Recensione VSIP: servizi, commissioni, pro e contro

VSIP — il Vietnam Singapore Industrial Park, spesso denominato Gruppo VSIP — è stato costituito nel 1996 come joint venture tra Becamex IDC, la società di investimento vietnamita legata a Bình Dương e quotata alla Borsa di Ho Chi Minh (HOSE: BCM), e un consorzio di Singapore guidato da Sembcorp, la cui divisione immobiliare fa parte di Sembcorp Industries, quotata al SGX. L'iniziativa ha fatto seguito a un accordo di cooperazione intergovernativa tra Hanoi e Singapore e ha aperto il suo primo sito, VSIP I, a Thuận An, nella provincia di Bình Dương, sul modello dell'approccio di Singapore per i distretti industriali di Jurong: fabbriche, logistica e alloggi per i lavoratori pianificati insieme anziché venduti come lotti di terreno isolati.

A quasi tre decenni di distanza, VSIP ha replicato questo modello di distretto in diverse province vietnamite, combinando in ciascuna di esse terreni industriali o fabbriche già pronte con infrastrutture residenziali, commerciali e sociali per la forza lavoro che vi si insedia. Ciò colloca VSIP in una categoria diversa rispetto ai marchi residenziali che la maggior parte degli acquirenti stranieri prende in considerazione quando valuta uno sviluppatore immobiliare in Vietnam: il suo cliente principale è un investitore manifatturiero o logistico che prende in locazione un terreno, non un privato che acquista una casa. Sotto questo aspetto, ha più elementi in comune con nomi di distretti industriali-residenziali ibridi come Gamuda Land che con un venditore di condomini puri come Vinhomes o Masterise Homes.

Il distretto più vicino alla capitale è VSIP Bắc Ninh, a circa 30 km a nord-est del centro di Hanoi, nel cuore di una provincia che è diventata uno dei poli di produzione elettronica più densi del Vietnam settentrionale. Questa concentrazione di IDE è il vero motivo per cui un acquirente orientato su Hanoi potrebbe imbattersi in VSIP: si tratta di un motore strutturale della domanda di locazione — da parte di direttori di fabbrica, ingegneri e personale in trasferimento — che alimenta il più ampio corridoio Bắc Ninh-Hanoi, piuttosto che una fonte per un indirizzo nel centro di Hanoi.

Non abbiamo individuato un canale di vendita pubblico e diretto ai privati, uno sportello in lingua inglese per gli acquirenti di case o una specifica torre residenziale all'interno di un distretto VSIP commercializzata per l'acquisto in proprietà esclusiva da parte di acquirenti privati stranieri, come invece vengono commercializzati condomini, ville e villette a schiera da parte di sviluppatori prevalentemente residenziali. Se vi venisse mai offerta direttamente un'unità residenziale legata a VSIP, si applicano le stesse norme di legge di qualsiasi progetto vietnamita: gli stranieri idonei possono possedere unità per un periodo di 50 anni rinnovabile entro la quota del 30% riservata agli stranieri per edificio, come indicato nella nostra guida alle leggi immobiliari in Vietnam; inoltre, per gli immobili sulla carta, devono essere attive una licenza dello sviluppatore e una garanzia bancaria rilasciata da una banca commerciale idonea prima del versamento di un deposito, e la proprietà viene infine trasferita tramite un Libretto Rosa (Sổ hồng). Considerate la due diligence sullo specifico soggetto venditore come non negoziabile: la credibilità pluridecennale di VSIP non si estende automaticamente a ogni controparte residenziale che opera all'interno dei suoi distretti.

Questa recensione si basa sui dati pubblici della joint venture fondatrice di VSIP e delle sue due società controllanti quotate — le comunicazioni di Becamex IDC alla Borsa di Ho Chi Minh e quelle di Sembcorp Industries alla Borsa di Singapore — incrociati con l'attuale quadro normativo vietnamita per la proprietà immobiliare straniera e gli obblighi degli sviluppatori:

• Legge sull'edilizia abitativa 2023 (27/2023/QH15) — durata e quota della proprietà straniera
• Legge sulle attività immobiliari 2023 (29/2023/QH15) — requisiti di licenza dello sviluppatore e di garanzia bancaria per le vendite sulla carta
• Legge sulla terra 2024 (31/2024/QH15) — quadro dei diritti di utilizzo del territorio alla base di ogni rilascio del Libretto Rosa
• Comunicazioni societarie di Becamex IDC Corporation depositate presso la Borsa di Ho Chi Minh (HOSE: BCM)
• Comunicazioni societarie di Sembcorp Industries Ltd depositate presso la Borsa di Singapore (SGX: U96)