Recensione Vinhomes: servizi, commissioni, pro e contro

Vinhomes Joint Stock Company, il braccio di sviluppo immobiliare del colosso Vingroup, ha radicalmente ridisegnato i paesaggi urbani del Vietnam sin dalla sua nascita nel 2008. Fondata da Pham Nhat Vuong, il primo miliardario del Vietnam, l'azienda si è inizialmente concentrata sulla realizzazione di complessi residenziali indipendenti di fascia alta nei principali centri urbani. I primi progetti di punta hanno stabilito un nuovo punto di riferimento per il vivere di lusso, offrendo servizi integrati precedentemente inediti sul mercato interno. Nell'ultimo decennio, tuttavia, Vinhomes ha orientato la propria strategia verso un ambizioso modello di "mega-township", trasformando vaste aree suburbane in città satellite completamente autosufficienti.

Questa evoluzione strategica è particolarmente evidente a Hanoi, dove sviluppi come vinhomes ocean park e vinhomes smart city hanno ridefinito le prospettive del mercato immobiliare di Hanoi. Non si tratta di semplici complessi residenziali, bensì di ecosistemi completi caratterizzati da laghi artificiali di acqua salata, tecnologie di gestione smart-city, ospedali internazionali Vinmec, strutture scolastiche Vinschool e imponenti centri commerciali Vincom. Per gli investitori europei e gli espatriati, questa scala di sviluppo offre un'esperienza di vita in stile resort, fortemente occidentalizzata, all'interno della vivace capitale.

Dal punto di vista degli investimenti, la straordinaria solidità finanziaria di Vingroup rappresenta un baluardo fondamentale contro i rischi tipici associati alla costruzione su carta nei mercati emergenti. Mentre i costruttori più piccoli possono trovarsi ad affrontare crisi di liquidità o ritardi nei lavori, Vinhomes vanta una reputazione impareggiabile per consegne puntuali, o persino in anticipo sui tempi previsti. Questa affidabilità ha consolidato il suo status di scelta d'elezione (blue-chip) per gli acquirenti stranieri. Inoltre, il passaggio dalle torri di lusso in centro città, come vinhomes metropolis, a mega-città decentralizzate riflette un più ampio cambiamento nella pianificazione urbana in Vietnam, volto ad alleviare la congestione del centro offrendo al contempo spazi residenziali premium e ricchi di servizi nella periferia della città.

Avviare il processo di acquisto con Vinhomes è generalmente un'esperienza altamente strutturata e trasparente, pensata in modo specifico per accogliere gli investitori internazionali. Il percorso inizia solitamente con un deposito di prenotazione, per poi passare rapidamente alla firma del Contratto di Compravendita (SPA). Vinhomes fornisce contratti bilingue e dispone di uffici vendite dedicati agli acquirenti stranieri, riducendo notevolmente le difficoltà spesso associate alle transazioni immobiliari transfrontaliere in Vietnam.

Dal punto di vista finanziario, gli acquirenti devono tenere conto delle imposte di legge e delle commissioni del costruttore. Oltre al prezzo di acquisto lordo — che in genere include l'IVA al 10% — agli acquirenti è richiesto il pagamento di un fondo di manutenzione del 2% al momento della consegna. Questo fondo viene depositato su un conto dedicato per la manutenzione a lungo termine delle aree comuni dell'edificio. Inoltre, l'ottenimento del certificato di proprietà comporta una tassa di registrazione dello 0,5% calcolata sul valore regolamentato dell'immobile.

Un aspetto cruciale per gli acquirenti stranieri è il rispetto di rigidi parametri legali. In base alla Legge sull'Alloggio del 2023, gli investitori internazionali sono soggetti a una quota limite del 30% per la proprietà straniera all'interno di ogni singolo condominio. Vinhomes si avvale di un sofisticato sistema di tracciamento interno per garantire che tale quota non venga mai superata, offrendo agli acquirenti la certezza legale necessaria per procedere. È importante notare che gli stranieri non possono possedere terreni privati in Vietnam; viene invece concesso loro il diritto d'uso del suolo tramite un Libretto Rosa (Pink Book) rinnovabile della durata di 50 anni per gli appartamenti. Per poter firmare l'SPA e ricevere infine questo titolo, l'acquirente straniero deve essere entrato legalmente in Vietnam con un timbro d'ingresso valido sul passaporto. L'acquisto di un immobile non conferisce diritti di residenza e il finanziamento tramite banche locali è generalmente inaccessibile ai non residenti, il che significa che la maggior parte degli acquisti da parte di stranieri avviene in contanti o tramite finanziamenti esteri.

Sebbene Vinhomes sia l'indiscusso leader di mercato, i clienti europei più esigenti dovrebbero esplorare il segmento del lusso nel suo complesso per assicurarsi che l'investimento si allinei perfettamente al proprio stile di vita e alle aspettative di rendimento. Quando si confrontano vinhomes e masterise homes, emerge una netta divergenza di filosofia. Masterise Homes si concentra quasi esclusivamente su residenze di ultra-lusso e brandizzate (spesso in collaborazione con Marriott International) e su progetti boutique di riqualificazione urbana. Al contrario, Vinhomes eccelle nella creazione di imponenti ecosistemi decentralizzati. Un'altra valida alternativa è capitaland vietnam, uno sviluppatore di Singapore molto stimato per i suoi progetti architettonici sostenibili a bassa densità e per l'eccellente qualità costruttiva, ideale per chi preferisce un contesto residenziale più tranquillo rispetto a una vivace mega-città.

Indipendentemente dal prestigio del costruttore, una rigorosa due diligence rimane un passaggio imprescindibile. Gli acquirenti devono verificare in modo indipendente che il progetto sia in possesso dei necessari permessi di costruzione, dell'approvazione del piano regolatore (scala 1/500) e di una garanzia bancaria valida prima di versare qualsiasi deposito di prenotazione. Inoltre, è fondamentale comprendere come funziona la gestione immobiliare all'interno di questi mega-progetti. Vinhomes si avvale solitamente della propria sussidiaria di gestione interna, garantendo una manutenzione impeccabile delle aree comuni, del verde e della sicurezza, ma ciò comporta rigidi regolamenti condominiali in materia di ristrutturazioni, possesso di animali domestici e affitti a breve termine.

Infine, gli acquirenti dovrebbero pianificare attentamente l'impiego dei propri capitali. Poiché i mutui locali sono fortemente limitati per i non residenti, è spesso necessario ricorrere a finanziamenti internazionali o sfruttare la liquidità immobiliare nel proprio paese d'origine. Si noti che la piattaforma tecnologica immobiliare Propzy, che in passato offriva dati di mercato e servizi di intermediazione, ha cessato le attività nel 2022 e non rappresenta più uno strumento utile per i confronti di mercato. Rivolgersi a una società di consulenza specializzata e indipendente come Maison Hanoi garantisce una guida imparziale su tutti i costruttori di livello Tier-1.

Tutte le informazioni normative, fiscali e di proprietà immobiliare fornite in questa recensione si basano rigorosamente sul quadro giuridico vigente nella Repubblica Socialista del Vietnam. Le norme che regolano la quota del 30% per la proprietà straniera, la concessione di locazione a lungo termine di 50 anni rinnovabile per gli espatriati e il divieto di proprietà privata della terra da parte di stranieri sono dettate dalla Legge sull'Alloggio 2023 (Legge 27/2023/QH15) e dalla Legge sulla Terra 2024 (Legge 31/2024/QH15), entrambe entrate in vigore ad agosto 2024. I costi di transazione standard, inclusi il fondo di manutenzione del 2% e la tassa di registrazione dello 0,5%, sono disciplinati dai decreti vigenti del Ministero delle Finanze.