Batdongsan.com.vn im Test: Services, Gebühren, Vor- und Nachteile

Batdongsan.com.vn wurde 2006 in Hanoi gegründet und ging 2008 offiziell an den Start – lange bevor sich der vietnamesische Wohnungsmarkt nennenswert für ausländische Käufer öffnete. Zwei Jahrzehnte später hat sich die Plattform zum landesweit größten Immobilienportal nach Inseratenvolumen und Traffic entwickelt. Es ist ein Marktplatz, auf dem vietnamesische Käufer, Mieter und das Netzwerk der dort inserierenden unabhängigen Makler nach Stadtteilen und Preisen suchen.

Die Eigentümerstruktur ist entscheidend dafür, wie viel institutionelles Gewicht hinter der Plattform steht. Die in Singapur ansässige PropertyGuru Group erwarb 2016 eine strategische Beteiligung und schloss 2018 die Mehrheitsübernahme ab. Damit wurde Batdongsan.com.vn in ein regionales Netzwerk integriert, zu dem auch PropertyGuru in Singapur und Malaysia, DDproperty in Thailand und Rumah.com in Indonesien gehören. Die PropertyGuru Group selbst wurde im Rahmen einer 1,1 Milliarden USD schweren Transaktion von EQT Private Capital Asia privatisiert, die Ende 2024/Anfang 2025 abgeschlossen wurde und zum Delisting der Gruppe von der New York Stock Exchange führte. Dies verdeutlicht, dass selbst der Marktführer im vietnamesischen PropTech-Sektor inzwischen in einer Private-Equity-Struktur und nicht mehr an den öffentlichen Märkten organisiert ist.

Langlebigkeit ist in dieser Branche keine Selbstverständlichkeit: Propzy, ein finanzstarker digitaler Makler-Konkurrent, stellte 2022 den Betrieb ein. Damit gehören Batdongsan.com.vn und verbraucherorientierte Mitbewerber wie CenLand zu den etabliertesten verbleibenden Akteuren. Für einen ausländischen Käufer ist diese Beständigkeit an sich schon ein wichtiger Indikator: Eine Plattform, die zwei Marktzyklen und einen Wechsel des Mehrheitsaktionärs überstanden hat, ist ein verlässlicherer Marktbarometer als ein neuerer Marktteilnehmer ohne Erfolgsbilanz.

Für vietnamesische Käufer funktioniert Batdongsan.com.vn wie ein Kleinanzeigenmarkt: Man sucht nach Kauf- oder Mietobjekten, filtert nach Preis und Region und kontaktiert den jeweiligen Makler oder privaten Verkäufer direkt. Ein Abzeichen für „verifizierte Inserate“ und ein vierteljährlicher Marktbericht sorgen für etwas Struktur. Für den Käufer ist die Nutzung komplett kostenlos – die Plattform finanziert sich über Makler und Bauträger, die für das Inserieren und Bewerben bezahlen. Kostenpflichtige Pakete ermöglichen es Maklern, ein Inserat in den Suchergebnissen weiter oben zu platzieren und das Veröffentlichungsdatum zu aktualisieren. Das sollte man im Hinterkopf behalten, bevor man die Sortierung „Neueste zuerst“ als verlässliches Aktualitätssignal wertet.

Für einen ausländischen Käufer in Hanoi muss man ehrlicherweise sagen, dass dies kein Produkt für Ausländer ist. Die Website ist ausschließlich auf Vietnamesisch verfügbar und bietet keinen Filter für Immobilien, die für den Erwerb durch Ausländer zugelassen sind. Ausländische Käufer dürfen gemäß dem Wohnungsbaugesetz 2023 maximal 30 % der Wohnungen in einem Gebäude besitzen (Details dazu finden Sie in unserem Leitfaden zu Eigentumsrechten und Quoten). Zudem gibt es keine plattforminterne Prüfung des Pink Books oder der Seriosität des Verkäufers. Jeder dieser Schritte, von der Überprüfung des Bauträgers und des Eigentumstitels bis hin zur Organisation der Finanzierung, findet außerhalb der Plattform statt – in der Regel über einen unabhängigen Rechtsanwalt oder einen englischsprachigen Kaufmakler.

Die öffentliche Meinung über die Plattform, die sich auch in der vietnamesischen Wirtschaftspresse und unter den dort aktiven Maklern widerspiegelt, konzentriert sich im Wesentlichen auf zwei praktische Probleme: Dieselbe Immobilie wird oft von mehreren konkurrierenden Maklern zu unterschiedlichen Preisen inseriert, was das Angebot künstlich aufbläht und Vergleiche erschwert. Zudem variiert die Servicequalität stark je nach Makler und nicht nach der Plattform selbst, da Batdongsan.com.vn die inserierenden Makler weder anstellt noch direkt kontrolliert.