Unterlagen erklärt
Baugenehmigung: Was sie ist, warum sie wichtig ist und wie man sie erhält
Was ist eine Baugenehmigung in Vietnam und benötige ich eine, um Eigentum zu kaufen?
Eine Baugenehmigung (giấy phép xây dựng) ist die Genehmigung der örtlichen Behörde, mit dem Bau eines Projekts zu beginnen. Als Käufer einer fertiggestellten oder im Bau befindlichen Wohnung oder Villa beantragen Sie diese nicht selbst – Sie prüfen, ob der Entwickler oder Eigentümer eine gültige Genehmigung besitzt, da ein rechtmäßig genehmigtes Gebäude die Voraussetzung für ein sauberes Pink Book ist, sobald Ihr Kauf registriert wird.
Baugenehmigung auf einen Blick
Dokument- Vietnamesischer Name
- Giấy phép xây dựng
- Wörtlich: „Baugenehmigungslizenz“
- Ausgestellt von
- Dem Provinz-/Stadt-Bauministerium oder dem Volkskomitee des Bezirks für kleinere, nicht-kommerzielle Bauvorhaben
- Die ausstellende Behörde hängt vom Umfang und Standort des Projekts ab
- Wer sie besitzt
- Der Projektentwickler oder der Grundstücks-/Gebäudeeigentümer bei einer freistehenden Villa
- Käufer prüfen sie im Rahmen der Due Diligence; sie beantragen sie nicht selbst
- Wann sie für Sie relevant ist
- Ab dem ersten Gespräch mit dem Verkaufsteam, vor jeglicher Reservierungsanzahlung bei einem Neubau- oder Fertigprojekt
- Kernbestandteil der Due Diligence vor der Anzahlung
- Typische Kosten für den Käufer
- Keine direkten Kosten – die Genehmigungsgebühr trägt der Entwickler oder Eigentümer
- Ihre einzigen Kosten sind optionale, empfohlene unabhängige Prüfungen
- Sprache
- Vietnamesisch ist die einzig rechtsverbindliche Version
- Fordern Sie eine beglaubigte Übersetzung für die Prüfung durch Ihren Anwalt an
- Geltendes Recht
- Wohnungsgesetz 2023 und Dekret 95/2024/ND-CP
- Legt den nationalen Rahmen fest, an dem die Rechtmäßigkeit eines Projekts geprüft wird
- Erforderlich für
- Bestätigung, dass das Gebäude rechtmäßig errichtet wurde und bei Übergabe ein gültiges Pink Book unterstützt
- Nicht eigenständig anwendbar auf Nutzungsrechte am Land, die ein separates Zertifikat sind
Wie Sie die Baugenehmigung beim Kauf prüfen
⏱ Laufend – von der Reservierung bis zur Übergabe
Sie beantragen diese Genehmigung nicht selbst, aber die Prüfung sollte in jeder Phase Ihres Kaufs erfolgen – vom ersten Gespräch mit dem Verkaufsteam bis zum Tag, an dem Sie Ihr Pink Book erhalten. Die folgenden Schritte folgen der natürlichen Reihenfolge eines Erwerbs in Hanoi, sowohl bei Neubauprojekten als auch bei fertiggestellten Wohnungen.
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Fragen Sie bei der Reservierung nach der Genehmigungsnummer
⏱ Bei Reservierung, vor jeglicher Zahlung◈ Keine Kosten – dies ist eine Anfrage, keine Dienstleistung
Bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten, fragen Sie den Entwickler oder Makler nach der Referenznummer der Baugenehmigung, der ausstellenden Behörde und dem Ausstellungsdatum. Bei einem fertiggestellten, bereits übergebenen Objekt sollte diese ohne Verzögerung vorgelegt werden; bei einem Neubauprojekt fragen Sie konkret, welche Bauphasen und Blöcke die genannte Genehmigung tatsächlich abdeckt.
DocumentsBuchungsvereinbarung · Genehmigungsreferenznummer und Ausstellungsdatum
⚠Ein Verkaufsteam, das keine Genehmigungsreferenz vorlegen kann oder sagt, sie sei „noch in Bearbeitung“ bei einem bereits im Bau befindlichen Projekt, ist ein Warnsignal – pausieren Sie und prüfen Sie, bevor Sie etwas bezahlen.
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Lassen Sie es von einem unabhängigen Anwalt überprüfen
⏱ 1–2 Wochen◈ €150–€400 (≈ 4.000.000–10.500.000 VND)
Ein lizenzierter vietnamesischer Anwalt, der unabhängig vom Entwickler beauftragt wird, kann beim örtlichen Bauministerium eine Bestätigung anfordern, dass die genannte Genehmigung existiert, das korrekte Projekt und die Adresse benennt und den tatsächlich gebauten Umfang – Etagen, Blöcke und Gesamtanzahl der Einheiten – abdeckt.
DocumentsGenehmigungsreferenz · Projekt-Masterplan · Ihr Reisepass für das Mandatsschreiben
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Bestätigen Sie, dass die Genehmigung mit Ihrem Kaufvertrag übereinstimmt
⏱ Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags
Die Projektbeschreibung in Ihrem Kaufvertrag – Etagen, Einheitsnummer, Gebäudeblock – sollte mit dem übereinstimmen, was die verifizierte Genehmigung tatsächlich erlaubt. Klären Sie etwaige Abweichungen schriftlich, idealerweise über Ihren Anwalt, bevor Sie unterschreiben.
⚠Eine Einheit, die als Teil einer späteren, nicht genehmigten Phase verkauft wird, kann kein gültiges Pink Book erhalten, bis diese Phase legalisiert ist – eine unbestimmte Verzögerung, die es zu vermeiden gilt.
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Prüfen Sie auf nicht registrierte Änderungen vor der Schlusszahlung
⏱ Vor der Schlusszahlung
Fragen Sie, ob während der Bauphase Änderungen an der ursprünglichen Genehmigung eingereicht wurden – zusätzliche Etagen, geänderte Einheitenzusammensetzung, ein hinzugefügter Block. Eine geänderte, aber nicht registrierte Genehmigung ist einer der häufigsten Gründe, warum ein Pink Book-Antrag nach vollständiger Zahlung des Käufers ins Stocken gerät.
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Bewahren Sie die Referenz für Ihre Pink Book-Akte auf
⏱ Bei der Übergabe
Bei der Übergabe prüft das Grundbuchamt die Genehmigungsreferenz, wenn es Ihren Pink Book-Antrag bearbeitet. Bewahren Sie die Genehmigungsnummer, Ihr Übergabeprotokoll und Ihren Kaufvertrag zusammen in einer einzigen Akte auf; Ihr Anwalt oder Hausverwalter kann ebenfalls Kopien aufbewahren.
DocumentsÜbergabeprotokoll · Kaufvertrag · Genehmigungsreferenz
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Für Villenbesitzer: Renovierungen benötigen eine eigene Genehmigung
⏱ Nur wenn Sie nach dem Kauf renovieren
Wenn Sie eine Villa oder ein Haus mit Grundstück kaufen und später eine strukturelle Renovierung oder Erweiterung planen, benötigt diese Arbeit in der Regel eine eigene Baugenehmigung, die beim Bezirksamt beantragt wird – ein separater Prozess von der ursprünglichen Genehmigung, die die bestehende Struktur abdeckte.
Was die Überprüfung der Baugenehmigung kostet
Die Genehmigung selbst ist eine Kostenposition, die der Entwickler oder Eigentümer trägt – sie wird nicht an den Wohnungs-Käufer weitergegeben. Was Sie einplanen sollten, ist die unabhängige Überprüfung: ein Anwalt bestätigt, dass die Genehmigung echt ist und mit dem gebauten Gebäude übereinstimmt.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Gebühr für Antrag/Änderung der BaugenehmigungFestgelegt durch die Gebührensatzung des örtlichen Bauministeriums – niemals vom Wohnungs-Käufer zu zahlen | €0 | €0 | getragen vom Entwickler oder EigentümerEntwickler während der Projektphase; Eigentümer bei Villenrenovierung |
| Unabhängige rechtliche Überprüfung der GenehmigungOft gebündelt in einem umfassenderen Due-Diligence-Mandat, das auch Kaufvertrag und Eigentumstitel abdeckt | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,500,000 VND) | Pauschalgebühr, einmaligKäufer, über einen unabhängigen Anwalt, vor Anzahlung |
| Beglaubigte Übersetzung der Genehmigung und zugehöriger PläneDie vietnamesische Originalfassung bleibt die rechtsverbindliche Version | €30 (≈ 800,000 VND) | €80 (≈ 2,100,000 VND) | pro DokumentensatzKäufer, falls Ihr Anwalt auf Englisch oder Französisch arbeitet |
| Anfrage zur Bestätigung beim BauministeriumEinige Gemeinden erheben eine nominale Suchgebühr | €0 | €50 (≈ 1,300,000 VND) | administrativ, wo anwendbarIn der Regel in der Anwaltsgebühr enthalten |
| Total | ≈ €180 (≈ 4,700,000 VND) | ≈ €530 (≈ 13,900,000 VND) |
Beispiel: Überprüfung gebündelt in einem einzigen Due-Diligence-Paket
- Rechtliche Prüfung einschließlich Genehmigungscheck
- €350 (≈ 9,200,000 VND)
- Beglaubigte Übersetzung
- €60 (≈ 1,600,000 VND)
- Σ
- €410 (≈ 10.800.000 VND)
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Häufig gestellte Fragen
Brauche ich eine Baugenehmigung, wenn ich eine fertige Wohnung kaufe?
Nein – die Baugenehmigung wurde bereits vom Entwickler für den Bau der Wohnung verwendet, die Sie kaufen, und Sie beantragen keine neue. Wichtig für Sie ist die Überprüfung, dass das fertige Gebäude tatsächlich unter einer gültigen Genehmigung errichtet wurde, da dies die Grundlage für Ihr zukünftiges Pink Book ist.
Wie prüfe ich, ob ein Projekt eine gültige Baugenehmigung hat?
Fragen Sie den Entwickler oder Makler nach der Genehmigungsreferenznummer und der ausstellenden Behörde, und lassen Sie diese dann von einem unabhängigen Anwalt beim örtlichen Bauministerium bestätigen – einschließlich der Abdeckung des spezifischen Blocks, der Etagen und der Einheitenzusammensetzung, die Sie kaufen.
Was passiert, wenn ein Gebäude ohne gültige Genehmigung errichtet wurde?
Ein nicht genehmigtes oder nicht konformes Gebäude kann Verzögerungen oder Ablehnungen bei der Bearbeitung von Eigentumsurkunden durch das Grundbuchamt erfahren, einschließlich des Pink Books, auf das ausländische Käufer angewiesen sind. Dies ist einer der Gründe, warum eine unabhängige Überprüfung vor der Anzahlung die bescheidenen Kosten wert ist.
Brauche ich eine Baugenehmigung, um meine Wohnung oder Villa in Hanoi zu renovieren?
Innenarbeiten in einer Wohnung benötigen in der Regel die Zustimmung des Hausverwaltungsbeirats und keine neue Genehmigung. Strukturelle Änderungen oder Renovierungen und Erweiterungen einer Villa erfordern in der Regel eine eigene Genehmigungsanfrage beim Bezirksamt.
Wer zahlt die Baugenehmigung – der Käufer oder der Entwickler?
Der Entwickler oder Grundstücks-/Gebäudeeigentümer zahlt und besitzt die Genehmigung; sie wird nicht als Posten an den Wohnungs-Käufer weitergegeben. Ihre einzigen Kosten sind die optionale, empfohlene unabhängige Überprüfung der bereits vom Entwickler gehaltenen Genehmigung.
Ist die Baugenehmigung dasselbe wie das Pink Book?
Nein. Die Baugenehmigung autorisiert den Bau vor oder während eines Projekts; das Pink Book dokumentiert Ihre Nutzungsrechte am Land und den Hausbesitz danach. Ein rechtmäßig genehmigtes Gebäude ist Voraussetzung für ein sauberes Pink Book, aber die beiden Dokumente dienen unterschiedlichen Phasen Ihres Kaufs.
Quellen
- Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15) – nationaler Rahmen für die Rechtmäßigkeit von Wohnungsbau und Konstruktion.
- Landgesetz 2024 (Gesetz Nr. 31/2024/QH15) – regelt die Nutzungsrechte am Land, die jedem genehmigten Gebäude zugrunde liegen.
- Dekret 95/2024/ND-CP, zur Umsetzung des Wohnungsgesetzes 2023 (keine verifizierte offizielle englischsprachige URL verfügbar; zitiert als Referenz).
- Ministerium für Bauwesen (Bộ Xây dựng) – nationale Behörde für Bau- und Stadtplanungsangelegenheiten, übergeordnet den Provinz-/Stadt-Bauministerien, die Genehmigungen ausstellen.
Lassen Sie die Baugenehmigung vor der Unterzeichnung prüfen
Senden Sie uns den Projektnamen und, falls vorhanden, die Genehmigungsreferenz. Unser Beratungsdienst in Hanoi stellt den Kontakt zu unabhängigen Rechtsberatern her, die sie mit dem Originaldatensatz des Bauministeriums abgleichen – mit Antwort innerhalb von 24 Stunden, unverbindlich.