trasferimento debitamente eseguito può essere depositato per riemettere un Pink Book a tuo nome.
Come si compone un contratto di trasferimento
⏱ Da 2 a 5 settimane dal progetto al titolo registrato
Un contratto di trasferimento viene negoziato direttamente tra te e il venditore — o i rispettivi avvocati — una volta che la tua caparra è stata versata. Quello che segue è la sequenza che il nostro desk vede più spesso per un acquirente straniero che acquista un’unità di rivendita già titolata a Hanoi.
- 1
Verifica il titolo del venditore prima di iniziare la redazione
⏱ 3–5 giorni
Chiedi al tuo avvocato di controllare direttamente il Pink Book del venditore presso l’Ufficio del Registro Fondiario del distretto: il nome sul certificato deve corrispondere al passaporto o documento d’identità del venditore, e il termine d’uso del terreno e qualsiasi annotazione di ipoteca o controversia devono essere confermati prima che venga redatta una singola clausola.
DocumentsCopia del Pink Book del venditore · Estratto del registro fondiario
⚠Un venditore che non è l’unico nome sul certificato — un coniuge, un erede o una banca che lo detiene come garanzia — non può trasferire da solo; conferma tutte le parti che devono firmare prima di procedere.
- 2
Redigi e revisiona il contratto
⏱ 3–7 giorni◈ €150–€500 per una revisione legale indipendente
La bozza indica il prezzo in lettere e cifre, l’esatta superficie d’uso del terreno e qualsiasi proprietà annessa, e il piano di pagamento. Fai revisionare da un avvocato vietnamita indipendente e autorizzato il documento rispetto al tuo contratto di deposito e al certificato del venditore prima di andare dal notaio.
DocumentsBozza del contratto di trasferimento · Contratto di deposito · Passaporto
⚠Un prezzo indicato solo in cifre, o una discrepanza tra lettere e cifre, può ritardare o invalidare la notarizzazione — controlla entrambi con attenzione.
- 3
Firma e notarizza
⏱ Stesso giorno, una volta che i documenti sono in ordine
Entrambe le parti firmano davanti a un notaio pubblico autorizzato, di persona o tramite una procura notarile se firmi dall’estero. Il notaio verifica le identità, controlla il certificato e certifica il contratto — senza questo passaggio non ha effetto legale e non può essere registrato.
DocumentsContratto di trasferimento notarizzato · Passaporto · Procura notarile (se firmi dall’estero)
- 4
Paga il prezzo di trasferimento e regola le tasse del venditore
⏱ Contemporaneamente o poco dopo la firma◈ Prezzo secondo il contratto; l’imposta sul reddito personale del 2% del venditore viene tipicamente detratta dai suoi proventi, non aggiunta al tuo costo
Paga tramite bonifico bancario secondo il piano indicato nel contratto, e conserva tutte le ricevute. L’imposta sul reddito del venditore sul prezzo di trasferimento viene normalmente saldata in questa fase — deve essere pagata prima che il nuovo atto possa essere depositato per la registrazione.
DocumentsRicevute del bonifico bancario · Ricevuta di pagamento delle tasse
- 5
Deposita per un nuovo Pink Book a tuo nome
⏱ Tipicamente 30–50 giorni lavorativi
Il contratto di trasferimento notarizzato, insieme alla prova di pagamento e al certificato originale del venditore, viene depositato presso l’Ufficio del Registro Fondiario del distretto per registrare il cambio di proprietà ed emettere un nuovo Pink Book a tuo nome.
DocumentsContratto di trasferimento notarizzato · Pagamento della tassa di registrazione (0,5%)
Quanto costa firmare un contratto di trasferimento
Il prezzo di trasferimento stesso viene pagato secondo il piano del contratto e non è mostrato qui — questa tabella copre notarizzazione, registrazione e le tasse che la transazione genera. Esempio calcolato su un appartamento da €530.000, la mediana di Tây Hồ usata costantemente nelle nostre guide.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tariffe notariliStabilite dal tariffario di ogni ufficio notarile, scalate al valore dichiarato della proprietà | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €600 (≈ 16,500,000 VND) | una tantum, legate al valoreTipicamente divise o negoziate tra acquirente e venditore |
| Tassa di registrazione (trasferimento di titolo)Decreto 10/2022/ND-CP — non negoziabile | 0.5% | 0.5% | % del valore dichiarato della proprietàAcquirente, al momento del deposito |
| Imposta sul reddito del venditore sul trasferimentoImposta sul reddito personale (PIT) — non un costo per l’acquirente, ma conferma che sia saldata prima di fare affidamento sul deposito | 2% | 2% | % del prezzo di trasferimentoVenditore, trattenuta prima che l’atto possa essere depositato |
| Revisione legale indipendenteVerifica il titolo del venditore e i termini del contratto | €150 (≈ 4,100,000 VND) | €500 (≈ 13,800,000 VND) | una tantum, raccomandataAcquirente, prima della firma |
| Traduzione certificataL’originale vietnamita rimane l’unica versione legalmente vincolante | €80 (≈ 2,200,000 VND) | €250 (≈ 6,900,000 VND) | una tantumAcquirente, se non esiste una versione bilingue |
| Total | ≈ 0.5% of price + €380 (≈ 10,500,000 VND) — excl. the transfer price and seller's tax | ≈ 0.5% of price + €1,350 (≈ 37,200,000 VND) — excl. the transfer price and seller's tax |
Esempio: appartamento da €530.000 (mediana Tây Hồ), acquisto sul mercato secondario
- Tassa di registrazione (0,5%)
- €2,650 (≈ 73,000,000 VND)
- Tariffe notarili
- €400 (≈ 11,000,000 VND)
- Revisione legale indipendente
- €300 (≈ 8,300,000 VND)
- Traduzione certificata
- €150 (≈ 4,100,000 VND)
- Σ
- €3.500 (≈ 96.400.000 VND) — costi a carico dell’acquirente, escluso il prezzo di trasferimento e le tasse del venditore
Land Law 2024 · Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023
Domande frequenti
Cos’è un contratto di trasferimento in Vietnam?
Un contratto di trasferimento (hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) è l’atto notarile che trasferisce i diritti d’uso del terreno e la proprietà annessa da un proprietario già titolato a un acquirente. È il documento depositato presso l’Ufficio del Registro Fondiario del distretto per registrare un nuovo Pink Book a nome dell’acquirente.
Qual è lo scopo di un contratto di trasferimento?
Il suo scopo è dare effetto legale a un cambio di proprietà tra due parti private. Senza un contratto di trasferimento validamente notarizzato, l’Ufficio del Registro Fondiario del distretto non può registrare la vendita né emettere un nuovo certificato — è il cardine legale tra il pagamento di una proprietà e il suo effettivo possesso.
Quali sono i principali contratti che firmerai quando acquisti una proprietà in Vietnam?
Un acquisto tipico a Hanoi prevede un contratto di prenotazione o deposito per assicurarsi l’unità, un Contratto di Vendita e Acquisto (per vendite da costruttore o su progetto) o un contratto di trasferimento (per una rivendita già titolata), verbali di consegna alla consegna chiave, e spesso una procura se firmi dall’estero.
Un contratto di trasferimento deve essere notarizzato?
Sì. Secondo la Legge sulla Terra 2024, un contratto che trasferisce diritti d’uso del terreno e proprietà annessa deve essere notarizzato o certificato da un ufficio notarile autorizzato per essere valido e accettato per la registrazione presso l’Ufficio del Registro Fondiario — questo non è opzionale, a differenza della notarizzazione di un precedente contratto di deposito.
Uno straniero può firmare un contratto di trasferimento dall’estero?
Sì, tramite una procura notarile conferita a un rappresentante di fiducia, tipicamente un avvocato. Le regole di idoneità sottostanti per gli acquirenti stranieri — il termine di proprietà di 50 anni e la quota del 30% per edificio — si applicano comunque indipendentemente da dove il contratto venga firmato.
Cosa succede se il Pink Book del venditore ha più di un nome?
Ogni persona nominata sul certificato — un coniuge, comproprietario o erede — deve essere parte del contratto di trasferimento e firmare, di persona o tramite procura. Un trasferimento firmato da solo uno dei diversi proprietari registrati può essere contestato e può bloccare la tua registrazione.
In cosa si differenzia un contratto di trasferimento da un Contratto di Vendita e Acquisto?
Un SPA tipicamente si applica a un acquisto diretto da un costruttore, su progetto o nuovo, secondo la Legge sull’Abitazione 2023. Un contratto di trasferimento si applica a un acquisto sul mercato secondario da un individuo che già possiede il proprio Pink Book o Red Book, redatto secondo la Legge sulla Terra 2024.
Fonti
- Legge sulla Terra 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15, in vigore dal 1 agosto 2024) — regola il trasferimento dei diritti d’uso del terreno e l’obbligo di notarizzazione per il contratto di trasferimento.
- Legge sull’Abitazione 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — regola il Contratto di Vendita e Acquisto lato costruttore e le regole di idoneità per acquirenti stranieri citate in questa pagina.
- Decreto 10/2022/ND-CP — stabilisce la tassa di registrazione dello 0,5% per il trasferimento di titolo (citato testualmente; nessun URL ufficiale verificato disponibile).
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto attuativo della Legge sull’Abitazione 2023, in vigore dal 1 gennaio 2025 (citato testualmente; nessun URL ufficiale verificato disponibile).
Fai revisionare il tuo contratto di trasferimento prima di firmare
Inviaci la bozza, insieme al Pink Book del venditore, e il nostro desk di consulenza a Hanoi verifica il titolo del venditore, la clausola del prezzo e i requisiti di notarizzazione prima che tu firmi. Rispondiamo entro 24 ore — senza impegno, e mai in sostituzione del tuo avvocato.