Wohnen in Eigentumswohnungen in Hanoi: Gebühren, Instandhaltungsrücklage und Miteigentum

Vietnamesische Eigentumswohnungen basieren auf einem Miteigentumsmodell, das jedem vertraut sein wird, der schon einmal eine Wohnung mit Stockwerkeigentum im Ausland besessen hat. Sie besitzen Ihre Einheit vollständig – vorbehaltlich derselben 50-jährigen, einmal verlängerbaren Laufzeit, die für alle Ausländer gilt, die Wohnungen in Vietnam besitzen – und teilen die Gemeinschaftsbereiche (Lobby, Aufzüge, Flure, Dachterrasse, Parkplatz, Landschaftsgestaltung) mit allen anderen Eigentümern im Gebäude. Es gibt keinen privaten Grundbucheintrag für eine Eigentumswohnung: Wie bei allen vietnamesischen Immobilien verbleiben die Landnutzungsrechte beim Staat, und Sie besitzen die Gebäudestruktur innerhalb eines genehmigten kommerziellen Wohnprojekts.

Die tägliche Verwaltung obliegt einem Verwaltungsrat (Ban quản trị), der von den Eigentümern auf der Eigentümerversammlung (Hội nghị nhà chung cư) des Gebäudes gewählt wird, die in der Regel jährlich oder bei Antrag eines Quorums der Eigentümer einberufen wird. Der Rat legt die Servicegebühr fest, genehmigt das Jahresbudget, überwacht die Instandhaltungsrücklage und setzt die internen Vorschriften des Gebäudes (nội quy chung cư) durch. Ausländische Eigentümer können auf gleicher Grundlage wie vietnamesische Eigentümer wählen und kandidieren, unabhängig davon, ob die 30%-Quote für Ausländereigentum im Gebäude ausgeschöpft ist – die Miteigentumsrechte sind nicht von der Nationalität abhängig, auch wenn die Kaufquote es ist.

Da Sie in eine gemeinsame Struktur investieren und kein freistehendes Haus kaufen, ist die Gesundheit dieser Verwaltungsebene – ein gut geführter Rat, transparente Konten, eine ausreichend finanzierte Instandhaltungsrücklage – für Ihre langfristigen Kosten genauso wichtig wie der Quadratmeterpreis.

Die meisten Hochhäuser in Hanoi halten ihre Eigentümerversammlung einmal jährlich ab, meist im ersten Quartal, um die Konten des Vorjahres zu genehmigen, die Servicegebühr für das kommende Jahr zu bestätigen und den Verwaltungsrat zu wählen oder zu bestätigen. Protokolle und das genehmigte Budget sollten jedem Eigentümer zugänglich gemacht werden. Wenn Sie im Ausland leben, können Sie in der Regel einen Vertreter, Ihren Hausverwalter oder einen lizenzierten Bevollmächtigten bevollmächtigen, in Ihrem Namen teilzunehmen und abzustimmen – es lohnt sich, dies vor Ihrer Abreise aus Vietnam nach der Unterzeichnung zu regeln, damit Ihre Einheit nie unvertreten ist, wenn das Budget oder die Servicegebühr festgelegt wird.

Die Servicegebühr umfasst typischerweise Sicherheit, Reinigung der Gemeinschaftsbereiche, Aufzugswartung, Landschaftspflege und eine Grundversicherung für die gemeinsame Gebäudestruktur. Sie deckt nicht Ihren eigenen Strom, Wasser oder Internet ab, die separat gemessen und direkt Ihrer Einheit in Rechnung gestellt werden – ebenso wenig wie eine Hausrat- oder Haftpflichtversicherung für Ihre eigene Wohnung (siehe unseren Leitfaden zur Hausversicherung für diese separate Absicherung). Reservierte Parkplätze, falls gewünscht, sind in der Regel eine weitere monatliche Position, die vom Verwaltungsrat festgelegt wird.

Wenn Sie planen, die Einheit zu vermieten, berücksichtigen Sie Kosten, die vollständig außerhalb Ihrer Eigentumswohnungsgebühren liegen: Vietnam erhebt eine kombinierte 5% MwSt. und 5% Einkommensteuer auf Bruttomiete für private Vermieter, die separat von den vom Verwaltungsrat eingezogenen Beträgen einbehalten oder erklärt werden.

Fragen Sie vor dem Kauf Ihren Makler oder Anwalt nach den Protokollen der letzten zwei bis drei Jahre der Eigentümerversammlungen und dem aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. Ein dauerhaft unterfinanzierter Fonds – häufig in älteren oder schlecht verwalteten Gebäuden – bedeutet oft eine große Sonderumlage später, die auf alle Eigentümer, ausländische wie lokale, unabhängig vom Kaufzeitpunkt verteilt wird. Ein sauber geführtes Rechnungswesen und eine vollständig finanzierte Instandhaltungsrücklage sind in der Praxis ein besserer Indikator für Ihre tatsächlichen Eigentumskosten als der allein angegebene Servicegebührensatz.

Als Faustregel für die Budgetplanung: Behandeln Sie die Servicegebühr als feste monatliche Ausgabe zusätzlich zu Ihrer Hypothek oder Mietrenditeberechnung und die 2% Instandhaltungsrücklage als Teil Ihrer Gesamtkaufkosten, nicht als laufende Ausgabe – die meisten Käufer planen sie zusammen mit der Registrierungsgebühr und den Notarkosten in den Monaten vor der Übergabe ein, nicht danach.

• Wohnungsgesetz 2023 (27/2023/QH15) – Miteigentum an Eigentumswohnungen, Verwaltungsrat und Bestimmungen zur Instandhaltungsrücklage / Wartungsfonds.
• Dekret 95/2024/ND-CP – Durchführungsverordnung zur Verwaltung von Eigentumswohnungen und dem 2%igen Wartungs- (Instandhaltungs-) Fondsbeitrag.
• Tổng cục Thuế – General Department of Taxation – MwSt. und Einkommensteuerbehandlung von Mieteinnahmen für private Vermieter.