Comprendre la paperasse

Pink Book (Sổ hồng) : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir

Qu’est-ce qu’un pink book au Vietnam ?

Un pink book (sổ hồng) est le certificat unifié vietnamien des droits d’usage des terres et de propriété immobilière — la preuve que vous détenez un titre légal sur un appartement ou une maison spécifique. Pour un acheteur étranger, il confirme la propriété du bâtiment, pas du terrain en dessous, pour une durée renouvelable de 50 ans, dans le cadre du quota de 30 % de propriété étrangère par immeuble.

Pink Book — faits clés

Document

Nom vietnamien: Sổ hồng — officiellement Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Certificat unifié vietnamien de propriété foncière et immobilière, en vigueur depuis 2009
Délivré par: Le bureau d’enregistrement foncier au niveau du district, sous l’autorité provinciale de l’administration foncière; Loi foncière 2024
Moment de réception: À la toute fin de votre achat, après paiement complet, remise des clés et enregistrement terminés; Voir notre processus d’achat étape par étape
Coût typique: Une taxe d’enregistrement de 0,5 % sur la valeur déclarée du bien, plus des frais modestes de dossier et de traduction; Le décret 10/2022/ND-CP fixe le taux national de la taxe d’enregistrement
Validité: 50 ans pour les propriétaires étrangers, renouvelable une fois sur demande; Loi sur le logement 2023 — durée indéfinie pour les ressortissants vietnamiens
Langue: Délivré uniquement en vietnamien; Une traduction certifiée est recommandée pour une utilisation auprès d’une banque ou d’une autorité à l’étranger
Droit applicable: Loi sur le logement 2023 · Loi foncière 2024 · Décret 95/2024; Les textes cités par notre rédaction dans ce dossier — aucune autre source réglementaire n’est utilisée
Nécessaire pour: Prouver la propriété, revendre, hypothéquer ou transmettre le bien par héritage; Ne confère pas, en soi, aucun droit de résidence au Vietnam

Exemplaire : le Pink Book (Sổ hồng)

Fac-similé annoté A4 d’un Pink Book vietnamien (EXEMPLAIRE — données fictives, sans sceaux officiels ni données personnelles). Les encadrés dorés indiquent les champs que notre rédaction vérifie en priorité : le nom légal exact du propriétaire enregistré, la référence de l’appartement ou du terrain et sa superficie, la clause de durée de propriété étrangère de 50 ans, et le bureau d’enregistrement foncier émetteur. Téléchargez-le pour voir, champ par champ, ce qu’un certificat authentique doit afficher avant de le comparer à une copie du vendeur.Télécharger le spécimen (PDF)

Comment obtenir votre Livre Rose après un achat

⏱ Typiquement 30 à 50 jours ouvrables après le paiement complet, une fois le dossier complet

Vous ne faites pas de demande pour un Livre Rose avant d’acheter — il vous est délivré, à votre nom, uniquement une fois votre achat finalisé et enregistré. Pour une unité sur plan, le promoteur dépose généralement d’abord le dossier au niveau du projet ; pour une revente, vous ou votre avocat déposez directement une fois le transfert convenu. La séquence ci-dessous est la même que vous complétiez les formalités à Hanoi ou à distance via une procuration.

1
Complétez votre Contrat de Vente et la remise des clés
⏱ À la remise des clés / à la finalisation
Payer la dernière échéance selon votre Contrat de Vente notarié et recevoir le procès-verbal de remise du promoteur, ou finaliser l’acte de transfert pour une revente. Ce dossier, avec votre passeport, constitue la base de votre demande de Livre Rose.
DocumentsContrat de Vente · Procès-verbal de remise ou acte de transfert · Passeport
⚠Une unité encore en dehors du quota de 30 % de propriété étrangère pour son immeuble ne peut pas être enregistrée à votre nom — confirmez la disponibilité du quota par écrit avant cette étape, pas après.
2
Constituer le dossier d’enregistrement
⏱ 1 à 2 semaines pour préparer◈ 30 € à 80 € (≈ 825 000 à 2 200 000 VND) pour les traductions certifiées, si nécessaire
Votre dossier comprend généralement le contrat notarié, votre passeport avec un tampon d’entrée valide, la preuve du paiement intégral, une description du bien, et le formulaire standard de demande d’enregistrement foncier. Les documents manquants ou non notariés sont la cause la plus fréquente de retard.
DocumentsPasseport avec tampon d’entrée valide · Contrat notarié et procès-verbal de remise · Formulaire de demande d’enregistrement
3
Déposer au Bureau d’Enregistrement Foncier du district
⏱ Déposé une fois, puis une période formelle de traitement s’ouvre
Votre avocat ou un représentant autorisé dépose le dossier au Bureau d’Enregistrement Foncier couvrant le district du bien. Un reçu avec une référence de suivi est délivré — conservez-le ; c’est votre preuve de dépôt et la référence pour tout suivi.
4
Évaluation et paiement des frais d’enregistrement
⏱ Dans la même période de traitement◈ 0,5 % de la valeur déclarée du bien
Le bureau évalue les frais d’enregistrement de 0,5 % sur la valeur déclarée du bien et émet un avis de paiement. Le paiement est normalement requis avant la finalisation du certificat, et le reçu devient partie intégrante de votre dossier permanent.
5
Vérification, émission et retrait
⏱ 20 à 40 jours ouvrables
Le Bureau d’Enregistrement Foncier vérifie le dossier par rapport aux plans approuvés du projet et aux propres registres du promoteur, confirme que le quota de propriété étrangère a été respecté au moment de votre achat, et prépare le certificat pour émission. Vérifiez votre nom exactement comme orthographié dans votre passeport, la surface et la description du bien, ainsi que la clause de durée de propriété avant de quitter le guichet — les corrections sont bien plus faciles avant que vous ne vous fiez au document.
DocumentsProcuration, si retrait à distance
⚠Les retards sont généralement causés par un dossier incomplet côté promoteur — approbations de projet ou registres de quota — plutôt que par un élément sous le contrôle de l’acheteur. Demandez à votre avocat de suivre directement le statut du dossier auprès du bureau.

Livre Rose vs Livre Rouge

	Livre Rose (Sổ hồng)	Livre Rouge (Sổ đỏ)
Terme vietnamien	Sổ hồng — nom informel pour le certificat unifié qui inclut désormais la propriété de la maison	Sổ đỏ — nom informel pour l'ancien certificat, uniquement foncier
Ce qu'il certifie	Droits d'utilisation du terrain ET propriété du bâtiment sur ce terrain	Droits d'utilisation du terrain seulement — aucune propriété de bâtiment ou de maison enregistrée
Propriété typique	Appartements et maisons construites sur un terrain avec des droits d'usage reconnus	Parcelles de terrain indépendantes — terrains ruraux, agricoles ou urbains sans habitation enregistrée
Délivré depuis	Format unifié en place depuis 2009, toujours le certificat délivré aujourd'hui	Délivré principalement avant 2009 ; les nouveaux livres rouges autonomes sont désormais rares
Un étranger peut-il en détenir un	Oui — pour un bâtiment ou un appartement, dans la limite de 50 ans et du quota de 30 % par bâtiment	Non — un livre rouge enregistre des droits fonciers que les étrangers ne peuvent généralement pas détenir directement
Où vous le verrez encore	Chaque achat d'appartement ou de maison que vous faites à Hanoï	Propriétés plus anciennes, ou dossiers fonciers pas encore mis à jour au certificat unifié

Coût d'un Livre Rose

Les frais d'enregistrement sont fixés par décret national ; traduction, copies certifiées et assistance au dépôt sont des services optionnels que la plupart des acheteurs étrangers choisissent d'utiliser.

—	Min	Max	Base
Frais d'enregistrement (lệ phí trước bạ)Fixé nationalement par le Décret 10/2022/ND-CP — non négociable	0.5%	0.5%	% de la valeur déclarée du bienAcheteur, au dépôt
Préparation du dossier & dépôt (avocat)	€150 (≈ 4,125,000 VND)	€400 (≈ 11,000,000 VND)	ponctuel, optionnel mais recommandéAcheteur
Traduction certifiée du certificat	€40 (≈ 1,100,000 VND)	€120 (≈ 3,300,000 VND)	par ensemble de documentsAcheteur, si nécessaire pour une banque ou une utilisation à l'étranger
Pouvoir (notarisation/légalisation)	€80 (≈ 2,200,000 VND)	€250 (≈ 6,875,000 VND)	ponctuelAcheteur, si dépôt à distance
Total	≈ 0.5% of price + €270 (≈ 7,425,000 VND)	≈ 0.5% of price + €770 (≈ 21,175,000 VND)

Exemple illustratif sur un appartement d'environ 450 000 € (pas une moyenne du marché — vérifiez les médianes actuelles par district sur nos annonces en direct)

Frais d'enregistrement (0,5%): €2,250 (≈ 61,875,000 VND)
Dépôt par un avocat: €280 (≈ 7,700,000 VND)
Traduction certifiée: €70 (≈ 1,925,000 VND)
Σ: 2 600 € (≈ 71 500 000 VND)

Decree 10/2022/ND-CP · Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024

Ceci n'est pas un conseil juridique

Cette page explique comment fonctionne généralement le Livre Rose pour un acheteur étranger selon la loi vietnamienne sur le logement et la loi foncière en vigueur ; ce n'est pas un conseil juridique concernant votre projet, unité ou calendrier spécifique. Les exigences de dépôt peuvent varier selon la province et le projet, et un dossier qui semble complet peut toujours être rejeté pour une technicité que seul un avocat ou notaire agréé au Vietnam détectera à l'avance.

Avant de signer un Contrat de Vente, ou de vous fier au Livre Rose du vendeur comme preuve de titre clair, faites-le vérifier par un professionnel indépendant. Notre bureau de conseil peut vous mettre en relation avec des avocats et notaires qui traitent cela régulièrement pour les acheteurs étrangers, sans frais pour l'évaluation initiale.

Notaires et avocats qui aident les acheteurs étrangers à vérifier et enregistrer un Livre Rose

Văn phòng Công chứng CVN

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Notariat contrats vente/transfert immobilier, sổ đỏ, procurations, héritages ; service 24/7 et à domicile

Hanoi · Vietnamien, Anglais, Chinois, Japonais, Coréen

TA PHA Public Notary Office (TA PHA Group)

★

Bureau notarial + cabinet juridique : notariat, conveyancing immobilier, due diligence, conseil contrats

Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais

Thao & Co.

★

Traduction certifiée/notariée, légalisation consulaire, documents légaux et immobiliers pour transactions d'étrangers

Ho Chi Minh City · Vietnamien, Anglais (multilingue)

Văn phòng Công chứng Nguyễn Huệ

Notariat contrats vente/transfert/donation nhà đất, hypothèques, héritages, procurations ; service à domicile

Hanoi · Vietnamien

→ notary

Questions fréquemment posées

Qu'est-ce qu'un livre rose au Vietnam ?

Un livre rose (sổ hồng) est le certificat unifié vietnamien des droits d'usage des terres et de propriété des maisons — le document prouvant le titre légal d'un appartement ou d'une maison. Pour un acheteur étranger, il confirme la propriété du bâtiment pour une durée renouvelable de 50 ans, jamais la propriété du terrain en dessous.

Quelle est la différence entre le livre rouge et le livre rose ?

Le livre rouge (sổ đỏ) certifiait uniquement les droits d'usage des terres, sans enregistrement de propriété du bâtiment, et était principalement délivré avant 2009. Depuis 2009, les droits d'usage des terres et la propriété des maisons ont été combinés en un seul certificat unifié appelé communément le livre rose — celui délivré pour chaque achat d'appartement ou de maison à Hanoi aujourd'hui.

Comment les étrangers obtiennent-ils un livre rose au Vietnam ?

En réalisant un achat légal dans un projet de logement commercial approuvé, dans le quota de 30 % de propriété étrangère pour le bâtiment, puis en déposant un dossier d'enregistrement — contrat, procès-verbal de remise, passeport et formulaire de demande — auprès du Bureau d'Enregistrement Foncier du district. La plupart des acheteurs étrangers utilisent un avocat agréé vietnamien pour déposer et suivre le dossier.

Combien coûte un livre rose ?

Le coût légal est une taxe d'enregistrement de 0,5 % sur la valeur déclarée du bien, fixée par le Décret 10/2022/ND-CP. En plus, la plupart des acheteurs étrangers prévoient environ 270 € à 770 € (≈ 7,4 à 21,2 millions VND) pour le dépôt légal optionnel, la traduction certifiée et, en cas de signature à distance, une procuration notariée.

Puis-je acheter un bien qui n'a pas encore son livre rose ?

Oui — c'est le cas normal pour un achat sur plan, où le livre rose n'est délivré qu'après que le projet ait terminé son propre enregistrement au niveau du projet et que vous ayez fini de payer. Pour une revente, demandez toujours à voir le livre rose existant du vendeur avant de verser un acompte ; acheter sur la promesse d'un certificat futur comporte un risque matériellement plus élevé.

Comment vérifier un livre rose avant d'acheter ou de signer ?

Faites vérifier par un avocat ou notaire indépendant le certificat par rapport au passeport ou à la carte d'identité du vendeur, confirmez que la description du bien et la surface correspondent à l'unité réelle, et vérifiez la durée d'usage du terrain ainsi que toute note de hypothèque ou de litige inscrite sur le certificat. N'acceptez jamais une simple photocopie comme vérification suffisante.

Combien de temps faut-il pour recevoir un livre rose après l'achat ?

Une fois votre dossier complet et déposé, le Bureau d'Enregistrement Foncier prend généralement 20 à 40 jours ouvrables pour vérifier et délivrer le certificat, bien que le délai global puisse être plus long si le projet lui-même n'a pas encore terminé son enregistrement au niveau du projet.

Sources

Loi sur le logement 2023 (27/2023/QH15) — en vigueur depuis le 01/08/2024 ; fixe la durée de propriété étrangère à 50 ans.
Loi foncière 2024 (31/2024/QH15) — en vigueur depuis le 01/08/2024 ; régit le Bureau d'Enregistrement Foncier du district et les droits d'usage des terres inscrits sur le Livre Rose.
Décret 10/2022/ND-CP — fixe le taux national de taxe d'enregistrement à 0,5 % (texte cité ; pas d'URL officielle vérifiée disponible).
Décret 95/2024/ND-CP — décret d'application détaillant la mise en œuvre de la Loi sur le logement (texte cité ; pas d'URL officielle vérifiée disponible).

Le certificat de titre vietnamien, en un coup d'œilMaison Hanoi

Faites vérifier votre Livre Rose avant de vous y fier

Envoyez-nous le nom du projet et, si vous l'avez, la référence de votre certificat. Notre bureau de conseil à Hanoi vous met en relation avec des avocats et notaires indépendants qui le vérifient par rapport à l'enregistrement original au Bureau d'Enregistrement Foncier — une réponse sous 24 heures, sans engagement, et jamais un substitut à votre propre avocat.