Tasse e oneri all'acquisto di proprietà in Vietnam

Aggiornato a luglio 2026. Acquistare un appartamento a Hanoi è sorprendentemente leggero in termini di tasse rispetto alla maggior parte dei mercati europei — ma i costi sono strutturati diversamente, e alcuni di essi sorprendono gli acquirenti stranieri al momento del rogito. Questa guida illustra ogni imposta che incontrerai, chi la paga e quando, utilizzando le percentuali di oneri fissate nella Housing Law 2023 e nella Land Law 2024. I prezzi attuali non sono mai citati nel testo; per le medie correnti per distretto, consulta i nostri dati di mercato.

Esiste una tassa sulla proprietà in Vietnam?

No. Il Vietnam non impone una tassa annuale ricorrente sulla proprietà residenziale paragonabile alla tassa comunale, taxe foncière o Grundsteuer. Una volta che possiedi il Pink Book (sổ hồng), non c'è una bolletta annuale semplicemente per il possesso del tuo appartamento. L'unico onere pubblico permanente è una tassa molto piccola sull'uso del suolo non agricolo (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp), calcolata sui diritti d'uso del terreno; per i proprietari di appartamenti è trascurabile e di solito viene saldata a livello condominiale. Le tue spese correnti reali sono private — le spese di gestione e servizio fatturate dall'edificio.

Cosa paghi per acquisire la proprietà

Tre voci costituiscono la maggior parte del costo di acquisizione. Primo, la tassa di registrazione (lệ phí trước bạ) dello 0,5% del valore dichiarato, pagata dall'acquirente — questa è quella che emette il Pink Book a tuo nome. Secondo, su una nuova costruzione acquistata da un costruttore, un fondo di manutenzione (o fondo di ammortamento) una tantum del 2% del valore, riscosso al momento della consegna e gestito dal consiglio di amministrazione dell'edificio per la manutenzione delle aree comuni. Terzo, le spese notarili e amministrative, che sono modeste e scalano con il valore del contratto.

I prezzi delle nuove costruzioni quotati da un costruttore generalmente includono già l'IVA; gli acquisti di rivendita tra privati non sono soggetti a IVA. Poiché l'aliquota e le sue eccezioni cambiano periodicamente, manteniamo la cifra attuale in una guida dedicata — vedi quanto è l'IVA in Vietnam. Complessivamente, aspettati circa il 2,5–4% del prezzo in costi di transazione prima di arredare, come mostra la tabella sottostante con un esempio pratico.

Chi paga cosa — e cosa è negoziabile

La tassa di registrazione e il fondo di manutenzione sono sempre a carico dell'acquirente. La tassa di trasferimento del 2% che si applica quando una proprietà cambia mano è, per legge, l'imposta sul reddito personale (thuế thu nhập cá nhân) del venditore sulla vendita — ma in pratica chi la sostiene è un punto di negoziazione, e i contratti off-plan a volte la trasferiscono sull'acquirente alla rivendita futura. Leggi attentamente la clausola sul prezzo e fai confermare per iscritto la ripartizione prima di firmare.

Tassa quando affitti la proprietà

Se affitti il tuo appartamento a Hanoi, il reddito da locazione superiore alla soglia annuale è tassato con il 5% di IVA più il 5% di imposta sul reddito personale — 10% in totale sul canone lordo — dichiarato e pagato dal locatore. Questo vale ugualmente per proprietari stranieri e vietnamiti. Poiché il tuo nome appare nella dichiarazione, è importante mantenere registri puliti di contratti e pagamenti fin dal primo giorno; una società di gestione può occuparsi delle dichiarazioni per te.

Tassa quando vendi

Alla vendita, il venditore paga il 2% di imposta sul reddito personale sul prezzo di vendita, sia che la proprietà venga venduta con guadagno o perdita — il Vietnam tassa il valore della transazione, non il guadagno in conto capitale, e non esiste alcun sovrapprezzo per stranieri. Ricorda che la proprietà dura per un termine di 50 anni, rinnovabile una volta, e che i fondi che hai originariamente trasferito tramite il sistema bancario sono ciò che ti permette di rimpatriare i proventi della vendita senza problemi.

Punti specifici per stranieri

• Possedere una proprietà non conferisce diritto di residenza — hai comunque bisogno di un visto valido e di un passaporto timbrato all'ingresso legale per completare l'acquisto.
• La proprietà straniera è limitata al 30% degli appartamenti in un singolo edificio; conferma che la quota è ancora disponibile prima di impegnarti.
• Porta i fondi per l'acquisto tramite il sistema bancario e documentali — questo rende semplice una successiva vendita e rimpatrio. Vedi la nostra guida sul trasferimento di fondi in Vietnam.
• I mutui locali generalmente non sono disponibili per stranieri non residenti, quindi la maggior parte degli acquirenti paga con capitale trasferito o con un piano di rate del costruttore.

Costi facili da trascurare

Oltre agli oneri principali, prevedi una traduzione certificata e legalizzazione consolare dei tuoi documenti, una revisione legale indipendente del titolo e del contratto (fortemente consigliata per ogni acquirente straniero), commissioni di agenzia dove applicabili, e lo spread sul cambio per il trasferimento dei fondi. Nessuno di questi è una tassa, ma insieme possono aggiungere un ulteriore punto percentuale o due al tuo costo complessivo.

• Housing Law 2023 (Legge n. 27/2023/QH15) — stabilisce il quadro legale per l'emissione del Pink Book, i diritti di proprietà e la base degli oneri per gli acquirenti stranieri.
• Land Law 2024 (Legge n. 31/2024/QH15) — regola i diritti d'uso del terreno e la base della tassa di registrazione (lệ phí trước bạ).
• Decreto 95/2024/ND-CP — decreto attuativo che dettaglia le disposizioni della Housing Law 2023 su tasse e oneri (al momento della pubblicazione non è disponibile un URL ufficiale verificato in inglese; citato qui solo a titolo di riferimento).