El papeleo explicado
Garantía bancaria (Bảo lãnh): qué es, por qué importa, cómo obtenerla
¿Qué es una garantía bancaria para la compra de una propiedad en Vietnam?
Garantía bancaria en resumen
Documento- Nombre vietnamita
- Bảo lãnh (ngân hàng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai)
- Literalmente: “garantía para vivienda formada en el futuro”
- Emitido por
- Un banco comercial autorizado por el Banco Estatal de Vietnam (SBV) y aceptado por el desarrollador para el proyecto
- No todos los bancos califican — siempre verifique el banco aprobado específico del proyecto
- Quién lo gestiona
- El desarrollador, antes de comercializar o cobrar cualquier pago por una unidad sobre plano
- Los compradores no lo solicitan por sí mismos
- Costo típico para el comprador
- Ninguno cobrado directamente — la tarifa de garantía es un costo financiero del lado del desarrollador
- Ocasionalmente reflejado indirectamente en el precio de venta
- Validez
- Desde la preventa hasta al menos 30 días después de la fecha contractual de entrega
- Ley aplicable
- Circular 11/2022/TT-NHNN, modificada por la Circular 61/2024/TT-NHNN; Ley de Vivienda 2023 (en vigor desde el 1 de enero de 2025)
- Requerido para
- Apartamentos y villas sobre plano (formados en el futuro) vendidos por un desarrollador
- No aplicable a compras de reventa / mercado secundario
Cómo obtener y verificar una garantía bancaria
⏱ De un día a aproximadamente una semana para la verificación, antes de cualquier pago
No solicita usted mismo la garantía — el desarrollador la gestiona con su banco antes de poder cobrar legalmente su depósito. Su tarea, como comprador, es obtener una copia y verificarla antes de transferir cualquier dinero. Ninguno de los pasos a continuación requiere que visite el banco en persona desde el extranjero; la verificación puede hacerse por teléfono, correo electrónico o a través de un abogado con base en Vietnam que actúe en su nombre.
- 1
Solicite la garantía antes de firmar cualquier cosa
⏱ Mismo día
Solicite una copia de la garantía bancaria para el proyecto específico — y preferiblemente para el bloque o fase específica — antes de firmar un formulario de reserva o transferir un depósito. Un desarrollador reputado la proporciona sin dudar; la renuencia a mostrarla es en sí misma una señal de advertencia.
DocumentsPasaporte · Formulario de reserva (sin firmar)
⚠Algunos desarrolladores muestran una garantía que cubre una fase anterior de una gran urbanización, no el bloque específico en el que está comprando — verifique que el nombre del bloque o torre coincida exactamente.
- 2
Confirme que el banco emisor está genuinamente autorizado para el rol
⏱ 1–2 días
Verifique que el banco nombrado en la garantía sea un banco comercial autorizado por el Banco Estatal de Vietnam, y que sea el banco que el desarrollador ha divulgado públicamente para este proyecto — los desarrolladores están obligados a publicar esto. Los bancos extranjeros y de empresas conjuntas que operan en Vietnam también pueden emitir garantías si están autorizados para hacerlo.
- 3
Lea el monto garantizado, fechas y condiciones desencadenantes
⏱ 1 día
El certificado debe indicar un monto garantizado (normalmente coincidente con sus pagos programados), una fecha de vencimiento que cubra al menos 30 días después de la fecha contractual de entrega, y las condiciones bajo las cuales puede reclamar el reembolso — típicamente el incumplimiento del desarrollador de entregar según lo contratado.
⚠Un monto garantizado inferior a su calendario real de pagos deja parte de su dinero sin protección.
- 4
Verifique el número de garantía directamente con el banco
⏱ Mismo día◈ Sin cargo
Llamé a la sucursal del banco emisor — no a un número proporcionado por la oficina de ventas del desarrollador — y pida al personal que confirme el número de garantía, el monto garantizado y su validez para su unidad. Los bancos reputados en Vietnam confirmarán esto a un comprador nombrado en una transacción específica.
⚠Nunca confíe únicamente en una copia escaneada o una traducción proporcionada por el equipo de ventas — confirme el original con el banco.
- 5
Guárdelo con su archivo de compra y vuelva a verificar si la entrega se retrasa
Archive una copia certificada junto con su Contrato de Compraventa y recibos de pago. Si la fecha de entrega del proyecto se retrasa, confirme que la garantía ha sido extendida o renovada para cubrir el nuevo plazo antes de realizar cualquier pago adicional.
DocumentsContrato de Compraventa · Recibos de pago
Qué cuesta la garantía — y quién paga
La garantía en sí es un costo financiero del lado del desarrollador. Las cifras a continuación son los costos para el comprador de hacerla revisar — no la tarifa de garantía, que no se cobra directamente a los compradores.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tarifa por gestión de garantía bancariaNo facturado por separado al comprador; ocasionalmente reflejado indirectamente en el precio de venta | €0 | €0 | a cargo del desarrolladorDesarrollador, en la etapa de financiamiento del proyecto |
| Revisión legal independiente de la garantíaConfirma que el banco emisor, monto garantizado, vencimiento y condiciones de reclamación coinciden con el SPA | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,600,000 VND) | tarifa fija, únicaComprador, opcional pero recomendada antes de cualquier depósito |
| Traducción certificada de la garantíaEl original vietnamita sigue siendo la versión legalmente vinculante | €40 (≈ 1,060,000 VND) | €120 (≈ 3,180,000 VND) | por documentoComprador, si se necesita una copia certificada para registros personales o bancarios |
| Llamada o carta de confirmación bancariaLos bancos vietnamitas generalmente confirman detalles de la garantía a un comprador nombrado sin cargo | €0 | €0 | incluidoComprador, directamente con la sucursal emisora |
| Total | ≈ €190 (≈ 5,000,000 VND) | ≈ €520 (≈ 13,800,000 VND) |
Circular 11/2022/TT-NHNN · Circular 61/2024/TT-NHNN · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)
Preguntas frecuentes
¿Los bancos en Vietnam están asegurados?
Los depósitos nacionales en bancos comerciales vietnamitas están cubiertos por el esquema nacional de seguro de depósitos, y cada banco comercial está autorizado y supervisado por el Banco Estatal de Vietnam (SBV). Una garantía bancaria de proyecto es un instrumento separado: protege su depósito y pagos progresivos en un desarrollo específico, no su cuenta bancaria personal.
¿Qué cubre una garantía bancaria?
Cubre el reembolso de las cantidades que realmente ha pagado — depósito y pagos progresivos — si el desarrollador no entrega la unidad según lo contratado. No cubre defectos de construcción, calidad de acabados o retrasos que no incumplen la fecha contractual de entrega.
¿Qué es el SBV en Vietnam?
El Banco Estatal de Vietnam (SBV) es el banco central y regulador bancario del país. Autoriza y supervisa cada banco comercial, incluyendo cuáles bancos pueden emitir garantías para ventas de viviendas sobre plano.
¿Es obligatoria una garantía bancaria para compras sobre plano?
Sí. Según la Circular 11/2022/TT-NHNN, modificada por la Circular 61/2024/TT-NHNN, un desarrollador que vende viviendas en formación futura debe tener una garantía bancaria antes de cobrar pagos anticipados, con solo excepciones muy limitadas por tipo de proyecto.
¿Qué pasa si el desarrollador no puede mostrarme una garantía bancaria?
Considérelo una señal de alerta. No pague un depósito de reserva ni ningún pago progresivo hasta que haya visto — y verificado de forma independiente con el banco — una garantía válida para el bloque o fase específica en la que está comprando.
¿Puedo reclamar bajo la garantía si la entrega se retrasa?
Generalmente sí, una vez que el retraso incumple el plazo establecido en su Contrato de Compraventa y está dentro del período de validez de la garantía. La reclamación se realiza a través del banco emisor y normalmente requiere evidencia de respaldo del SPA — un área donde se recomienda encarecidamente asesoría legal.
¿Cubre una garantía bancaria la calidad de construcción o cambios de diseño?
No. La garantía es un instrumento financiero — reembolsa el dinero que ha pagado si el desarrollador no entrega la unidad en absoluto. Los defectos detectados, calidad de acabados y cambios de distribución se manejan por separado, típicamente en la inspección de entrega y mediante las cláusulas de calidad del Contrato de Compraventa, no a través del banco.
¿El documento de garantía está en inglés?
No. El vietnamita es el idioma legalmente vinculante para la garantía, al igual que para el Contrato de Compraventa subyacente. Los desarrolladores comúnmente proporcionan una traducción al inglés para conveniencia, pero el original vietnamita es la versión en la que un banco o tribunal se basará si surge una disputa.
Fuentes
- Circular 11/2022/TT-NHNN (Banco Estatal de Vietnam) — exige que un desarrollador que vende viviendas en formación futura (sobre plano) gestione una garantía bancaria antes de cobrar pagos anticipados (no hay URL oficial verificada en inglés disponible actualmente; citado solo por nombre).
- Circular 61/2024/TT-NHNN — modifica los requisitos de garantía bancaria de la Circular 11/2022/TT-NHNN (no hay URL oficial verificada en inglés disponible actualmente; citado solo por nombre).
- Ley de Vivienda 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15) — regula la venta de viviendas en formación futura; en vigor desde el 1 de enero de 2025.
Haga revisar una garantía bancaria antes de pagar un depósito
Envíenos una copia de la garantía, el formulario de reserva y el borrador del Contrato de Compraventa. Nuestro servicio de asesoría en Hanoi organiza una revisión independiente y responde en 24 horas — sin obligación y nunca como sustituto de su propio abogado.