La burocrazia spiegata
Permesso di costruzione: cos’è, perché è importante, come ottenerlo
Cos’è un permesso di costruzione in Vietnam e ne ho bisogno per acquistare una proprietà?
Un permesso di costruzione (giấy phép xây dựng) è l’approvazione dell’autorità locale per iniziare i lavori su un progetto. Come acquirente di un appartamento completato o su progetto o di una villa, non devi richiederlo personalmente — devi verificare che lo sviluppatore o il proprietario possieda un permesso valido, perché un edificio legalmente autorizzato è la condizione necessaria per un Pink Book pulito una volta registrato il tuo acquisto.
Permesso di costruzione a colpo d’occhio
Documento- Nome vietnamita
- Giấy phép xây dựng
- Letteralmente: “licenza di permesso di costruzione”
- Rilasciato da
- Il Dipartimento provinciale/cittadino delle Costruzioni, o il Comitato Popolare distrettuale per lavori più piccoli e non commerciali
- L’autorità che rilascia dipende dalla scala e dalla localizzazione del progetto
- Chi lo detiene
- Lo sviluppatore del progetto, o il proprietario del terreno/edificio per una villa indipendente
- Gli acquirenti lo verificano come parte della due diligence; non lo richiedono
- Quando è importante per te
- Dalla prima conversazione con il team di vendita, prima di qualsiasi deposito di prenotazione su un progetto su progetto o appena completato
- Parte fondamentale della due diligence pre-deposito
- Costo tipico per l’acquirente
- Nessun costo addebitato direttamente — la tassa del permesso è a carico dello sviluppatore o proprietario
- Il tuo unico costo è la verifica indipendente facoltativa e consigliata
- Lingua
- Il vietnamita è l’unica versione legalmente vincolante
- Richiedi una traduzione certificata per la revisione del tuo avvocato
- Legge applicabile
- Legge sull’edilizia 2023 e Decreto 95/2024/ND-CP
- Stabilisce il quadro nazionale contro cui si verifica la legalità di un progetto
- Richiesto per
- Confermare che l’edificio è stato costruito legalmente e può supportare un Pink Book valido al momento della consegna
- Non applicabile da solo ai diritti d’uso del terreno, che sono un certificato separato
Come verificare il permesso di costruzione durante l’acquisto
⏱ In corso — dalla prenotazione fino alla consegna
Non richiederai personalmente questo permesso, ma la sua verifica deve accompagnarti in ogni fase dell’acquisto — dalla prima conversazione con il team di vendita fino al giorno in cui ritiri il tuo Pink Book. I passaggi seguenti seguono la sequenza naturale di un’acquisizione a Hanoi, sia per progetti su progetto che per residenze completate.
- 1
Chiedi il riferimento del permesso al momento della prenotazione
⏱ Alla prenotazione, prima di qualsiasi pagamento◈ Nessun costo — questa è una richiesta, non un servizio
Prima di pagare qualsiasi deposito di prenotazione, chiedi allo sviluppatore o all’agente il numero di riferimento del permesso di costruzione, l’autorità che lo ha rilasciato e la data di emissione. Per una residenza completata e già consegnata questo dovrebbe essere fornito senza ritardi; per un progetto su progetto, chiedi specificamente quali fasi di costruzione e blocchi il permesso citato copre effettivamente.
DocumentsContratto di prenotazione · Numero di riferimento del permesso e data di emissione
⚠Un team di vendita che non può fornire un riferimento del permesso, o dice che è “ancora in lavorazione” per un progetto già in costruzione, è un segnale d’allarme — fermati e verifica prima di pagare qualsiasi cosa.
- 2
Fai verificare da un avvocato indipendente
⏱ 1–2 settimane◈ €150–€400 (≈ 4,000,000–10,500,000 VND)
Un avvocato vietnamita autorizzato, incaricato indipendentemente dallo sviluppatore, può richiedere conferma al locale Dipartimento delle Costruzioni che il permesso citato esiste, indica il progetto e l’indirizzo corretti e copre la scala effettivamente costruita — piani, blocchi e unità totali.
DocumentsRiferimento del permesso · Piano regolatore del progetto · Il tuo passaporto, per la lettera di incarico
- 3
Conferma che il permesso corrisponde al tuo Contratto di Vendita e Acquisto
⏱ Al momento della firma del SPA
La descrizione del progetto nel tuo Contratto di Vendita e Acquisto — piani, numero unità, blocco edificio — dovrebbe corrispondere a quanto autorizzato dal permesso verificato. Risolvi qualsiasi discrepanza per iscritto, idealmente tramite il tuo avvocato, prima di firmare.
⚠Un’unità venduta come parte di una fase successiva non autorizzata non può ricevere un Pink Book valido finché quella fase non viene regolarizzata — un ritardo indefinito da evitare.
- 4
Controlla eventuali modifiche non registrate prima del pagamento finale
⏱ Prima del pagamento finale
Chiedi se durante la costruzione è stata presentata qualche modifica al permesso originale — piani aggiuntivi, modifica della composizione delle unità, blocco aggiunto. Un permesso modificato ma non registrato è una delle cause più comuni per cui una domanda di Pink Book si blocca dopo che l’acquirente ha già pagato tutto.
- 5
Conserva il riferimento per il tuo fascicolo Pink Book
⏱ Alla consegna
Alla consegna, l’ufficio di registrazione terreni verifica il riferimento del permesso di costruzione quando elabora la tua domanda di Pink Book. Conserva insieme il numero del permesso, i tuoi verbali di consegna e il tuo Contratto di Vendita e Acquisto; il tuo avvocato o il gestore immobiliare possono tenere copie.
DocumentsVerbali di consegna · Contratto di Vendita e Acquisto · Riferimento del permesso
- 6
Per i proprietari di ville: le ristrutturazioni richiedono un permesso proprio
⏱ Solo se ristrutturi dopo l’acquisto
Se acquisti una villa o una casa con terreno e poi prevedi una ristrutturazione strutturale o un ampliamento, quei lavori generalmente richiedono una propria domanda di permesso di costruzione tramite l’autorità distrettuale — un processo separato dal permesso originale che copriva la struttura esistente.
Quanto ti costa la verifica del permesso di costruzione
Il permesso stesso è un costo a carico dello sviluppatore o proprietario — non viene fatturato all’acquirente di un appartamento. Ciò per cui devi prevedere un budget è la verifica indipendente: un avvocato che conferma che il permesso è genuino e corrisponde all’edificio costruito.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| Tassa di domanda/modifica del permesso di costruzioneStabilita dal tariffario del Dipartimento locale delle Costruzioni — mai a carico dell’acquirente di un appartamento | €0 | €0 | a carico dello sviluppatore o proprietarioSviluppatore, in fase di progetto; proprietario, per una ristrutturazione di villa |
| Verifica legale indipendente del permessoSpesso inclusa in un incarico di due diligence più ampio che copre anche SPA e titolo | €150 (≈ 4,000,000 VND) | €400 (≈ 10,500,000 VND) | tariffa fissa, una tantumAcquirente, tramite un avvocato indipendente, prima del deposito |
| Traduzione certificata del permesso e dei piani correlatiL’originale vietnamita rimane la versione legalmente vincolante | €30 (≈ 800,000 VND) | €80 (≈ 2,100,000 VND) | per set di documentiAcquirente, se il tuo avvocato lavora in inglese o francese |
| Richiesta di conferma al Dipartimento delle CostruzioniAlcune località applicano una tassa nominale di ricerca | €0 | €50 (≈ 1,300,000 VND) | amministrativa, dove applicabileSolitamente inclusa nella parcella del tuo avvocato |
| Total | ≈ €180 (≈ 4,700,000 VND) | ≈ €530 (≈ 13,900,000 VND) |
Esempio: verifica inclusa in un pacchetto unico di due diligence
- Revisione legale inclusa verifica del permesso
- €350 (≈ 9,200,000 VND)
- Traduzione certificata
- €60 (≈ 1,600,000 VND)
- Σ
- €410 (≈ 10,800,000 VND)
Housing Law 2023 · Land Law 2024 · Decree 95/2024/ND-CP
Domande frequenti
Ho bisogno di un permesso di costruzione se compro un appartamento completato?
No — il permesso di costruzione è già stato utilizzato dallo sviluppatore per costruire la residenza che stai acquistando, e tu non devi richiederne uno nuovo. Ciò che conta per te è verificare che l’edificio completato sia stato effettivamente costruito con un permesso valido, poiché questo è la base per il tuo futuro Pink Book.
Come faccio a verificare se un progetto ha un permesso di costruzione valido?
Chiedi allo sviluppatore o all’agente il numero di riferimento del permesso e l’autorità che lo ha rilasciato, poi fai confermare da un avvocato indipendente presso il locale Dipartimento delle Costruzioni — incluso che copra il blocco specifico, i piani e la composizione delle unità che stai acquistando.
Cosa succede se un edificio è stato costruito senza un permesso valido?
Un edificio senza permesso o non conforme può subire ritardi o rifiuti quando l’ufficio di registrazione terreni elabora i certificati di proprietà, incluso il Pink Book su cui fanno affidamento gli acquirenti stranieri. Questa è una delle ragioni per cui la verifica indipendente prima di pagare un deposito vale il modesto costo.
Ho bisogno di un permesso di costruzione per ristrutturare il mio appartamento o villa a Hanoi?
I lavori interni in un appartamento di solito richiedono l’approvazione del consiglio di gestione dell’edificio piuttosto che un nuovo permesso. Le modifiche strutturali, o la ristrutturazione e l’ampliamento di una villa, generalmente richiedono una propria domanda di permesso tramite l’autorità distrettuale.
Chi paga il permesso di costruzione — l’acquirente o lo sviluppatore?
Lo sviluppatore o il proprietario del terreno/edificio paga e detiene il permesso; non è una voce addebitata all’acquirente di un appartamento. Il tuo unico costo è la verifica indipendente facoltativa e consigliata del permesso che lo sviluppatore già possiede.
Il permesso di costruzione è lo stesso del Pink Book?
No. Il permesso di costruzione autorizza la costruzione prima o durante un progetto; il Pink Book registra i tuoi diritti d’uso del terreno e la proprietà della casa successivamente. Un edificio legalmente autorizzato è una condizione necessaria per un Pink Book pulito, ma i due documenti servono a fasi diverse del tuo acquisto.
Fonti
- Legge sull’edilizia 2023 (Legge n. 27/2023/QH15) — quadro nazionale per la legalità dell’edilizia e delle costruzioni.
- Legge sulla terra 2024 (Legge n. 31/2024/QH15) — regola i diritti d’uso del terreno alla base di qualsiasi edificio autorizzato.
- Decreto 95/2024/ND-CP, che dettaglia l’attuazione della Legge sull’edilizia 2023 (nessun URL ufficiale verificato in inglese disponibile; citato per riferimento).
- Ministero delle Costruzioni (Bộ Xây dựng) — autorità nazionale che sovrintende a edilizia e pianificazione urbana, sopra i Dipartimenti provinciali/cittadini delle Costruzioni che rilasciano i permessi.
Fai verificare il permesso di costruzione prima di firmare
Inviaci il nome del progetto e, se lo hai, il riferimento del permesso. Il nostro desk di consulenza a Hanoi ti metterà in contatto con un consulente indipendente che lo confermerà confrontandolo con il registro originale del Dipartimento delle Costruzioni — con risposta entro 24 ore, senza impegno.