Comprendre la paperasse

Acte de succession : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir

Qu’est-ce qu’un acte de succession au Vietnam ?

Un acte de succession — văn bản khai nhận ou phân chia di sản thừa kế — est le document notarié qui transfère un bien immobilier vietnamien d’un propriétaire décédé aux noms de ses héritiers légaux, conformément au Code civil 2015. Les acheteurs le vérifient chaque fois que le titre d’un bien en revente est passé par succession ; les propriétaires étrangers l’utilisent pour planifier qui héritera de leur propre maison à Hanoi.

Acte de succession en un coup d’œil

Document

Nom vietnamien: Văn bản khai nhận di sản thừa kế (héritier unique) ou Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế (héritiers multiples); Littéralement : « déclaration/accord sur le patrimoine hérité »
Délivré par: Un office notarial (văn phòng/phòng công chứng), certifiant la déclaration des héritiers et les documents justificatifs; Dans certaines communes rurales, le Comité populaire de la commune peut certifier à la place d’un notaire
Pour: Les héritiers légaux d’un propriétaire décédé — selon un testament valide, ou, en l’absence de celui-ci, selon l’ordre légal de priorité fixé par le Code civil 2015
Quand c’est important dans un achat: Chaque fois que le titre d’un vendeur en revente est passé par succession, il fait partie de la chaîne de titre que votre avocat vérifie avant signature. C’est aussi le document dont les propres héritiers d’un propriétaire étranger auront besoin de leur côté.; Voir notre guide du processus d’achat
Coût typique: Notarisation et traduction certifiée : environ 150 €–650 € (≈ 4 000 000–17 200 000 VND), plus une taxe d’enregistrement de 0,5 % pour mettre à jour le certificat; Décret 10/2022/ND-CP ; les frais de notaire sont basés sur la valeur, non fixes
Validité: Pas d’expiration une fois notarié et le certificat réémis au nom des héritiers ; la durée de détention d’un héritier étranger reste limitée à 50 ans à partir de la concession initiale, renouvelable une fois; Loi sur le logement 2023
Droit applicable: Code civil 2015 (Partie IV, succession), Loi sur la notarisation 2014 (modifiée en 2024), Loi sur le logement 2023 (en vigueur depuis le 1er janvier 2025)

Fac-similé annoté d’un acte de déclaration de succession vietnamien notarié, montrant les champs pour les détails du défunt, les héritiers et la répartition du patrimoine — à titre d’illustration uniquement, pas un certificat réel. Un acte authentique porte le sceau de l’office notarial et le numéro d’enregistrement ; demandez à votre avocat de confirmer chaque champ par rapport à votre propre copie.Télécharger le spécimen (PDF)

Comment obtenir un acte de succession

⏱ Environ 6 à 10 semaines d’un dossier complet à un certificat mis à jour ; plus long si les héritiers sont à l’étranger ou si la succession est contestée

Les héritiers — pas les acheteurs — font la demande de cet acte, mais en tant qu’acheteur vous le rencontrerez chaque fois que le titre d’un vendeur est passé par succession, et en tant que propriétaire étranger il vaut la peine de le comprendre avant de décider qui doit hériter de votre propre propriété à Hanoi. Aucune des étapes ci-dessous ne requiert que chaque héritier soit physiquement présent au Vietnam tout au long du processus ; un héritier à l’étranger peut généralement agir par procuration enregistrée.

1
Confirmer les héritiers et rassembler les documents
⏱ 1 à 2 semaines
Les héritiers (ou leur représentant) collectent le certificat de décès du défunt, leur Certificat (Livre Rose) existant pour la propriété, la preuve du lien familial, les pièces d’identité de chaque héritier, et le testament, s’il existe. En l’absence de testament, le Code civil 2015 fixe un ordre de priorité — conjoint, enfants biologiques et adoptifs, et parents partagent en premier, suivis par les grands-parents et frères et sœurs.
DocumentsCertificat de décès · Certificat (Livre Rose) du défunt · Passeports ou cartes d’identité des héritiers · Certificats de mariage/naissance prouvant la relation · Testament, s’il existe
⚠Un héritier vivant à l’étranger dont le certificat de naissance ou de mariage n’est pas légalisé et apostillé pour usage au Vietnam est la cause la plus fréquente de retard.
2
Période d’affichage public
⏱ 15 jours (minimum légal)
Avant que le notaire puisse certifier l’acte, la succession est affichée publiquement au Comité populaire de la commune/quartier où se situe la propriété (et où le défunt résidait en dernier), invitant toute personne ayant une réclamation concurrente à se manifester. Cette étape existe pour protéger les acheteurs qui s’appuieront plus tard sur le titre, autant que les héritiers eux-mêmes.
⚠Une succession contestée, ou une réclamation survenant pendant la période d’affichage, suspend la notarisation jusqu’à résolution ou règlement par un tribunal.
3
Notarisation de l’acte
⏱ Le jour même, une fois la période d’affichage close◈ Frais de notaire basés sur la valeur, selon le barème officiel
Une fois la période d’affichage close sans objection, le notaire rédige soit la déclaration d’héritier unique, soit l’accord de division entre héritiers multiples et fait signer chaque héritier en personne, ou par procuration enregistrée s’ils sont à l’étranger.
DocumentsDéclaration ou accord de division signé par chaque héritier · Certificat de décès original · Certificat (Livre Rose) original
4
Payer la taxe d’enregistrement et mettre à jour le certificat
⏱ 2 à 4 semaines◈ Taxe d’enregistrement de 0,5 %
Les héritiers soumettent l’acte notarié au Bureau d’enregistrement foncier du district pour faire réémettre le Certificat à leur nom, en payant la taxe d’enregistrement de 0,5 % et en réglant d’abord toute position d’impôt sur le revenu personnel.
DocumentsActe de succession notarié · Attestation de décharge ou d’exonération fiscale
5
Vérifier l’éligibilité des héritiers étrangers avant de déposer la demande
⏱ Évaluer avant de déposer
Si un héritier est de nationalité étrangère (et non un Việt Kiều, qui bénéficie de droits quasi locaux selon la Loi foncière 2024), la propriété doit toujours être éligible à la propriété étrangère — un appartement dans le quota de 30 % pour étrangers de cet immeuble, pour le reste du terme renouvelable de 50 ans initial. Les terrains et logements hors projet commercial approuvé ne peuvent pas être titrés au nom d’un héritier étranger. Lorsqu’un héritier n’est pas éligible, il conserve le droit à la valeur de la propriété — généralement exercé par la vente et la réception du produit, ou par un cohéritier vietnamien ou Việt Kiều prenant le titre à la place.
⚠Déposer la demande de certificat avant ce contrôle d’éligibilité peut bloquer un dossier au bureau foncier pendant des mois.

Ce que coûte un acte de succession

Les chiffres sont des coûts administratifs et professionnels. L’impôt sur le revenu personnel sur la succession elle-même dépend du lien de l’héritier avec le défunt et est évalué séparément par le service des impôts.

—	Min	Max	Base
Notarisation de l’acteAugmente avec la valeur déclarée du patrimoine	€90 (≈ 2,400,000 VND)	€350 (≈ 9,300,000 VND)	basée sur la valeur, fixée par le barème des frais de notaireHéritiers, à la notarisation
Traduction certifiée de documents étrangersCertificats de décès, naissance ou mariage délivrés à l’étranger nécessitent généralement cela	€40 (≈ 1,060,000 VND)	€150 (≈ 4,000,000 VND)	par documentHéritiers, si un document justificatif n’est pas en vietnamien
Taxe d’enregistrement pour mise à jour du certificatDécret 10/2022/ND-CP	0.5%	0.5%	% de la valeur estimée du bienHéritiers, lors de la réémission du Certificat (Livre Rose)
Impôt sur le revenu personnel sur la successionLe conjoint, les parents/enfants biologiques ou adoptifs, les beaux-parents/enfants, les grands-parents/petits-enfants et les frères et sœurs sont généralement exonérés ; les autres héritiers doivent faire évaluer leur situation individuellement	Exempt	Assessed by the tax office	dépend du lien avec le défuntHéritiers, avant la réémission du certificat
Si l’héritier revend ensuite la propriétéL’impôt standard sur le revenu personnel du cédant qui s’applique à toute vente immobilière vietnamienne	2%	2%	% du prix de venteHéritier, uniquement s’il vend
Total	≈ €130 (≈ 3,500,000 VND)	≈ €500 (≈ 13,300,000 VND)

Civil Code 2015 · Law on Notarization 2014 (amended 2024) · Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 (in force since 1 January 2025)

Pas un conseil juridique

Cette page explique, en termes généraux, comment fonctionne un acte de succession vietnamien et le processus de succession sous-jacent ; ce n’est pas un conseil juridique sur la succession, le testament ou la nationalité spécifiques à votre famille. Si le défunt avait une nationalité étrangère, le droit international privé peut ajouter une couche supplémentaire — certains systèmes juridiques, y compris le Règlement UE 650/2012 pour de nombreux ressortissants européens, permettent que certaines questions successorales soient régies par la loi de la nationalité du défunt, mais les biens immobiliers situés physiquement au Vietnam sont généralement toujours traités selon la procédure notariale vietnamienne et d’enregistrement foncier pour mettre à jour le titre.

Les successions contestées, les héritiers manquants et les successions transfrontalières posent chacune des questions qu’un guide général ne peut pas résoudre. Avant de vous fier à un acte de succession dans un achat, ou de planifier comment votre propre propriété à Hanoi devrait passer à vos héritiers, faites-le examiner indépendamment par un conseil agréé vietnamien.

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Questions fréquemment posées

Comment fonctionne la succession au Vietnam ?

Les biens immobiliers vietnamiens passent soit sous un testament valide, soit, en l’absence de celui-ci, selon l’ordre fixe de priorité établi par le Code civil 2015 — conjoint, enfants et parents d’abord, puis grands-parents et frères et sœurs. Les héritiers doivent faire notarier leur droit dans un acte de succession avant que le Certificat (Livre Rose) de la propriété puisse être mis à jour à leur nom.

Comment obtenir un acte pour une propriété héritée ?

Les héritiers rassemblent le certificat de décès, le titre existant et la preuve de lien, attendent une période d’affichage public de 15 jours au Comité populaire local, puis font certifier par un notaire soit une déclaration d’héritier unique, soit un accord de division entre héritiers multiples. L’acte notarié est ensuite déposé au Bureau d’enregistrement foncier du district pour mettre à jour le certificat.

Un étranger peut-il hériter d’une propriété au Vietnam ?

Oui, un étranger peut être nommé héritier. Leur enregistrement en tant que propriétaire dépend de l’éligibilité : un appartement dans le quota de 30 % pour étrangers de cet immeuble est éligible, pour le reste du terme renouvelable initial de 50 ans. Les terrains et logements hors projet commercial approuvé ne peuvent pas être titrés au nom d’un individu étranger — un héritier non éligible conserve alors le droit à la valeur de la propriété.

Les biens hérités sont-ils taxés au Vietnam ?

Souvent non. L’impôt sur le revenu personnel sur une succession est généralement exonéré lorsque l’héritier est le conjoint, un parent/enfant biologique ou adoptif, un beau-parent/enfant, un grand-parent/petit-enfant ou un frère/sœur du défunt. Les héritiers hors de ce groupe doivent faire évaluer leur situation fiscale individuellement avant la mise à jour du certificat.

Que se passe-t-il s’il n’y a pas de testament ?

La succession est répartie selon l’ordre légal du Code civil 2015 : conjoint, enfants biologiques et adoptifs, et parents héritent d’abord à parts égales ; s’ils ne survivent pas, les grands-parents et frères et sœurs sont ensuite appelés. Tous les héritiers éligibles du groupe applicable doivent participer à la déclaration ou à l’accord de division notarié.

Les héritiers à l’étranger peuvent-ils compléter le processus sans se rendre au Vietnam ?

Généralement oui. Un héritier qui ne peut pas être présent en personne peut signer par procuration enregistrée, notariée ou légalisée dans son pays de résidence, puis utilisée par son représentant au Vietnam pour les étapes de notarisation et d’enregistrement foncier.

Un testament établi hors du Vietnam est-il reconnu ?

Un testament valablement établi selon la loi du pays où il a été fait est généralement reconnu pour les besoins du droit international privé, mais le notaire vietnamien et le bureau foncier exigeront toujours ce testament — avec une traduction certifiée et, le cas échéant, une légalisation — avant qu’il puisse être utilisé pour mettre à jour un titre au Vietnam. Faites-le examiner localement plutôt que de supposer une reconnaissance automatique.

Sources

Code civil 2015 (Bộ luật Dân sự, No. 91/2015/QH13) — Partie IV, succession
Loi sur le logement 2023 (Luật Nhà ở, No. 27/2023/QH15), en vigueur depuis le 1er janvier 2025
Loi foncière 2024 (Luật Đất đai, No. 31/2024/QH15)
Loi sur la notarisation 2014 (modifiée en 2024)
Décret 10/2022/ND-CP — barème des frais d’enregistrement

Acheter un bien passé par succession — ou planifier votre propre succession ?

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