Comprendre la paperasse
TVA (immobilier au Vietnam) : ce que c’est, pourquoi c’est important, comment l’obtenir
Qu’est-ce que la TVA et s’applique-t-elle lorsque j’achète un bien immobilier à Hanoi ?
La TVA (thuế GTGT) apparaît rarement comme un coût séparé lorsque vous achetez à Hanoi : elle est intégrée dans le prix annoncé par le promoteur pour un logement neuf, et les reventes entre particuliers ne sont pas du tout soumises à cette taxe. Elle devient directement pertinente dès que vous mettez le bien en location, avec une TVA forfaitaire de 5 % plus un impôt sur le revenu personnel (PIT) de 5 % appliqués sur le revenu locatif brut.
La TVA en un coup d’œil
Document- Nom vietnamien
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Désignée dans les guides en anglais simplement comme VAT
- S’applique à
- Le prix de vente du promoteur pour les logements neufs, et tout revenu locatif que vous percevez de votre bien
- Les achats entre particuliers (seconde main, titre rose) ne sont pas du tout soumis à la TVA
- Administrée par
- L’administration fiscale vietnamienne (Direction des Impôts, Ministère des Finances), via votre Sous-Direction des Impôts locale
- Déclarée sous le même code fiscal (MST) utilisé pour vos frais d’enregistrement
- Taux applicable aux propriétaires
- TVA forfaitaire de 5 % sur le revenu locatif brut
- Combinée avec un impôt sur le revenu personnel de 5 % sur la même déclaration — Circulaire 92/2015/TT-BTC
- À l’achat
- Incluse dans le prix du contrat pour les logements neufs — non facturée séparément à l’acheteur
- Aucune facture de TVA n’est émise lors d’un transfert de titre rose d’occasion
- Fréquence de déclaration
- Par contrat de location, ou annuellement sous l’option de déclaration annuelle
- Déclarée par vous ou votre comptable auprès de la Sous-Direction des Impôts locale
- Obligatoire pour
- Tout propriétaire étranger qui loue un bien immobilier à Hanoi
- Non obligatoire si vous détenez le logement pour un usage personnel uniquement et ne le louez jamais
Qu’est-ce que la TVA et quand est-elle importante pour votre achat à Hanoi ?
La taxe sur la valeur ajoutée — thuế giá trị gia tăng, généralement abrégée GTGT — est la taxe indirecte nationale vietnamienne sur la fourniture de biens et services, administrée par la Direction des Impôts sous le Ministère des Finances. Pour un achat simple auprès d’un promoteur agréé, la TVA n’apparaît pas comme un poste que vous payez en plus du prix : c’est une taxe professionnelle que le promoteur doit déjà sur la vente et qu’il intègre dans le montant contractuel annoncé. Les droits d’usage des terres eux-mêmes sont exclus de l’assiette de la TVA, et un transfert d’occasion entre deux particuliers — une revente titre rose — n’est pas du tout soumis à la TVA ; seul l’impôt sur le revenu personnel du vendeur (2 % du prix de vente) s’applique dans ce cas.
La TVA devient une question que vous gérez directement dès que vous décidez de louer votre bien à Hanoi. Les revenus locatifs perçus par un propriétaire individuel, résident ou non, relèvent du régime forfaitaire défini par la Circulaire 92/2015/TT-BTC : une TVA combinée de 5 % et un impôt sur le revenu personnel de 5 % sur votre revenu locatif brut, déclarés soit par contrat de location, soit annuellement. C’est ce taux de TVA qui affecte réellement un propriétaire étranger en pratique — pas un taux facturé à la signature, mais un taux déclenché le jour où vous commencez à percevoir des loyers.
Coûts liés à la TVA pour un propriétaire étranger
La TVA sur un achat neuf est intégrée dans le prix du promoteur et n’est pas facturée séparément. Les lignes ci-dessous couvrent le coût récurrent qui s’applique directement aux propriétaires : TVA et PIT sur les revenus locatifs.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| TVA sur les revenus locatifsRégime forfaitaire pour les particuliers — Circulaire 92/2015/TT-BTC | 5% | 5% | % du revenu locatif brutPropriétaire-bailleur, par contrat de location ou déclaration annuelle |
| PIT sur les revenus locatifsDéclaré sur la même déclaration que la TVA locative | 5% | 5% | % du revenu locatif brutPropriétaire-bailleur, déclaré avec la TVA |
| TVA sur le prix d’achat d’un logement neufNon facturée séparément à l’acheteur ; ne s’applique pas aux reventes titre rose d’occasion | Included | Included | intégrée dans le prix du contratPromoteur, à la signature |
| Exonération en dessous du seuil minimum de revenuAucune TVA ni PIT due si votre revenu locatif brut annuel reste sous le seuil minimum — demandez à votre comptable le chiffre actuel | — | — | fixé par la circulaire fiscale en vigueurPropriétaire-bailleur |
| Total | 5% + 5% | 5% + 5% |
Exemple illustratif : 1 000 € de revenu locatif brut par mois
- TVA (5 % du loyer brut)
- €50/month · ≈ VND 1.35M
- PIT (5 % du loyer brut)
- €50/month · ≈ VND 1.35M
- Σ
- ≈ 100 €/mois · ≈ 2,7 millions VND, déclaré auprès de la Sous-Direction des Impôts locale
Circular 92/2015/TT-BTC · 2023 Housing Law and Decree 95/2024/ND-CP
Questions fréquemment posées
Qu’est-ce que la TVA au Vietnam ?
La TVA (thuế giá trị gia tăng, GTGT) est la taxe indirecte nationale vietnamienne sur la fourniture de biens et services, administrée par la Direction des Impôts. Pour l’immobilier spécifiquement, les droits d’usage des terres sont exclus de l’assiette de la TVA — en pratique, elle apparaît intégrée dans le prix neuf annoncé par un promoteur, ou sous la forme du taux forfaitaire de 5 % appliqué aux revenus locatifs que vous percevez en tant que propriétaire.
Existe-t-il une TVA à 10 % au Vietnam ?
Le Vietnam applique la TVA à l’échelle nationale sur la plupart des biens et services, mais les droits d’usage des terres sont exclus de l’assiette de la TVA et une revente titre rose d’occasion n’est pas du tout soumise à la TVA — seul l’impôt sur le revenu personnel de 2 % du vendeur s’applique. Le taux qui affecte directement un propriétaire étranger est la TVA forfaitaire de 5 % sur les revenus locatifs, combinée à un PIT de 5 % correspondant.
Comment obtenir un remboursement de TVA ?
Les acheteurs étrangers individuels n’ont généralement pas de mécanisme pour récupérer la TVA intégrée dans le prix d’un promoteur — les dispositifs de remboursement au Vietnam sont conçus pour les entreprises enregistrées récupérant la TVA sur les achats, pas pour les acheteurs privés. Si vous pensez que la TVA a été facturée incorrectement, par exemple sur un transfert titre rose d’occasion, adressez-vous à votre avocat ou comptable plutôt qu’au promoteur.
Quel est le taux actuel de TVA sur les revenus locatifs au Vietnam ?
Une TVA forfaitaire de 5 % s’applique au revenu locatif brut d’un propriétaire individuel, déclarée avec un impôt sur le revenu personnel de 5 % correspondant selon la Circulaire 92/2015/TT-BTC. Ce régime forfaitaire pour les bailleurs individuels n’a pas changé en 2026.
Est-ce que je reçois une facture de TVA lorsque j’achète un bien à Hanoi ?
Si vous achetez neuf auprès d’un promoteur agréé, oui — vous devriez recevoir une facture de TVA (hóa đơn GTGT) reflétant la taxe déjà incluse dans le prix. Un achat d’occasion entre particuliers, transféré par titre rose, ne génère pas du tout de facture de TVA.
Puis-je calculer moi-même ma TVA due ?
Pour les revenus locatifs, le calcul est simple — 5 % de TVA plus 5 % de PIT sur votre loyer brut, sans déductions dans le régime forfaitaire — mais confirmer si votre revenu est en dessous d’un seuil d’exonération minimum, et faire la déclaration correctement, est mieux géré par un comptable agréé vietnamien.
La TVA s’applique-t-elle lors de l’achat d’un appartement de revente (seconde main) ?
Non. Les transferts titre rose entre particuliers ne sont pas soumis à la TVA. Le vendeur paie à la place un impôt sur le revenu personnel de 2 % du prix de vente, et l’acheteur paie les frais d’enregistrement standards de 0,5 %.
Sources
- Loi sur le logement 2023 (27/2023/QH15)
- Loi foncière 2024 (31/2024/QH15)
- Circulaire 92/2015/TT-BTC — régime forfaitaire de TVA et impôt sur le revenu personnel pour les bailleurs individuels
- Décret 95/2024/ND-CP — décret d’application détaillant l’application de la Loi sur le logement 2023
- Direction générale des impôts (Tổng cục Thuế) — administration fiscale vietnamienne
Vous ne savez pas si la TVA est déjà incluse dans votre contrat ?
Envoyez-nous votre contrat de vente, ou votre bail si vous prévoyez de louer le logement. Notre bureau conseil à Hanoi vérifie la situation TVA et vous oriente vers un comptable agréé si besoin — sans engagement, et jamais en remplacement de votre propre conseil juridique.
Comment la TVA s’applique à votre achat et votre propriété
⏱ En cours — récurrent dès que vous louez le bien
Vous ne « demandez » pas la TVA comme vous le feriez pour un certificat — elle est soit déjà intégrée dans le prix d’un promoteur, soit déclenchée automatiquement dès que vous commencez à percevoir des revenus locatifs. Les étapes ci-dessous indiquent où la TVA intervient dans votre dossier, pour que vous sachiez quoi vérifier et quand, même si un avocat ou un expert-comptable gère les déclarations pour vous.
Vérifiez si la TVA est incluse dans votre prix neuf
⏱ Avant la signature
Demandez à votre avocat ou à l’équipe commerciale du promoteur de confirmer par écrit que le prix annoncé inclut la TVA, et demandez la facture de TVA (hóa đơn GTGT) émise à la signature. Les achats d’occasion titre rose ne comportent pas de facture de TVA — seules les ventes neuves d’un promoteur agréé en comportent.
DocumentsContrat de vente · Facture de TVA (hóa đơn GTGT) — uniquement pour le neuf
⚠Un contrat qui indique le prix de façon ambiguë peut laisser la TVA — et la taxe de maintenance de 2 % — s’ajouter au montant principal.
Décidez si vous allez louer le bien
⏱ À tout moment après la remise des clés
La TVA ne devient une obligation récurrente pour vous personnellement que lorsque vous louez le logement. Si vous prévoyez de le conserver pour un usage personnel, aucune déclaration de TVA supplémentaire n’est requise au-delà de la facture initiale du promoteur.
Enregistrez votre activité locative auprès de la Sous-Direction des Impôts locale
⏱ Avant ou au début du bail
Dès que vous signez un bail, votre comptable ou gestionnaire immobilier enregistre l’activité locative et confirme que votre code fiscal (MST) y est lié. C’est cette déclaration qui établit votre responsabilité TVA et PIT sur les loyers.
DocumentsPasseport · Contrat de location · Numéro d’identification fiscale (MST)
⚠Louer un logement sans le déclarer est une source fréquente de pénalités une fois que l’administration fiscale recoupe les enregistrements de baux.
Déclarez et payez la TVA et le PIT sur vos revenus locatifs
⏱ Par contrat de location, ou annuellement◈ 5 % TVA + 5 % PIT du revenu locatif brut
Déclarez le revenu locatif brut et payez la TVA combinée de 5 % et le PIT de 5 %, soit par contrat de location, soit via l’option de déclaration annuelle, selon ce que votre comptable recommande pour votre situation.
DocumentsContrat de location · Formulaire de déclaration fiscale
⚠Les propriétaires étrangers sans code fiscal vietnamien enregistré ne peuvent pas déclarer — régularisez cela avant votre premier paiement de loyer.