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Unterlagen erklärt

Baugenehmigung: was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man sie erhält

Was ist eine Baugenehmigung und muss ich sie vor dem Kauf einer Immobilie in Vietnam prüfen?

Die Baugenehmigung ist die offizielle Entscheidung des örtlichen Volkskomitees, die bestätigt, dass die Nutzung des Grundstücks, die Zoneneinteilung und die Dichte eines Projekts mit dem genehmigten städtischen Plan der Gegend übereinstimmen. Als Käufer beantragen Sie sie nicht selbst – Sie überprüfen, ob der Entwickler sie besitzt, da sie die rechtliche Voraussetzung ist, die ein Projekt zu einem förderfähigen kommerziellen Wohnprojekt macht, in das Ausländer investieren können.

Baugenehmigung auf einen Blick

Dokument
Vietnamesischer Name
Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng
Im Alltag oft verkürzt zu quy hoạch được duyệt („genehmigte Planung“)
Ausgestellt von
Dem Volkskomitee von Hanoi oder dem zuständigen Provinzvolkskomitee, basierend auf der Bewertung durch das Bauamt
Die ausstellende Ebene hängt vom Umfang und Standort des Projekts ab
Wer es besitzt
Der Projektentwickler/Investor – vor Baubeginn und vor Vermarktung der Einheiten eingeholt
Käufer prüfen es im Rahmen der Due Diligence; sie beantragen es nicht selbst
Wann es für Sie wichtig ist
Ab dem ersten Gespräch mit dem Verkaufsteam, vor jeglicher Reservierungsanzahlung bei einem Projekt in der Planung oder neuem Projektstart
Kernbestandteil der Due Diligence vor der Anzahlung, zusammen mit der Entwicklerlizenz und Bankgarantie
Typische Kosten für den Käufer
Keine direkten Kosten – der Genehmigungsprozess ist eine Kostenposition für Entwickler/Investor bei Projektbeginn
Ihre einzigen Kosten sind optional, empfohlene unabhängige Prüfungen
Gültigkeit
Gebunden an die Laufzeit des genehmigten Projekts; jede wesentliche Änderung erfordert eine überarbeitete oder neue Genehmigungsentscheidung
Es gibt keinen persönlichen Erneuerungsprozess für einen Käufer
Geltendes Recht
Wohnungsgesetz 2023 (in Kraft seit 1. Januar 2025), Landgesetz 2024 und Dekret 95/2024/ND-CP
Legt den nationalen Rahmen fest, an dem die Förderfähigkeit eines Projekts geprüft wird
Erforderlich für
Bestätigung der genehmigten Grundstücksnutzung, Zoneneinteilung und Dichte für das Projekt – Voraussetzung für eine Baugenehmigung und die Förderfähigkeit für ausländische Käufer
Nicht anwendbar, alleinstehend, auf Ihren persönlichen Eigentumstitel – dieser wird separat im Pink Book eingetragen

Wie die Baugenehmigung in Ihren Kauf in Hanoi passt

⏱ Laufend – von der Reservierung bis zur Übergabe

Sie beantragen die Baugenehmigung nicht selbst – sie wird vom Entwickler oder Investor eingeholt, bevor ein Projekt vermarktet oder gebaut werden kann. Ihre Aufgabe als ausländischer Käufer ist es, sie in jeder Phase Ihres Kaufs zu überprüfen, vom ersten Gespräch mit dem Verkaufsteam bis zum Tag, an dem Sie Ihr Pink Book erhalten. Keine der untenstehenden Prüfungen erfordert Ihre persönliche Anwesenheit in Vietnam; ein Rechtsanwalt, der Sie vertritt, kann jeden Schritt aus der Ferne durchführen.

  1. 1

    Fragen Sie bei der Reservierung nach der Baugenehmigungsreferenz

    ⏱ Bei Reservierung, vor jeglicher Zahlung◈ Keine Kosten – dies ist eine Anfrage, keine Dienstleistung

    Bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten, fragen Sie den Entwickler oder Makler nach der Referenznummer der Baugenehmigungsentscheidung, dem ausstellenden Volkskomitee und dem Entscheidungsdatum. Ein Projekt, das sich bereits im aktiven Bau und Vertrieb befindet, sollte diese ohne Verzögerung vorlegen können.

    DocumentsReisepass · Reservierungsformular (unterschrieben)

    ⚠Ein Verkaufsteam, das keine Baugenehmigungsreferenz nennen kann oder sagt, das Projekt befinde sich „in Genehmigung“, während bereits Anzahlungen gesammelt werden, ist ein ernstes Warnsignal – pausieren Sie und prüfen Sie, bevor Sie etwas bezahlen.

  2. 2

    Lassen Sie es von einem unabhängigen Anwalt überprüfen

    ⏱ 1–2 Wochen◈ €150–€400 (≈ 4.000.000–10.500.000 VND)

    Ein lizenzierter vietnamesischer Anwalt, der unabhängig vom Entwickler beauftragt wird, kann beim örtlichen Bauamt oder Volkskomitee die Bestätigung anfordern, dass die angegebene Entscheidung existiert, das korrekte Projekt und Grundstück benennt und die tatsächlich vermarktete Grundstücksfläche und Baugröße abdeckt.

    DocumentsBaugenehmigungsreferenz · Projektstandort · Ihr Reisepass, für das Mandatsschreiben

  3. 3

    Bestätigen Sie, dass das Projekt für ausländischen Besitz zugelassen ist

    ⏱ Zusätzlich zur Prüfung durch den Anwalt

    Vietnam erlaubt ausländischen Besitz nur innerhalb genehmigter kommerzieller Wohnprojekte, unterliegt einer 30%-Quote pro Gebäude und außerhalb militärischer oder sicherheitsbeschränkter Zonen. Bitten Sie Ihren Anwalt zu bestätigen, dass die Baugenehmigung eine Wohn- oder Mischzonierung umfasst, die das Projekt förderfähig macht, und dass eine Auslandsbesitzquote für Ihre Einheit tatsächlich verfügbar ist.

    ⚠Ein Projekt, das auf Land mit anderer Nutzung gebaut wird oder sich in einem eingeschränkten Gebiet befindet, kann rechtlich nicht an ausländische Käufer verkauft werden, unabhängig davon, was ein Kaufvertrag verspricht.

  4. 4

    Bestätigen Sie, dass die Genehmigung mit Ihrem Kaufvertrag übereinstimmt

    ⏱ Bei Unterzeichnung des Kaufvertrags

    Die Projektbeschreibung in Ihrem Kaufvertrag – Standortadresse, Block, Gesamtanzahl der Einheiten, Grundstücksnutzung – sollte mit dem übereinstimmen, was die verifizierte Baugenehmigung tatsächlich erlaubt. Klären Sie etwaige Abweichungen schriftlich, idealerweise über Ihren Anwalt, bevor Sie unterschreiben.

    ⚠Eine Einheit, die als Teil einer späteren, nicht genehmigten Erweiterungsphase verkauft wird, kann unbestimmte Verzögerungen erfahren, bis diese Phase ihre eigene Baugenehmigung erhält.

  5. 5

    Prüfen Sie auf nicht registrierte Änderungen vor der Schlusszahlung

    ⏱ Vor der Schlusszahlung

    Fragen Sie, ob die ursprüngliche Baugenehmigung während der Projektlaufzeit geändert wurde – zusätzliche Stockwerke, geänderter Einheitentyp, hinzugefügter Block. Eine geänderte, aber nicht registrierte Genehmigung ist einer der häufigsten Gründe, warum ein Pink Book-Antrag nach vollständiger Zahlung des Käufers ins Stocken gerät.

  6. 6

    Bewahren Sie die Referenz für Ihre Pink Book-Akte auf

    ⏱ Bei der Übergabe

    Bei der Übergabe prüft das Grundbuchamt die zugrundeliegende Baugenehmigung, wenn es Ihren Pink Book-Antrag bearbeitet. Bewahren Sie die Referenznummer, Ihr Übergabeprotokoll und Ihren Kaufvertrag zusammen in einer einzigen Akte auf; Ihr Anwalt oder Hausverwalter kann ebenfalls Kopien aufbewahren.

    DocumentsÜbergabeprotokoll · Kaufvertrag · Baugenehmigungsreferenz

Häufig gestellte Fragen

Muss ich die Baugenehmigung vor dem Kauf einer Wohnung in Hanoi prüfen?

Ja. Die Baugenehmigung bestätigt, dass die Grundstücksnutzung und Zoneneinteilung des Projekts rechtmäßig genehmigt wurden, bevor der Bau begann – die Voraussetzung, damit es als förderfähiges kommerzielles Wohnprojekt gilt, in das Ausländer investieren können. Die Überprüfung ist ein Standardteil der Due Diligence, bevor Sie eine Reservierungsanzahlung leisten.

Wie überprüfe ich die Baugenehmigung eines Projekts?

Fragen Sie den Entwickler oder Makler nach der Referenznummer der Entscheidung, dem ausstellenden Volkskomitee und dem Datum, und lassen Sie diese dann von einem unabhängigen vietnamesischen Anwalt beim örtlichen Bauamt bestätigen – einschließlich, dass sie den spezifischen Standort, Block und Umfang abdeckt, in den Sie investieren.

Was passiert, wenn ein Projekt keine gültige Baugenehmigung hat?

Ein nicht genehmigtes oder nicht konformes Projekt kann mit Verkaufsstopps, Bauverzögerungen oder Ablehnung bei der späteren Bearbeitung von Eigentumsurkunden durch das Grundbuchamt, einschließlich des Pink Books, konfrontiert sein. Deshalb lohnt sich die unabhängige Prüfung vor der Anzahlung trotz der geringen Kosten.

Ist die Baugenehmigung dasselbe wie die Baugenehmigung?

Nein. Die Baugenehmigung genehmigt die Grundstücksnutzung, Zoneneinteilung und Dichte auf Standortebene; die Baugenehmigung erlaubt dann den tatsächlichen Baubeginn. Ein Projekt benötigt die Baugenehmigung, bevor es rechtmäßig eine Baugenehmigung erhalten kann.

Ist die Baugenehmigung dasselbe wie der Masterplan?

Nein. Der Masterplan (1/500) ist die technische Zeichnung, die Layout, Dichte und Infrastruktur eines Projekts festlegt. Die Baugenehmigung ist die offizielle Entscheidung des Volkskomitees, die bestätigt, dass dieser Plan mit der übergeordneten städtischen Planung der Gegend übereinstimmt und umgesetzt werden kann.

Wer zahlt die Baugenehmigung – der Käufer oder der Entwickler?

Der Entwickler oder Investor holt die Baugenehmigung ein und trägt die Kosten als Teil der Projektentstehung; sie wird nicht als Position an den Wohnungs Käufer weitergegeben. Ihre einzigen Kosten sind die optionale, unabhängige Prüfung der bereits vorhandenen Genehmigung des Entwicklers.

Beeinflusst die Baugenehmigung die Auslandsbesitzquote?

Indirekt ja. Die Baugenehmigung legt die Zonierung und die Gesamtanzahl der Einheiten des Projekts fest, was den Pool der Wohnungen bestimmt, auf den die 30%-Quote für ausländischen Besitz pro Gebäude berechnet wird. Sie weist nicht selbst bestimmte Einheiten Ausländern zu – das wird separat verfolgt, während die Einheiten verkauft werden.

Quellen

  • Wohnungsgesetz 2023 (Gesetz Nr. 27/2023/QH15), in Kraft seit 1. Januar 2025 – regelt die Förderfähigkeit von Projekten, die 50-jährige Auslandsbesitzdauer und die 30%-Quote pro Gebäude.
  • Landgesetz 2024 (Gesetz Nr. 31/2024/QH15), in Kraft seit 1. August 2024 – regelt Nutzungsrechte und Verfahren zur Baugenehmigung.
  • Dekret 95/2024/ND-CP – detaillierte Umsetzungshinweise zum Wohnungsgesetz 2023 (zitiert als Referenz; zum Zeitpunkt der Erstellung keine verifizierte öffentliche URL).
  • Ministerium für Bauwesen (Bộ Xây dựng) – die nationale Behörde, die die Planungsgutachten und Stadtentwicklung überwacht.

Lassen Sie die Baugenehmigung eines Projekts prüfen, bevor Sie unterschreiben

Senden Sie uns den Projektnamen und, falls vorhanden, die Genehmigungsreferenz. Unser Beratungsdienst in Hanoi stellt den Kontakt zu unabhängigen Rechtsbeiständen her, die diese mit dem Originaleintrag des Volkskomitees abgleichen – mit Antwort innerhalb von 24 Stunden, unverbindlich.

Mit dem Absenden erklären Sie sich einverstanden, zu dieser Immobilie kontaktiert zu werden.