VSIP-Bewertung: Dienstleistungen, Gebühren, Vor- und Nachteile

VSIP – der Vietnam Singapore Industrial Park, oft auch als VSIP Group bezeichnet – wurde 1996 als Joint Venture zwischen Becamex IDC, der mit Bình Dương verbundenen vietnamesischen Investmentgesellschaft, die an der Ho Chi Minh Stock Exchange notiert ist (HOSE: BCM), und einem von Sembcorp geführten singapurischen Konsortium gegründet, dessen Immobilienzweig Teil der an der SGX notierten Sembcorp Industries ist. Das Joint Venture folgte auf ein Regierungsabkommen zwischen Hanoi und Singapur und eröffnete seinen ersten Standort, VSIP I, in Thuận An, Provinz Bình Dương. Dieser wurde nach dem Vorbild des singapurischen Jurong-Modells für Industrie- und Wohngebiete konzipiert: Fabriken, Logistik und Arbeiterunterkünfte wurden gemeinsam geplant, anstatt als isolierte Grundstücke verkauft zu werden.

Fast drei Jahrzehnte später hat VSIP dieses Modell in mehreren vietnamesischen Provinzen repliziert. Jedes Projekt kombiniert Industrieflächen oder schlüsselfertige Fabriken mit Wohn-, Gewerbe- und Sozialinfrastruktur für die dort beschäftigten Arbeitskräfte. Damit fällt VSIP in eine andere Kategorie als die Wohnimmobilienmarken, die die meisten ausländischen Käufer beim Vergleich vietnamesischer Bauträger in die engere Wahl ziehen: Der Kernkunde ist ein Investor aus Produktion oder Logistik, der Land pachtet, und kein Privatkäufer, der ein Eigenheim sucht. In dieser Hinsicht weist das Unternehmen mehr Gemeinsamkeiten mit hybriden Industrie- und Wohngebietsentwicklern wie Gamuda Land auf als mit reinen Wohnungsbauträgern wie Vinhomes oder Masterise Homes.

Das der Hauptstadt am nächsten gelegene Wohngebiet ist VSIP Bắc Ninh, etwa 30 km nordöstlich des Zentrums von Hanoi, im Herzen einer Provinz, die sich zu einem der dichtesten Elektronikfertigungs-Cluster Nordvietnams entwickelt hat. Diese Konzentration von Direktinvestitionen (FDI) ist der eigentliche Grund, warum ein auf Hanoi fokussierter Käufer überhaupt auf VSIP aufmerksam werden könnte: Sie ist ein struktureller Treiber der Mietnachfrage – durch Fabrikleiter, Ingenieure und dorthin ziehende Mitarbeiter –, die den gesamten Korridor zwischen Bắc Ninh und Hanoi speist, und weniger eine Quelle für eine Adresse im Zentrum von Hanoi selbst.

Wir haben keinen öffentlichen Direktvertriebskanal für Privatpersonen, keinen englischsprachigen Kundenservice für Immobilienkäufer und kein spezifisches Wohngebäude innerhalb eines VSIP-Wohngebiets identifiziert, das für ausländische Privatkäufer zum Eigentumserwerb vermarktet wird, so wie es bei Eigentumswohnungen, Villen und Stadthäusern von klassischen Wohnungsbauträgern der Fall ist. Sollte Ihnen jemals eine mit VSIP verbundene Wohnheinheit direkt angeboten werden, gelten dieselben gesetzlichen Regeln wie für jedes vietnamesische Projekt: Berechtigte Ausländer können Einheiten für eine verlängerbare Laufzeit von 50 Jahren innerhalb der in unserem Leitfaden zum vietnamesischen Immobilienrecht festgelegten Ausländerquote von 30 % pro Gebäude erwerben. Zudem müssen vor der Zahlung einer Anzahlung eine Bauträgerlizenz und bei Off-Plan-Objekten eine Bankgarantie einer zugelassenen Geschäftsbank vorliegen, und die Eigentumsübertragung erfolgt letztendlich über ein Pink Book (Sổ hồng). Eine gründliche Due-Diligence-Prüfung des jeweiligen Verkäufers ist unerlässlich – die jahrzehntelange Glaubwürdigkeit von VSIP selbst überträgt sich nicht automatisch auf jeden in seinen Wohngebieten tätigen Vertragspartner.

Diese Bewertung stützt sich auf die öffentlichen Aufzeichnungen des Gründungs-Joint-Ventures von VSIP und seiner beiden börsennotierten Muttergesellschaften – die Offenlegungen von Becamex IDC an der Ho Chi Minh Stock Exchange und die Offenlegungen von Sembcorp Industries an der Singapore Exchange – abgeglichen mit dem aktuellen vietnamesischen Rechtsrahmen für ausländischen Immobilienbesitz und Bauträgerpflichten:

• Wohnungsbaugesetz 2023 (27/2023/QH15) – Eigentumsdauer und Quote für Ausländer
• Immobiliengeschäftsgesetz 2023 (29/2023/QH15) – Bauträgerlizenzierung und Anforderungen an Bankgarantien für Off-Plan-Verkäufe
• Landgesetz 2024 (31/2024/QH15) – Rahmenwerk für Landnutzungsrechte, das jeder Ausstellung eines Pink Books zugrunde liegt
• Unternehmensberichte der Becamex IDC Corporation, eingereicht bei der Ho Chi Minh Stock Exchange (HOSE: BCM)
• Unternehmensberichte der Sembcorp Industries Ltd, eingereicht bei der Singapore Exchange (SGX: U96)