Avis sur CenLand : services, frais, avantages et inconvénients

CenLand — officiellement Cen Land Joint Stock Company, filiale du groupe plus large Cen Group fondé à Hanoï en 2001 — est l'un des réseaux d'agences immobilières les plus anciens du Vietnam. L'entreprise est entrée en bourse sur le Ho Chi Minh Stock Exchange sous le symbole CRE en 2018, ce qui lui confère un niveau de transparence financière que la plupart des agences locales, qui opèrent généralement comme des entreprises familiales non cotées, n'ont tout simplement pas. Sa direction comprend le président Nguyễn Trung Vũ et le vice-président Phạm Thanh Hưng, une figure publique reconnue au Vietnam pour son rôle d'investisseur dans l'émission Shark Tank Vietnam.

Le cœur de métier de CenLand est la distribution primaire F1 : obtenir des mandats d'exclusivité ou de vente privilégiée de la part de grands promoteurs pour commercialiser des projets sur plan, complété par une activité de transaction sur le marché secondaire et un réseau de franchises d'agences locales s'étendant au-delà de Hanoï dans d'autres villes vietnamiennes. Comme la plupart des agences structurées autour des cycles de vente primaire, ses volumes de transactions ont ralenti parallèlement au ralentissement général de l'immobilier vietnamien en 2022-2023.

La longévité n'est pas garantie dans ce secteur : Propzy, un concurrent de courtage digital pourtant très bien financé, a cessé ses activités en 2022. Les deux décennies d'existence de CenLand et son statut de société cotée en font l'un des acteurs les plus établis qu'un acheteur étranger est susceptible de rencontrer lors de la recherche de biens sur plan à Hanoï.

Pour un acheteur ou un investisseur vietnamien, CenLand gère deux activités parallèles. En tant que distributeur F1, elle détient des contrats d'agence de vente avec les promoteurs et gère les bureaux de vente, le marketing et les formalités initiales pour le lancement d'un projet donné. En parallèle, ses agents du marché secondaire et franchisés gèrent les annonces de revente et de location via les agences locales du réseau. La commission est payée par le vendeur ou le promoteur, comme c'est la norme dans le modèle de courtage vietnamien, de sorte que les visites et le premier contact ne coûtent généralement rien directement à l'acheteur — bien que cela signifie également que les intérêts de CenLand s'alignent sur la partie qui paie la commission plutôt que sur l'acheteur.

Pour un acheteur étranger à Hanoï, ce rôle de distributeur F1 constitue le principal attrait : les mandats de CenLand auprès des promoteurs peuvent donner accès aux lancements sur plan et à l'attribution d'unités au sein du quota de 30 % de propriété étrangère fixé par la Loi sur le logement de 2023, détaillée dans notre guide sur la propriété et les quotas, souvent avant même qu'un projet ne figure sur les portails d'annonces publics. En revanche, CenLand ne propose pas publiquement de service dédié en langue anglaise — aucun document public ne fait état d'un bureau multilingue standardisé. Les acheteurs ne lisant pas le vietnamien doivent donc s'attendre à devoir faire appel à un tiers indépendant et anglophone pour tout ce qui dépasse la simple consultation d'annonces et le versement d'un dépôt de réservation.

Puisque CenLand est mandatée par le promoteur et non par l'acheteur, elle ne remplace pas un audit préalable (due diligence) indépendant sur le titre de propriété ou sur le promoteur, ni l'examen du contrat de vente (SPA) avant signature — deux étapes qu'il est préférable de confier à un avocat indépendant. Les acheteurs effectuant leur achat depuis l'étranger ont généralement besoin d'une procuration (Power of Attorney) pour finaliser la signature sans se déplacer à Hanoï, et devraient planifier chaque étape en s'appuyant sur notre processus d'achat étape par étape et nos options de financement avant de s'engager financièrement. L'enregistrement du Pink Book lui-même intervient après la remise des clés, indépendamment du rôle de CenLand en tant qu'agent de vente.