Was Ausländer in Vietnam kaufen können: Eigentumswohnungen, Villen, Reihenhäuser und Grundstücke

Fragt man „Was kann ich in Vietnam kaufen?“, beginnt die ehrliche Antwort mit einer Unterscheidung, nicht mit einer Liste. Das vietnamesische Recht erkennt vier große Formen von Wohnimmobilien an, denen ein ausländischer Käufer wahrscheinlich begegnet — Eigentumswohnungen, Villen, Reihenhäuser und Grundstücke — aber nur drei davon stehen Ihnen tatsächlich offen, und alle drei unterliegen der gleichen Grundbedingung: Sie müssen innerhalb eines gewerblichen Wohnprojekts, das für ausländischen Besitz genehmigt ist, kaufen. Nichts, das außerhalb dieses Bereichs gekauft wird, egal wie attraktiv das Angebot ist, kann legal auf den Namen eines Ausländers eingetragen werden.

Die vierte Kategorie, Grundstücke, ist der Ursprung der meisten Verwirrung. In Vietnam gibt es kein Privateigentum an Land für irgendjemanden, weder Bürger noch Ausländer: Der Staat hält das Land, und was ein Eigentümer tatsächlich erwirbt, ist ein Bündel von Nutzungsrechten an Land. Vietnamesische Staatsbürger können diese Rechte an einer einzelnen Parzelle halten; ausländische Privatpersonen können dies in keiner Form. Diese einzige Regel ist der Grund, warum „Villa“ und „Grundstück“ in Vietnam nicht austauschbar sind, wie es anderswo der Fall sein könnte — eine Villa, die Sie besitzen können, ist ein Gebäude, das auf Land steht, das Ihr Eigentum technisch nie erreicht.

Innerhalb der drei zulässigen Kategorien sind die praktischen Unterschiede weniger rechtstheoretisch als vielmehr in Angebot, Preisklasse und Lebensstil zu finden. Wohnungen dominieren den für Ausländer verfügbaren Markt; Häuser mit Grundstück — Villen und Reihenhäuser — existieren in einem engeren Kreis lizenzierter Gemeinden und unterliegen einer eigenen Quote. Wir erläutern jede Kategorie unten, vergleichen dann alle drei nebeneinander, bevor wir erklären, warum Grundstücke weiterhin tabu sind und welche Optionen Sie tatsächlich haben, wenn Sie ein Grundstück im Sinn hatten.

Für die große Mehrheit der ausländischen Käufer in Hanoi ist die Eigentumswohnung der Ausgangspunkt und oft auch das Ziel. Eine Wohnung in einem genehmigten Projekt ist die unkomplizierteste Anlage, die ein Ausländer halten kann: Die Formalitäten sind standardisiert, der Entwickler prüft in der Regel die Ausländerquote für Sie, und der Sekundärmarkt — andere ausländische Eigentümer, die an neue ausländische Käufer oder an vietnamesische Käufer weiterverkaufen — ist bei weitem der tiefste der drei Kategorien.

Die Einschränkung, die es zu beachten gilt, ist die 30%-Quote: höchstens drei von zehn Einheiten in einem einzelnen Gebäude dürfen ausländischen Eigentümern gehören. Beliebte Gebäude in gefragten Projekten können diese Quote bereits vor Fertigstellung ausschöpfen, weshalb die Bestätigung der Quotenverfügbarkeit eine der ersten Fragen an jeden Entwickler oder Makler sein sollte, nicht eine nachträgliche Überlegung beim Vertragsabschluss. Das Eigentum selbst läuft über eine 50-jährige Laufzeit, einmal verlängerbar, die nach Abschluss der Registrierung in Ihrem Pink Book eingetragen wird.

Innerhalb der Eigentumswohnungskategorie variieren die Wohnungsgrößen und Gebäudeklassen enorm — von kompakten Ein-Zimmer-Investmenteinheiten bis hin zu kompletten Etagenwohnungen —, aber die Eigentumsmechanik ändert sich nicht. Was sich ändert, ist die Liquidität und die Mietnachfrage, weshalb die Wahl des richtigen Bezirks genauso wichtig ist wie die Wahl des richtigen Gebäudes.

Villen und Reihenhäuser sind die zweite Ebene dessen, was Ausländer besitzen können, und die am häufigsten missverstandene. Beide sind Häuser mit Grundstück — freistehend im Fall einer Villa, Reihen- oder Doppelhaus im Fall eines Reihenhauses —, die innerhalb desselben Typs von gewerblichem Wohnprojekt gebaut werden, das auch Eigentumswohnungen beherbergt. Sie besitzen die Struktur und halten Nutzungsrechte an dem Grundstück, auf dem sie steht, für die Dauer Ihrer Laufzeit; Sie besitzen das Grundstück selbst nicht so, wie es ein vietnamesischer Staatsbürger tun würde.

Die Quotenmechanik unterscheidet sich von der bei Wohnungen. Statt eines prozentualen Anteils pro Gebäude sind Häuser mit Grundstück auf 250 Einheiten pro Bezirk begrenzt (ein Bezirk ist ein lokales Verwaltungsgebiet mit etwa 10.000 Einwohnern) — eine Obergrenze, die für alle ausländischen Käufer in diesem Bezirk gilt und nicht pro Projekt neu beginnt. In der Praxis bedeutet dies, dass der Besitz von Villen und Reihenhäusern durch Ausländer sich auf eine kleinere Anzahl lizenzierter Gemeinden konzentriert, die speziell gebaut wurden, um Häuser mit Grundstück an ausländische Käufer zu verkaufen, anstatt sich gleichmäßig über die Stadt zu verteilen, wie es bei Wohnungen der Fall ist.

Für einen lifestyle-orientierten Käufer — mehr Garten, mehr Privatsphäre, Platz für eine Familie — ist eine Villa in einer dieser genehmigten Gemeinden eine legitime und zunehmend gefragte Option in Hanoi, vorausgesetzt, die Quote des Bezirks hat noch Kapazität und die Genehmigung für ausländischen Besitz des Projekts ist aktuell. Beide Punkte sollten überprüft werden, bevor Sie sich auf eine bestimmte Adresse festlegen; unser Due-Diligence-Leitfaden erklärt genau, wie.

Die direkteste Antwort auf die Frage „Können Ausländer in Vietnam Grundstücke kaufen?“ lautet nein — weder Gartenparzellen, noch Agrarland, noch unbebaute Grundstücke, um darauf von Grund auf zu planen und zu bauen. Dies ist keine Gesetzeslücke, die eine clevere Struktur schließt; es ist das grundlegende Prinzip des vietnamesischen Eigentumsrechts. Da sämtliches Land vom Staat im Namen des Volkes gehalten wird, sind Nutzungsrechte an einzelnen Parzellen vietnamesischen Staatsbürgern vorbehalten und seit dem Landgesetz 2024 auch Việt Kiều (überseeischen Vietnamesen) nahezu gleichgestellt wie Bürgern.

Was ein ausländischer Käufer erwerben kann, wie oben beschrieben, ist eine Struktur — eine Wohnung, Villa oder ein Reihenhaus — innerhalb eines Projekts, bei dem der Entwickler bereits die Nutzungsrechte am Land hält und die Genehmigung erhalten hat, ausländischen Besitz an den darauf errichteten Gebäuden zu verkaufen. Das ist der einzige Weg zu etwas, das einem „Grundstück“ für einen ausländischen Privatkäufer ähnelt: nicht das Grundstück zu besitzen, sondern das, was darauf gebaut ist, innerhalb eines Projekts, das genau dafür konzipiert und lizenziert ist.

Zwei Kategorien sind selbst auf diesem Weg ausgeschlossen. Nichts in einer ausgewiesenen Militär- oder nationalen Sicherheitszone darf unter keinen Umständen an einen ausländischen Käufer verkauft werden, und ein Projekt ohne aktuelle Genehmigung für ausländischen Besitz kann Ihnen rechtlich keinen Eigentumstitel übertragen, egal was ein Verkäufer verspricht. Beide Prüfungen gehören ganz an den Anfang Ihrer Suche, nicht erst nachdem eine Anzahlung geleistet wurde.

Die richtige Kategorie ist selten eine rechtliche Frage, sobald die Berechtigung bestätigt ist — es ist eine Frage, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Ein erstmaliger ausländischer Käufer, der Liquidität, Mietnachfrage und einen unkomplizierten Wiederverkaufsweg priorisiert, ist meist mit einer gut gelegenen Wohnung am besten bedient: der tiefste Markt, der standardisierteste Prozess und die einfachste Anlage, die an einen zukünftigen Käufer, ausländisch oder vietnamesisch, weitergegeben werden kann. Die aktuelle Wohnungsangebote zu prüfen, ist auch praktisch gesehen der schnellste Weg, den Markt zu testen, bevor man sich auf ein Haus mit Grundstück festlegt.

Ein Käufer, der mit Familie umzieht oder ein echtes langfristiges Zuhause statt eines Portfoliovermögens sucht, neigt dazu, Villen und Reihenhäuser trotz der engeren Quote und der kürzeren Liste zugelassener Gemeinden ernster zu betrachten — der Kompromiss ist mehr Platz und Privatsphäre gegen einen kleineren, konzentrierteren Markt. Die aktuellen Villenangebote und Reihenhausangebote nebeneinander zu prüfen und die Quotenlage in jedem Bezirk zu berücksichtigen, ist der praktische Weg, um zu sehen, wo es noch echte Auswahl gibt.

Unabhängig von der Kategorie, zu der Sie tendieren, sind die zugrundeliegenden Einschränkungen dieselben: Bestätigen Sie die Genehmigung für ausländischen Besitz des Projekts, bestätigen Sie, dass die Quote noch Kapazität hat, und denken Sie daran, dass der Besitz einer der drei Kategorien kein Aufenthaltsrecht an sich gewährt — das ist eine separate und völlig eigenständige Frage vom Eigentum.

• Wohnungsgesetz 2023 (Luật Nhà ở, Nr. 27/2023/QH15) — Berechtigung für ausländischen Besitz, 30%-Quote pro Gebäude und 50-jährige erneuerbare Eigentumsdauer.
• Landgesetz 2024 (Luật Đất đai, Nr. 31/2024/QH15) — Nutzungsrechte an Land und die Ausnahme für Việt Kiều bei Einzelparzellen.
• Verordnung 95/2024/ND-CP — Ausführungsbestimmungen zum Wohnungsgesetz 2023, einschließlich der Obergrenze von 250 Häusern mit Grundstück pro Bezirk für Villen und Reihenhäuser.