El papeleo explicado
Permiso de construcción: qué es, por qué importa, cómo obtenerlo
¿Qué es un permiso de construcción en Vietnam y necesito uno para comprar propiedad?
Un permiso de construcción (giấy phép xây dựng) es la aprobación de la autoridad local para iniciar la construcción de un proyecto. Como comprador de un apartamento terminado o en plano o una villa, no solicitas uno tú mismo — verificas que el desarrollador o propietario tenga un permiso válido, porque un edificio legalmente permitido es la condición previa para un Libro Rosa limpio una vez que se registre tu compra.
Permiso de construcción en resumen
Documento- Nombre vietnamita
- Giấy phép xây dựng
- Literalmente: “licencia de permiso de construcción”
- Emitido por
- El Departamento de Construcción provincial/ciudad, o el Comité Popular del distrito para obras más pequeñas y no comerciales
- La autoridad emisora depende de la escala y ubicación del proyecto
- Quién lo posee
- El desarrollador del proyecto, o el propietario del terreno/edificio para una villa independiente
- Los compradores lo verifican como parte de la diligencia debida; no lo solicitan
- Cuándo te importa
- Desde tu primera conversación con el equipo de ventas, antes de cualquier depósito de reserva en un proyecto en plano o recién terminado
- Parte central de la diligencia debida previa al depósito
- Costo típico para el comprador
- Ninguno cobrado directamente — la tarifa del permiso es un costo del desarrollador o propietario
- Tu único costo es la verificación independiente opcional y recomendada
- Idioma
- El vietnamita es la única versión legalmente vinculante
- Solicita una traducción certificada para la revisión de tu abogado
- Ley aplicable
- Ley de Vivienda 2023 y Decreto 95/2024/ND-CP
- Establece el marco nacional contra el cual se verifica la legalidad de un proyecto
- Requerido para
- Confirmar que el edificio fue construido legalmente y puede soportar un Libro Rosa válido en la entrega
- No aplica por sí solo a los derechos de uso de la tierra, que son un certificado separado
Cómo verificar el permiso de construcción durante tu compra
⏱ En curso — desde la reserva hasta la entrega
No solicitarás este permiso tú mismo, pero su verificación debe realizarse en cada etapa de tu compra — desde la primera conversación con el equipo de ventas hasta el día que recibas tu Libro Rosa. Los pasos a continuación siguen la secuencia natural de una adquisición en Hanoi, tanto para proyectos en plano como para residencias terminadas.
- 1
Solicita la referencia del permiso al reservar
⏱ En la reserva, antes de cualquier pago◈ Sin costo — esto es una solicitud, no un servicio
Antes de pagar cualquier depósito de reserva, pide al desarrollador o agente el número de referencia del permiso de construcción, la autoridad emisora y la fecha de emisión. En una residencia terminada y ya entregada, esto debe presentarse sin demora; en un proyecto en plano, pregunta específicamente qué fases de construcción y bloques cubre realmente el permiso citado.
DocumentsContrato de reserva · Número de referencia del permiso y fecha de emisión
⚠Un equipo de ventas que no pueda presentar una referencia de permiso, o que diga que “aún está en proceso” para un proyecto ya en construcción, es una señal de alerta — detente y verifica antes de pagar algo.
- 2
Haz que un abogado independiente lo verifique
⏱ 1–2 semanas◈ €150–€400 (≈ 4,000,000–10,500,000 VND)
Un abogado vietnamita autorizado, contratado independientemente del desarrollador, puede solicitar confirmación al Departamento de Construcción local de que el permiso citado existe, nombra el proyecto y dirección correctos, y cubre la escala realmente construida — pisos, bloques y unidades totales.
DocumentsReferencia del permiso · Plan maestro del proyecto · Tu pasaporte, para la carta de compromiso
- 3
Confirma que el permiso coincide con tu Contrato de Compraventa
⏱ Al firmar el SPA
La descripción del proyecto en tu Contrato de Compraventa — pisos, número de unidad, bloque del edificio — debe coincidir con lo que autoriza realmente el permiso verificado. Resuelve cualquier discrepancia por escrito, idealmente a través de tu abogado, antes de firmar.
⚠Una unidad vendida como parte de una fase posterior no permitida no puede recibir un Libro Rosa válido hasta que esa fase se regularice — un retraso indefinido que vale la pena evitar.
- 4
Verifica si hay enmiendas no registradas antes del pago final
⏱ Antes del pago final
Pregunta si se presentó alguna enmienda al permiso original durante la construcción — pisos adicionales, cambio en la mezcla de unidades, un bloque añadido. Un permiso enmendado pero no registrado es una de las razones más comunes por las que una solicitud de Libro Rosa se detiene después de que el comprador ya pagó en su totalidad.
- 5
Guarda la referencia para tu archivo del Libro Rosa
⏱ En la entrega
En la entrega, la oficina de registro de tierras verifica la referencia del permiso de construcción cuando procesa tu solicitud del Libro Rosa. Guarda el número del permiso, tus actas de entrega y tu Contrato de Compraventa juntos en un solo archivo; tu abogado o administrador de la propiedad también pueden tener copias.
DocumentsActas de entrega · Contrato de Compraventa · Referencia del permiso
- 6
Para propietarios de villas: las renovaciones necesitan su propio permiso
⏱ Solo si renuevas después de la compra
Si compras una villa o casa con terreno y luego planeas una renovación estructural o una ampliación, ese trabajo generalmente necesita su propia solicitud de permiso de construcción a través de la autoridad distrital — un proceso separado del permiso original que cubrió la estructura existente.
Qué te cuesta la verificación del permiso de construcción
El permiso en sí es un costo que asume el desarrollador o propietario — no se factura al comprador de un apartamento. Lo que debes presupuestar es la verificación independiente: un abogado que confirme que el permiso es genuino y coincide con el edificio construido.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tarifa de solicitud/enmienda del permiso de construcciónEstablecida por el calendario de tarifas del Departamento de Construcción local — nunca pagada por un comprador de apartamento | €0 | €0 | a cargo del desarrollador o propietarioDesarrollador, en etapa de proyecto; propietario, para renovación de villa |
| Verificación legal independiente del permisoA menudo incluida en un compromiso de diligencia debida más amplio que cubre también el SPA y el título | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,500,000 VND) | tarifa fija, únicaComprador, a través de un abogado independiente, antes del depósito |
| Traducción certificada del permiso y planos relacionadosEl original vietnamita sigue siendo la versión legalmente vinculante | €30 (≈ 800,000 VND) | €80 (≈ 2,100,000 VND) | por conjunto de documentosComprador, si tu abogado trabaja en inglés o francés |
| Solicitud de confirmación al Departamento de ConstrucciónAlgunas localidades cobran una tarifa nominal de búsqueda | €0 | €50 (≈ 1,300,000 VND) | administrativa, cuando correspondaGeneralmente incluida en la tarifa de tu abogado |
| Total | ≈ €180 (≈ 4,700,000 VND) | ≈ €530 (≈ 13,900,000 VND) |
Ejemplo: verificación incluida en un paquete único de diligencia debida
- Revisión legal incluyendo verificación del permiso
- €350 (≈ 9,200,000 VND)
- Traducción certificada
- €60 (≈ 1,600,000 VND)
- Σ
- €410 (≈ 10,800,000 VND)
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Preguntas frecuentes
¿Necesito un permiso de construcción si compro un apartamento terminado?
No — el permiso de construcción ya fue usado por el desarrollador para construir la residencia que estás comprando, y no solicitas uno nuevo. Lo que te importa es verificar que el edificio terminado fue construido bajo un permiso válido, ya que esto sustenta tu futuro Libro Rosa.
¿Cómo verifico si un proyecto tiene un permiso de construcción válido?
Pide al desarrollador o agente el número de referencia del permiso y la autoridad emisora, luego haz que un abogado independiente lo confirme con el Departamento de Construcción local — incluyendo que cubre el bloque específico, pisos y mezcla de unidades que estás comprando.
¿Qué pasa si un edificio fue construido sin un permiso válido?
Un edificio sin permiso o no conforme puede enfrentar retrasos o rechazo cuando la oficina de registro de tierras procesa los certificados de propiedad, incluido el Libro Rosa en el que confían los compradores extranjeros. Esta es una de las razones por las que la verificación independiente antes de pagar un depósito vale el modesto costo.
¿Necesito un permiso de construcción para renovar mi apartamento o villa en Hanoi?
Los trabajos interiores dentro de un apartamento usualmente necesitan aprobación de la junta de administración del edificio más que un permiso nuevo. Los cambios estructurales, o la renovación y ampliación de una villa, generalmente requieren su propia solicitud de permiso a través de la autoridad distrital.
¿Quién paga el permiso de construcción — el comprador o el desarrollador?
El desarrollador o propietario del terreno/edificio paga y posee el permiso; no es un cargo que se facture al comprador de un apartamento. Tu único costo es la verificación independiente opcional y recomendada del permiso que ya posee el desarrollador.
¿El permiso de construcción es lo mismo que el Libro Rosa?
No. El permiso de construcción autoriza la construcción antes o durante un proyecto; el Libro Rosa registra tus derechos de uso de la tierra y la propiedad de la casa después. Un edificio legalmente permitido es una condición previa para un Libro Rosa limpio, pero los dos documentos sirven para etapas diferentes de tu compra.
Fuentes
- Ley de Vivienda 2023 (Ley No. 27/2023/QH15) — marco nacional para la legalidad en vivienda y construcción.
- Ley de Tierras 2024 (Ley No. 31/2024/QH15) — regula los derechos de uso de la tierra subyacentes a cualquier edificio permitido.
- Decreto 95/2024/ND-CP, que detalla la implementación de la Ley de Vivienda 2023 (no hay URL oficial verificada en inglés disponible; citado por referencia).
- Ministerio de Construcción (Bộ Xây dựng) — autoridad nacional que supervisa asuntos de construcción y planificación urbana, por encima de los Departamentos provinciales/ciudad de Construcción que emiten permisos.
Haz verificar el permiso de construcción antes de firmar
Envíanos el nombre del proyecto y, si lo tienes, la referencia del permiso. Nuestro servicio de asesoría en Hanoi te presenta a un abogado independiente que lo confirma con el registro original del Departamento de Construcción — con respuesta en 24 horas, sin compromiso.