Unterlagen erklärt
Erbschaftsurkunde: was sie ist, warum sie wichtig ist, wie man sie erhält
Was ist eine Erbschaftsurkunde in Vietnam?
Erbschaftsurkunde auf einen Blick
Dokument- Vietnamesischer Name
- Văn bản khai nhận di sản thừa kế (Einzeilerbe) oder Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (Mehrere Erben)
- Wörtlich: „Erklärung/Vereinbarung über das geerbte Vermögen“
- Ausgestellt von
- Ein Notariat (văn phòng/phòng công chứng), das die eigene Erklärung der Erben und die unterstützenden Dokumente beglaubigt
- In einigen ländlichen Gemeinden kann stattdessen das Volkskomitee der Gemeinde beglaubigen
- Für
- Die rechtmäßigen Erben eines verstorbenen Eigentümers — gemäß einem gültigen Testament oder, falls keines vorliegt, der gesetzlich festgelegten Rangfolge nach dem Zivilgesetzbuch 2015
- Wann es beim Kauf relevant ist
- Immer wenn der Eigentumstitel eines Wiederverkäufers durch Erbschaft übertragen wurde, ist sie Teil der Titelkette, die Ihr Anwalt vor der Unterzeichnung prüft. Es ist auch das Dokument, das die eigenen Erben eines ausländischen Eigentümers benötigen.
- Siehe unseren Leitfaden zum Kaufprozess
- Typische Kosten
- Notarielle Beglaubigung und beglaubigte Übersetzung: ca. €150–€650 (≈ 4.000.000–17.200.000 VND), plus 0,5 % Registrierungsgebühr zur Aktualisierung der Urkunde
- Dekret 10/2022/ND-CP; Notargebühr ist wertabhängig, nicht fest
- Gültigkeit
- Keine Ablaufzeit nach notariellem Beglaubigen und Neuausstellung der Urkunde auf die Namen der Erben; die eigene Nutzungsdauer eines ausländischen Erben bleibt auf 50 Jahre ab der ursprünglichen Gewährung begrenzt, einmal verlängerbar
- Wohnungsgesetz 2023
- Anwendbares Recht
- Zivilgesetzbuch 2015 (Teil IV, Erbrecht), Gesetz über notarielle Beglaubigung 2014 (geändert 2024), Wohnungsgesetz 2023 (in Kraft seit 1. Januar 2025)
Wie man eine Erbschaftsurkunde erhält
⏱ Ungefähr 6–10 Wochen von der vollständigen Akte bis zum aktualisierten Zertifikat; länger, wenn Erben im Ausland sind oder der Nachlass strittig ist
Die Erben — nicht die Käufer — beantragen diese Urkunde, aber als Käufer werden Sie ihr begegnen, wann immer der Eigentumstitel eines Verkäufers durch Erbschaft übertragen wurde, und als ausländischer Eigentümer lohnt es sich, sie zu verstehen, bevor Sie entscheiden, wer Ihr eigenes Eigentum in Hanoi erben soll. Keine der untenstehenden Schritte erfordert, dass jeder Erbe während des gesamten Prozesses physisch in Vietnam anwesend ist; ein im Ausland lebender Erbe kann in der Regel durch eine registrierte Vollmacht handeln.
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Erben bestätigen und Unterlagen sammeln
⏱ 1–2 Wochen
Die Erben (oder ihr Vertreter) sammeln die Sterbeurkunde des Verstorbenen, deren bestehendes Zertifikat (Pink Book) für die Immobilie, den Nachweis der familiären Beziehung, Identitätsdokumente für jeden Erben und das Testament, falls vorhanden. Ohne Testament legt das Zivilgesetzbuch 2015 eine feste Rangfolge fest — Ehepartner, leibliche und adoptierte Kinder sowie Eltern erben zuerst, gefolgt von Großeltern und Geschwistern.
DocumentsSterbeurkunde · Zertifikat (Pink Book) des Verstorbenen · Pässe oder Personalausweise der Erben · Heirats-/Geburtsurkunden als Nachweis der Beziehung · Testament, falls vorhanden
⚠Ein im Ausland lebender Erbe, dessen Geburts- oder Heiratsurkunde nicht für die Verwendung in Vietnam legalisiert und apostilliert ist, ist die häufigste Ursache für Verzögerungen.
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Öffentliche Bekanntmachungsfrist
⏱ 15 Tage (gesetzliches Minimum)
Bevor der Notar die Urkunde beglaubigen kann, wird der Nachlass beim Volkskomitee der Gemeinde/Ortsteil, in dem sich die Immobilie befindet (und wo der Verstorbene zuletzt wohnte), öffentlich ausgehängt, um jeden mit einem konkurrierenden Anspruch zur Stellungnahme einzuladen. Dieser Schritt dient dem Schutz der Käufer, die später auf den Titel vertrauen, ebenso wie den Erben selbst.
⚠Ein strittiger Nachlass oder ein Anspruch, der während der Bekanntmachungsfrist auftaucht, pausiert die notarielle Beglaubigung, bis er durch Gerichtsbeschluss geklärt oder beigelegt ist.
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Notarielle Beglaubigung der Urkunde
⏱ Am selben Tag, sobald die Bekanntmachungsfrist endet◈ Wertabhängige Notargebühr gemäß offizieller Gebührenordnung
Sobald die Bekanntmachungsfrist ohne Einwände endet, erstellt der Notar entweder die Einzeilerben-Erklärung oder die Mehrere-Erben-Aufteilungsvereinbarung und lässt jeden Erben persönlich unterschreiben oder durch eine registrierte Vollmacht, wenn sie im Ausland sind.
DocumentsUnterschriebene Erklärung oder Aufteilungsvereinbarung von jedem Erben · Original-Sterbeurkunde · Original-Zertifikat (Pink Book)
→ law firms - 4
Registrierungsgebühr zahlen und Zertifikat aktualisieren lassen
⏱ 2–4 Wochen◈ 0,5 % Registrierungsgebühr
Die Erben reichen die notariell beglaubigte Urkunde beim Bezirksgrundbuchamt ein, um das Zertifikat auf ihre Namen neu ausstellen zu lassen, zahlen die 0,5 % Registrierungsgebühr und klären vorher eventuelle Einkommensteuerpositionen.
DocumentsNotarielle Erbschaftsurkunde · Steuerfreistellungs- oder Befreiungsbestätigung
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Berechtigung ausländischer Erben vor Antrag prüfen
⏱ Vor Antragstellung bewerten
Wenn ein Erbe Ausländer ist (und kein Việt Kiều, der nach dem Landgesetz 2024 nahezu lokale Rechte besitzt), muss die Immobilie dennoch für ausländischen Besitz qualifizieren — eine Wohnung innerhalb der 30 % Ausländerquote für dieses Gebäude, für die Restlaufzeit des ursprünglichen 50-jährigen verlängerbaren Zeitraums. Land und Wohnraum außerhalb eines genehmigten Gewerbeprojekts können überhaupt nicht auf einen ausländischen Erben eingetragen werden. Wenn ein Erbe nicht qualifiziert ist, behält er das Recht am Wert der Immobilie — typischerweise ausgeübt durch Verkauf und Erhalt des Erlöses oder durch einen vietnamesischen oder Việt Kiều Miterben, der stattdessen den Titel übernimmt.
⚠Ein Antrag auf das Zertifikat vor dieser Berechtigungsprüfung kann dazu führen, dass der Fall monatelang beim Grundbuchamt blockiert wird.
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Was eine Erbschaftsurkunde kostet
Die Zahlen beziehen sich auf Verwaltungs- und Fachkosten. Die Einkommensteuer auf die Erbschaft selbst hängt von der Beziehung des Erben zum Verstorbenen ab und wird separat vom Finanzamt festgesetzt.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Notarielle Beglaubigung der UrkundeSteigt mit dem deklarierten Wert des Nachlasses | €90 (≈ 2,400,000 VND) | €350 (≈ 9,300,000 VND) | wertabhängig, gemäß NotargebührenordnungErben bei der Beglaubigung |
| Beglaubigte Übersetzung ausländischer DokumenteSterbe-, Geburts- oder Heiratsurkunden aus dem Ausland benötigen dies typischerweise | €40 (≈ 1,060,000 VND) | €150 (≈ 4,000,000 VND) | pro DokumentErben, falls ein unterstützendes Dokument nicht auf Vietnamesisch vorliegt |
| Registrierungsgebühr zur Aktualisierung des ZertifikatsDekret 10/2022/ND-CP | 0.5% | 0.5% | % des bewerteten ImmobilienwertsErben bei der Neuausstellung des Zertifikats (Pink Book) |
| Einkommensteuer auf die ErbschaftEhepartner, leibliche/adoptierte Eltern-Kinder, Schwiegereltern/-kinder, Großeltern-Enkel und Geschwister sind in der Regel befreit; andere Erben sollten ihre Steuerposition individuell prüfen lassen | Exempt | Assessed by the tax office | abhängig von der Beziehung zum VerstorbenenErben vor der Neuausstellung des Zertifikats |
| Wenn der Erbe die Immobilie später verkauftDie übliche Einkommensteuer des Veräußerers, die bei jedem vietnamesischen Immobilienverkauf anfällt | 2% | 2% | % des VerkaufspreisesErbe, nur wenn und sobald er verkauft |
| Total | ≈ €130 (≈ 3,500,000 VND) | ≈ €500 (≈ 13,300,000 VND) |
Civil Code 2015 · Law on Notarization 2014 (amended 2024) · Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)
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Häufig gestellte Fragen
Wie funktioniert Erbschaft in Vietnam?
Vietnamesische Immobilien gehen entweder aufgrund eines gültigen Testaments oder, falls keines vorliegt, nach der festen Rangfolge des Zivilgesetzbuchs 2015 über — zuerst Ehepartner, Kinder und Eltern, dann Großeltern und Geschwister. Die Erben müssen ihren Anspruch in einer Erbschaftsurkunde notariell beglaubigen lassen, bevor das Eigentumszertifikat (Pink Book) auf ihren Namen aktualisiert werden kann.
Wie erhalte ich eine Urkunde für eine geerbte Immobilie?
Die Erben sammeln die Sterbeurkunde, den bestehenden Eigentumstitel und den Nachweis der Beziehung, warten die 15-tägige öffentliche Bekanntmachungsfrist beim örtlichen Volkskomitee ab und lassen dann einen Notar entweder eine Einzeilerben-Erklärung oder eine Mehrere-Erben-Aufteilungsvereinbarung beglaubigen. Die notariell beglaubigte Urkunde wird dann beim Bezirksgrundbuchamt eingereicht, um das Zertifikat zu aktualisieren.
Kann ein Ausländer in Vietnam Eigentum erben?
Ja, ein Ausländer kann als Erbe benannt werden. Ob er als Eigentümer eingetragen werden kann, hängt von der Berechtigung ab: Eine Wohnung innerhalb der 30 % Ausländerquote für das Gebäude qualifiziert sich für die Restlaufzeit des ursprünglichen 50-jährigen verlängerbaren Zeitraums. Land und Wohnraum außerhalb eines genehmigten Gewerbeprojekts können nicht auf eine ausländische Person eingetragen werden — ein nicht berechtigter Erbe behält stattdessen das Recht am Wert der Immobilie.
Wird geerbtes Eigentum in Vietnam besteuert?
Oft nicht. Die Einkommensteuer auf eine Erbschaft ist in der Regel befreit, wenn der Erbe Ehepartner, leiblicher oder adoptierter Elternteil/Kind, Schwiegerelternteil/-kind, Großelternteil/Enkel oder Geschwister ist. Erben außerhalb dieser Gruppe sollten ihre Steuerposition individuell prüfen lassen, bevor das Zertifikat aktualisiert wird.
Was passiert, wenn es kein Testament gibt?
Der Nachlass wird nach der gesetzlichen Rangfolge des Zivilgesetzbuchs 2015 verteilt: Ehepartner, leibliche und adoptierte Kinder sowie Eltern erben zuerst zu gleichen Teilen; wenn keiner überlebt, sind Großeltern und Geschwister die nächsten in der Reihenfolge. Alle berechtigten Erben der jeweiligen Gruppe müssen der notariell beglaubigten Erklärung oder Aufteilungsvereinbarung beitreten.
Können Erben im Ausland den Prozess ohne Reise nach Vietnam abschließen?
In der Regel ja. Ein Erbe, der nicht persönlich anwesend sein kann, kann durch eine registrierte Vollmacht unterschreiben, die in seinem Wohnsitzland notariell beglaubigt oder legalisiert wurde und dann von seinem Vertreter in Vietnam für die notarielle Beglaubigung und die Schritte beim Grundbuchamt verwendet wird.
Wird ein außerhalb Vietnams errichtetes Testament anerkannt?
Ein Testament, das nach dem Recht des Landes, in dem es errichtet wurde, gültig ist, wird im Allgemeinen für Zwecke des internationalen Privatrechts anerkannt, aber der vietnamesische Notar und das Grundbuchamt verlangen es dennoch — mit beglaubigter Übersetzung und gegebenenfalls Legalisierung — bevor es zur Aktualisierung eines Titels in Vietnam verwendet werden kann. Lassen Sie es vor Ort prüfen, statt von automatischer Anerkennung auszugehen.
Quellen
- Zivilgesetzbuch 2015 (Bộ luật Dân sự, Nr. 91/2015/QH13) — Teil IV, Erbrecht
- Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15), in Kraft seit 1. Januar 2025
- Landgesetz 2024 (Luật Đất đai, Nr. 31/2024/QH15)
- Gesetz über notarielle Beglaubigung 2014 (geändert 2024)
- Dekret 10/2022/ND-CP — Gebührenordnung für Registrierung
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