La burocrazia spiegata
IVA (proprietà in Vietnam): cos'è, perché è importante, come ottenerla
Cos'è l'IVA e si applica quando compro una proprietà a Hanoi?
L'IVA (thuế GTGT) raramente appare come voce separata quando acquisti a Hanoi: è inclusa nel prezzo pubblicizzato dal costruttore per un'unità di nuova costruzione, e le rivendite individuali non sono soggette ad essa. Diventa direttamente rilevante una volta che affitti la proprietà, quando si applica un'IVA fissa del 5% più il 5% di imposta sul reddito personale (PIT) sul reddito lordo da locazione.
IVA in sintesi
Documento- Nome vietnamita
- Thuế giá trị gia tăng (GTGT)
- Indicato nelle guide in inglese semplicemente come VAT
- Si applica a
- Il prezzo di vendita del costruttore per unità di nuova costruzione e qualsiasi reddito da locazione che guadagni dalla tua proprietà
- Gli acquisti da individuo a individuo (seconda mano, pink-book) non sono soggetti all'IVA
- Amministrato da
- L'autorità fiscale del Vietnam (Dipartimento delle Tasse, Ministero delle Finanze), tramite il tuo Sottodipartimento Fiscale locale
- Presentato sotto lo stesso codice fiscale (MST) usato per la tua tassa di registrazione
- Aliquota che si applica ai proprietari
- IVA a tasso fisso del 5% sul reddito lordo da locazione
- Combinata con il 5% di imposta sul reddito personale sulla stessa dichiarazione — Circolare 92/2015/TT-BTC
- All'acquisto
- Inclusa nel prezzo contrattuale per unità di nuova costruzione — non fatturata separatamente all'acquirente
- Non viene emessa fattura IVA per un trasferimento secondario pink-book
- Frequenza di presentazione
- Per contratto di locazione, o annualmente con l'opzione di dichiarazione annuale
- Presentata da te o dal tuo commercialista al Sottodipartimento Fiscale locale
- Richiesta per
- Qualsiasi proprietario straniero che affitti una proprietà a Hanoi
- Non richiesta se detieni l'unità solo per uso personale e non la affitti mai
Cos'è l'IVA e quando è importante per il tuo acquisto a Hanoi?
L'imposta sul valore aggiunto — thuế giá trị gia tăng, solitamente abbreviata GTGT — è l'imposta indiretta nazionale del Vietnam sulla fornitura di beni e servizi, amministrata dal Dipartimento delle Tasse sotto il Ministero delle Finanze. Per un acquisto semplice da un costruttore autorizzato, l'IVA non appare come voce separata che paghi oltre al prezzo: è un'imposta commerciale che il costruttore già deve sulla vendita e che è inclusa nella cifra contrattuale pubblicizzata. I diritti d'uso del terreno stessi sono esclusi dalla base IVA, e un trasferimento di seconda mano tra due individui — una rivendita pink-book — non è soggetto affatto all'IVA; si applica solo l'imposta sul reddito personale del venditore (2% del prezzo di vendita).
L'IVA diventa qualcosa con cui hai a che fare direttamente una volta che decidi di affittare la tua proprietà a Hanoi. Il reddito da locazione guadagnato da un proprietario individuale, residente o meno, rientra nel regime a tasso fisso stabilito nella Circolare 92/2015/TT-BTC: un'IVA combinata del 5% e un'imposta sul reddito personale del 5% sul tuo reddito lordo da locazione, dichiarata per contratto di locazione o su base annuale. Questa è l'aliquota IVA che effettivamente interessa un proprietario straniero nella pratica — non un'aliquota applicata alla firma, ma una che scatta il giorno in cui inizi a incassare l'affitto.
Costi IVA per un proprietario straniero
L'IVA su un acquisto di nuova costruzione è inclusa nel prezzo del costruttore e non fatturata separatamente. Le righe seguenti coprono il costo ricorrente che si applica direttamente ai proprietari: IVA e PIT sul reddito da locazione.
| — | Min | Max | Base |
|---|---|---|---|
| IVA sul reddito da locazioneRegime a tasso fisso per individui — Circolare 92/2015/TT-BTC | 5% | 5% | % del reddito lordo da locazioneProprietario-locatore, per contratto di locazione o dichiarazione annuale |
| PIT sul reddito da locazioneDichiarato nella stessa dichiarazione dell'IVA sulla locazione | 5% | 5% | % del reddito lordo da locazioneProprietario-locatore, dichiarato insieme all'IVA |
| IVA sul prezzo di acquisto di nuova costruzioneNon fatturata separatamente all'acquirente; non si applica alle rivendite secondarie pink-book | Included | Included | inclusa nel prezzo contrattualeCostruttore, alla firma |
| Esenzione sotto la soglia minima di redditoNessuna IVA o PIT dovuta se il tuo reddito lordo annuo da locazione rimane sotto la soglia minima — chiedi al tuo commercialista la cifra attuale | — | — | stabilita dalla circolare fiscale vigenteProprietario-locatore |
| Total | 5% + 5% | 5% + 5% |
Esempio illustrativo: €1.000/mese di reddito lordo da locazione
- IVA (5% del canone lordo)
- €50/month · ≈ VND 1.35M
- PIT (5% del canone lordo)
- €50/month · ≈ VND 1.35M
- Σ
- ≈ €100/mese · ≈ VND 2,7M, dichiarati al Sottodipartimento Fiscale locale
Circular 92/2015/TT-BTC · 2023 Housing Law and Decree 95/2024/ND-CP
Come si applica l'IVA durante il tuo acquisto e la proprietà
⏱ Continuativo — ricorrente una volta che affitti la proprietà
Non "richiedi" l'IVA come faresti per un certificato — è già inclusa nel prezzo del costruttore, o si attiva automaticamente una volta che inizi a guadagnare reddito da locazione. I passaggi seguenti mostrano dove l'IVA interessa il tuo fascicolo, così sai cosa controllare e quando, anche se un avvocato o un commercialista gestisce le dichiarazioni per tuo conto.
- 1
Verifica se l'IVA è inclusa nel prezzo della tua nuova costruzione
⏱ Prima della firma
Chiedi al tuo avvocato o al team vendite del costruttore di confermare per iscritto che il prezzo pubblicizzato include l'IVA, e richiedi la fattura IVA (hóa đơn GTGT) emessa alla firma. Gli acquisti secondari pink-book non prevedono affatto una fattura IVA — solo le vendite di nuova costruzione da un costruttore autorizzato lo fanno.
DocumentsContratto di compravendita · Fattura IVA (hóa đơn GTGT) — solo nuova costruzione
⚠Un contratto che indica il prezzo in modo ambiguo può lasciare l'IVA — e il 2% del fondo di manutenzione — aggiunti oltre la cifra principale.
- 2
Decidi se affitterai la proprietà
⏱ In qualsiasi momento dopo la consegna
L'IVA diventa un obbligo ricorrente per te personalmente solo una volta che affitti l'unità. Se prevedi di tenerla solo per uso personale, non è richiesta alcuna ulteriore dichiarazione IVA oltre alla fattura originale del costruttore.
- 3
Registra la tua attività di locazione presso il Sottodipartimento Fiscale locale
⏱ Prima o all'inizio della locazione
Una volta firmato un contratto di locazione, il tuo commercialista o il gestore della proprietà registra l'attività di locazione e conferma che il tuo codice fiscale (MST) è collegato ad essa. Questa è la stessa dichiarazione che stabilisce la tua responsabilità IVA e PIT sull'affitto.
DocumentsPassaporto · Contratto di locazione · Codice fiscale (MST)
⚠Affittare un'unità senza dichiararla è una fonte comune di sanzioni una volta che l'autorità fiscale incrocia i dati delle registrazioni dei contratti di locazione.
- 4
Presenta e paga IVA e PIT sul tuo reddito da locazione
⏱ Per contratto di locazione, o annualmente◈ 5% IVA + 5% PIT sul reddito lordo da locazione
Dichiara il reddito lordo da locazione e paga il 5% combinato di IVA e 5% di PIT, per contratto di locazione o tramite l'opzione di dichiarazione annuale, a seconda di quanto raccomanda il tuo commercialista per la tua situazione.
DocumentsContratto di locazione · Modulo di dichiarazione fiscale
⚠I proprietari stranieri senza un codice fiscale vietnamita registrato non possono presentare la dichiarazione — risolvi questo prima che sia dovuto il primo pagamento dell'affitto.
Domande frequenti
Cos'è l'IVA in Vietnam?
L'IVA (thuế giá trị gia tăng, GTGT) è l'imposta indiretta nazionale del Vietnam sulla fornitura di beni e servizi, amministrata dal Dipartimento delle Tasse. Per la proprietà in particolare, i diritti d'uso del terreno sono esclusi dalla base IVA — in pratica si presenta inclusa nel prezzo di nuova costruzione di un costruttore, o come aliquota fissa del 5% applicata sul reddito da locazione che guadagni come proprietario.
Esiste un'IVA del 10% in Vietnam?
Il Vietnam applica l'IVA a livello nazionale sulla maggior parte dei beni e servizi, ma i diritti d'uso del terreno sono esclusi dalla base IVA e una rivendita secondaria pink-book non è affatto soggetta all'IVA — si applica solo il 2% di imposta sul reddito personale del venditore. L'aliquota che interessa direttamente un proprietario straniero è l'IVA fissa del 5% sul reddito da locazione, combinata con un PIT corrispondente del 5%.
Come posso ottenere il rimborso dell'IVA?
Gli acquirenti stranieri individuali generalmente non hanno meccanismi per recuperare l'IVA inclusa nel prezzo del costruttore — i programmi di rimborso in Vietnam sono pensati per imprese registrate che recuperano l'IVA sugli acquisti, non per acquirenti privati. Se ritieni che l'IVA sia stata addebitata in modo errato, ad esempio su un trasferimento secondario pink-book, rivolgiti al tuo avvocato o commercialista piuttosto che al costruttore.
Qual è l'aliquota IVA attuale sul reddito da locazione in Vietnam?
Si applica un'IVA fissa del 5% sul reddito lordo da locazione di un proprietario individuale, dichiarata insieme a un'imposta sul reddito personale corrispondente del 5% ai sensi della Circolare 92/2015/TT-BTC. Questo regime a tasso fisso per locatori individuali non è cambiato entrando nel 2026.
Ricevo una fattura IVA quando compro una proprietà a Hanoi?
Se acquisti nuova da un costruttore autorizzato, sì — dovresti ricevere una fattura IVA (hóa đơn GTGT) che riflette l'imposta già inclusa nel prezzo. Un acquisto secondario tra individui, trasferito tramite pink book, non genera affatto una fattura IVA.
Posso calcolare da solo la mia responsabilità IVA?
Per il reddito da locazione il calcolo è semplice — 5% di IVA più 5% di PIT sul tuo canone lordo, senza deduzioni nel regime a tasso fisso — ma confermare se il tuo reddito rientra in qualche soglia minima di esenzione e presentare correttamente la dichiarazione è meglio che lo gestisca un commercialista autorizzato vietnamita.
L'IVA si applica quando si acquista un appartamento di rivendita (seconda mano)?
No. I trasferimenti pink-book da individuo a individuo non sono soggetti all'IVA. Il venditore paga invece un'imposta sul reddito personale del 2% sul prezzo di vendita, e l'acquirente paga la tassa di registrazione standard dello 0,5%.
Fonti
- Legge sulla casa 2023 (27/2023/QH15)
- Legge sulla terra 2024 (31/2024/QH15)
- Circolare 92/2015/TT-BTC — regime a tasso fisso per IVA e imposta sul reddito personale per locatori individuali
- Decreto 95/2024/ND-CP — decreto attuativo che dettaglia l'applicazione della Legge sulla casa 2023
- Dipartimento Generale delle Tasse (Tổng cục Thuế) — autorità fiscale del Vietnam
Non sei sicuro se l'IVA è già inclusa nel tuo contratto?
Inviaci il tuo Contratto di compravendita, o il tuo contratto di locazione se prevedi di affittare l'unità. Il nostro desk di consulenza a Hanoi verifica la posizione IVA e ti indirizza a un commercialista autorizzato se ne hai bisogno — senza impegno, e mai in sostituzione della tua consulenza legale personale.