Die 50-Jahres-Eigentumsgrenze: Verlängerung und was danach passiert

Eine 50-jährige Landnutzungsdauer, kein Eigentum in voller Rechtsfreiheit

Vietnam gewährt ausländischen Käufern keinen Eigentumstitel in voller Rechtsfreiheit. Wie in unserem Leitfaden zu Vietnams Immobilienrecht für ausländische Käufer dargelegt, gehört sämtliches Land dem Staat, und was ein ausländischer Eigentümer tatsächlich erhält, ist ein Bündel von Landnutzungsrechten an einem Gebäude – einer Wohnung oder einem Haus mit Grundstück innerhalb eines genehmigten kommerziellen Projekts – eingetragen im Pink Book (Sổ hồng) auf seinen Namen. Vietnamesische Staatsbürger halten ihre Wohn-Landnutzungsrechte auf stabiler, praktisch unbefristeter Basis. Für Ausländer legt das Wohnungsgesetz 2023 stattdessen einen festen Horizont fest: eine 50-jährige Eigentumsdauer, einmal verlängerbar. Dieser einzelne Satz ist das Wichtigste, das jeder ausländische Käufer vor der Unterschrift verstehen sollte – alles andere hier dient dazu, vernünftig um diese Regelung herum zu planen.

Warum die Frist die Käufer heute selten beunruhigt

In der Praxis ist der 50-jährige Countdown weniger beunruhigend als es klingt. Die meisten Wohnprojekte, die ausländischen Käufern in Hanoi offenstehen, sind neu, gebaut und verkauft unter einem Rechtsrahmen, der sich erst im letzten Jahrzehnt entwickelt hat und durch das aktuelle Wohnungsgesetz 2023 und das Dekret 95/2024 erneut aktualisiert wurde. Für einen heutigen Käufer ist der Ablauf meist eine Angelegenheit der nächsten Generation, nicht des nächsten Jahrzehnts. Wichtiger ist es, genau zu wissen, wann Ihre eigene Frist beginnt: Die Laufzeit wird in der Regel ab der ursprünglichen Landnutzungsgenehmigung des Projekts berechnet, nicht ab Ihrem persönlichen Kaufdatum. In einer großen Siedlung, die in Phasen gebaut wurde, können zwei Gebäude unterschiedliche Startdaten – und damit unterschiedliche Restlaufzeiten – haben, obwohl sie nebeneinander stehen. Lesen Sie immer das Feld 'Thời hạn sử dụng' (Landnutzungsdauer) in Ihrem eigenen Pink Book, anstatt von 50 Jahren ab Kaufdatum auszugehen, besonders bei einer Wiederverkaufseinheit, die möglicherweise schon einige Jahre ihrer Laufzeit hinter sich hat.

Wenn Sie nicht verlängern: was tatsächlich passiert

Die Verlängerung erfolgt nicht automatisch. Das vietnamesische Recht berechtigt ausländische Eigentümer, eine einmalige Verlängerung zu beantragen, aber dieses Recht muss ausgeübt werden – niemand verlängert es für Sie. Das Verfahren und die erforderlichen Unterlagen werden von der örtlichen Landbehörde fallweise angewandt, und Vietnams Rahmen für ausländisches Eigentum ist in der Praxis noch vergleichsweise jung, sodass der Verwaltungsweg noch nicht so routiniert oder etabliert ist wie etwa eine erstmalige Pink Book-Registrierung. Diese Kombination – ein Anspruch, der aktiv geltend gemacht werden muss, und ein Verfahren, das sich noch einspielt – macht die Frist selbst zum eigentlichen Risiko, weit mehr als die letztliche Verlängerungsentscheidung. Käufer, die Schwierigkeiten bekommen, werden selten komplett abgelehnt; es sind diejenigen, die den Termin verstreichen lassen, ohne überhaupt einen Antrag zu stellen. Bauen Sie die Erinnerung rechtzeitig in Ihren Kalender ein und betrachten Sie die Überprüfung Ihrer Frist durch einen Anwalt als routinemäßige Sorgfaltspflicht lange bevor der Ablauf dringend wird.

Verkauf vor Ablauf: die praktische Alternative

Die Verlängerung ist nicht der einzige Weg. Der Verkauf vor oder zum Ende der Frist ist eine bewährte Ausstiegsstrategie und verändert das Eigentumsbild vollständig, wenn der Käufer ein vietnamesischer Staatsbürger oder ein Việt Kiều (überseeischer Vietnamese) ist, die nicht an die ausländische 50-Jahres-Grenze gebunden sind und ihre Rechte auf derselben stabilen, langfristigen Basis wie jeder ansässige Bürger halten. Effektiv verwandelt der Verkauf an einen Bürger oder Việt Kiều eine Immobilie in einem einzigen Geschäft von einem laufzeitbegrenzten ausländischen Eigentum in ein unbefristetes. Der Verkauf an einen anderen berechtigten ausländischen Käufer ist ebenfalls möglich, innerhalb der Ausländerquote des Gebäudes, wobei es ratsam ist, mit einem Anwalt zu klären, ob die verbleibende Laufzeit unverändert übernommen wird oder beim Wiederverkauf anders behandelt wird, anstatt es anzunehmen. In jedem Fall fällt beim Wiederverkauf eine persönliche Einkommensteuer von 2 % des Transaktionswerts an, wie bei jedem Verkauf durch einen ausländischen Eigentümer. Die vollständigen Abläufe – Dokumente, Steuern und Zeitplanung – erläutern wir in unserem Leitfaden zum Verkauf Ihrer Immobilie in Hanoi als Ausländer.

• Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15) – legt die Ausländer-Eigentumsfrist, das Verlängerungsrecht und die Berechtigungsbedingungen fest.
• Landgesetz 2024 (Luật Đất đai, Nr. 31/2024/QH15) – regelt Landnutzungsrechte und das Registrierungsverfahren der örtlichen Landbehörden.
• Dekret 95/2024/ND-CP – detaillierte Durchführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz 2023 (derzeit keine offizielle englischsprachige URL veröffentlicht; nur als Referenz zitiert).
• Generaldirektion für Steuern (Tổng cục Thuế) – persönliche Einkommensteuer auf Immobilienübertragungen durch ausländische Eigentümer.